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1、珠海市物业专项修理资金管理方法（第一稿）书目第一章 总则其次章 交存第三章 管理第四章 运用第五章 法律责任第一章 总则第一条【立法目的】 为了加强本市物业专项修理资金管理，保障物业共用部位、共用设施设备正常运用，维护物业专项修理资金全部者的合法权益，依据中华人民共和国物权法、物业管理条例、珠海经济特区物业管理条例等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本方法。其次条【适用范围】 本方法适用于本市行政区域内依法建设的住宅、商住、商业等物业的物业专项修理资金的交存、运用、管理和监督。 本方法所称物业专项修理资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。第三条【定义
2、】 本方法所称物业专项修理资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的修理和更新、改造的资金。本方法所称物业共用部位，是指依据法律、法规规定和房屋买卖合同的约定，由物业管理区域内全体业主共同共有或者部分业主共同共有的部位，一般包括：房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本方法所称共用设施设备，是指依据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内全体业主共同共用或者部分业主共同共用的附属设施设备，一般包括电梯、中心空调、天线、照明、消防设施、智能系统、绿地、道路、路灯、排水设施、池、井、非经营性车场车库、物业管理用房、信报箱、公益性文体设施和
3、共用设施设备运用的建筑物和构筑物等。第四条【管理部门】 市物业管理行政主管部门（以下简称“市物业主管部门”）会同同级财政部门负责统筹全市物业专项修理资金的监督工作。区物业管理行政主管部门（以下简称“区物业主管部门”）会同同级财政部门负责本辖区内物业专项修理资金的运用监管工作。财政、审计、国土规划、质监、公安消防、不动产登记中心等部门依据各自职责，做好物业专项修理资金管理的相关工作。镇人民政府、街道办事处（以下简称“镇街”）负责本辖区内物业专项修理资金管理的相关工作。 第五条【管理原则】 物业专项修理资金管理实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。其次章 交存第六条【交存主体】 一个物
4、业管理区域内有两个以上业主的，应当交存物业专项修理资金。一个物业管理区域内仅有一个业主的，可以参照本方法的标准自愿交存物业专项修理资金。物业管理区域内有两个以上的业主，且部分物业属于售后公有住房的，业主和售房单位应当依法交存物业专项修理资金。已售公有住房的业主应当在办理过户手续时交存首期物业专项修理资金或者托付售房单位交存。 业主交存的物业专项修理资金属于业主全部。第七条【首期物业专项修理资金交存标准】 业主应当依据其拥有物业的建筑面积交存物业专项修理资金。首期物业专项修理的交存标准为：（一）未配置电梯的住宅物业每平方米建筑面积70元；（二）配置电梯的住宅物业每平方米建筑面积90元；（三）非住
5、宅物业每平方米建筑面积100元。第八条【首期物业专项修理资金交存方式】 新建物业项目的首期物业专项修理资金由建设单位依据本方法第七条规定的标准统一代为交存，建设单位在销售时依据本方法第七条规定的标准向业主收取。没有出售或者由建设单位保留自用的物业单位，由建设单位交存物业专项修理资金。第九条【建设单位代为交存首期物业专项修理资金的时间】 建设单位应当依据下列时间交存首期物业专项修理资金：（一）属于预售物业的，建设单位应当在申请办理商品房预售许可证之前，依据本方法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项修理资金存入物业专项修理资金专户监管银行（以下简称“专户监管银行”）。（二）属于现房销售的（含有
6、产权的地下室），建设单位应当在申请办理房屋竣工验收备案之前依据本方法第七条规定的标准，将该新建物业的物业专项修理资金存入专户监管银行。 建设单位凭市物业管理行政主管部门出具的珠海市物业专项修理资金交存凭证相应联办理商品房预售许可、竣工验收备案、确权等手续。第十条【业主向建设单位支付物业专项修理资金的时间】 建设单位代付交存物业专项修理资金后，凭专户监管银行出具的物业专项修理资金对账折向业主收取相应数额的物业专项修理资金。业主应当按本方法第七条规定的标准向建设单位支付物业专项修理资金。业主未依据本方法规定交存首期物业专项修理资金的，建设单位不得将房屋交付给业主。第一条 第十一条【首期物业专项修理
7、资金补交】 本方法施行前尚未交存首期物业专项修理资金的物业项目，业主应当自本方法颁布之日起依据本方法第七条的规定向物业专项修理资金专户监管银行交存首期物业专项修理资金。一个物业管理区域，宜采纳同一种方式补交首期物业专项修理资金。采纳分期交存的，未配置电梯的住宅依据每平方米建筑面积每月0.30元每平米每月0.3元、配置电梯的住宅及非住宅物业依据每平方米建筑面积每月0.40元每月0.4元的标准补交首期物业专项修理资金。第十二条【城市更新项目物业专项修理资金的交存】 物业项目属于城市更新项目的实施过程中，权利主体或者实施的相关政府部门制定的城市更新项目实施方案中，应当包含物业专项修理资金的交存方案，
8、明确物业专项修理资金的交存主体、方式、时间等内容。第十三条【续筹物业专项修理资金】 业主分户账面余额不足首期物业专项修理资金缴交存额的百分之三十时，由物业服务企业、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构、物业管理委员会、代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者物业服务企业组织续筹物业专项修理资金，业主续筹后的物业专项修理资金不低于首期归集的物业专项修理资金金额。业主应当将续筹的物业专项修理资金交存至向本物业管理区域物业专项修理资金监管账户。业主续筹物业专项修理资金的方式由业主大会表决确定。未设立业主大会的，由镇街指导物业服务企业
