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1、南京万科置业有限公司编号NJVK-2009-12名称南京万科产品批评手册版本V1.0汇编张国伟审核谢志刚批准朱保全生效日2010年1月1日南京万科科产品批批评手