9、拟定续筹方案，经业主大会依法表决通过后执行。第三章 第三章 管理第十四条【物业专项修理资金的管理机构】 物业专项修理资金由市物业管理行政主管部门在专户监管银行开立银行专户进行代管，实行专款专用。第十五条【专户监管银行的职责】 市物业行政主管部门应当会同有关部门，依据公开、公允、公正的原则，依法通过公开招投标的方式确定本市物业专项修理资金专户监管银行（以下简称专户监管银行），并向社会公布。专户监管银行应当建立信息化管理系统，对物业专项修理资金的账户设立、交存、运用、结息、增值、划转、结算、核算、对账、查询等事项进行统一管理。市物业行政主管部门应当与专户监管银行签订专户管理协议，就专户监管银行供应
10、的上述服务事项及物业专项修理资金运用所涉及的第三方监督服务的内容进行约定。第十六条【物业专项修理资金账户设立】 物业专项修理资金专户依据物业管理区域实行由上至下的四级账户核算。以市物业管理行政主管部门设立总账户，总账户为一级账户，总账户下按物业管理区域设立二级账户，按幢设立三级账户，按房屋户门号设立四级账户。第十七条【专户监管银行票据管理】 业主可以通过市物业管理行政主管部门建立的市物业专项修理资金公众服务平台查询账户余额。第十八条【专户监管银行监督】 专户监管银行应当依法接受审计监督。第十九条【专户监管银行查询制度】 专户监管银行应当建立物业专项修理资金查询制度，接受物业管理行政主管部门、业
11、主或者经业主大会授权的业主委员会及业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构对物业专项修理资金账户的运用、账面余额进行查询。其次十条【】 其次十一条【纳入物业专项修理资金的结存】 下列收益应当转入物业专项修理资金结存：（一）物业专项修理资金自存入专户监管银行之日起的存储利息；（二）利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益，但业主大会另有确定的除外；（三）物业共用设施设备报废后回收的余值。其次十二条【不动产登记机构帮助】 市不动产登记部门机构应当帮助市物业管理行政主管部门、，供应物业分栋、分户数据等登记信息。 物业全部权转让时，该物业结余的物业物业专项修理资金随物业全部权同时转让过户。不
12、动产登记机构应当通过市物业专项修理资金公众服务平台查询业主缴交纳物业专项修理资金的状况，业主未依法缴交纳物业专项修理资金，不动产登记机构不予办理该物业的转让和抵押登记手续。 其次十三条【物业灭失】 物业灭失的，业主分户账中结余的物业专项修理资金返还业主，并办理账户注销手续。第四章 第四章 运用其次十四条【运用原则】 物业专项修理资金的运用，应当遵循业主决策、便利快捷、公开透亮、受益人和负担人相一样的原则。其次十五条【运用范围】 物业专项修理资金应当专项用于物业共用部位、共用设施、设备的修理、和更新、改造，不得挪作他用。下列费用不得从住宅物业专项修理资金中列支：（一）依法应当由建设单位或者施工单
13、位担当的住宅物业共用部位、共用设施设备修理、更新和改造费用；（二）依法应当由相关单位担当的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的修理、养护费用；（三）应当由当事人担当的因人为损坏住宅物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；（四）依据物业服务合同约定，应当由物业服务企业担当的住宅物业共用部位、共用设施设备的修理和养护费用。其次十六条【分摊方式】 物业共用部位、共用设施设备修理和更新、改造费用的分摊方法，相关业主有约定的，从其约定；无约定的，依据其各自拥有物业的建筑面积比例依据下列规定分摊：（一）用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的，由全体业主按所拥有建筑面积的比例分
14、摊；（二）用于物业管理区域内单幢或多幢物业共用部位、共用设施设备的，由该幢或多幢业主按所拥有建筑面积的比例分摊；（三）用于物业管理区域内某单元物业共用部位、共用设施设备的，由该单元内业主按所拥有建筑面积的比例分摊。物业区域内配建的车库、地下室的业主交存的该部分物业专项修理资金，专项用于车库、地下室共用部位及共用设施设备的修理和更新、改造。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，其共用部位、共用设施设备的修理、和更新和、改造，由业主依据所拥有的车位、车库建筑面积的比例分摊。但属于业主共同全部的车位、车库除外。业主分户账物业专项修理资金余额不足的，应当由该业主补足差额部分；业主未交存物业专项修
15、理资金的，应当由该业主补交首期物业专项修理资金。涉及属于尚未出售物业的，建设单位应当按尚未出售物业建筑面积分摊费用。（是否保留？）其次十七条其次十八条【常规运用流程】 物业专项修理资金的常规运用，应当依据以下流程办理：（一）物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构依据业主要求、和物业实际状况，拟定修理和更新、改造方案（以下简称“修理方案”）。修理方案应当包含拟修理和更新、改造的项目、标准、费用预算（单次费用预算超过十万元的，表决前应经第三方机构审核）、分摊明细、组织实施等内容，还应当依据须要对招投标文件、托付施工单位、施工组织、监理、竣工验收、竣工决算等事项做出支配。（二）在物业所在地镇街的指导下，由业主大会或者相关业主对修理方案进行表决。表决通过后，物业服务企业、业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构及代行业主委员会及代行业主委员会职责的其他机构职责的其他机构或者业主代表业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构将表决结果在物业管理区域显著位置公示，不得少于集体探讨确定或者电子投票形式产生的表决结果应当公示七日以上，书面征
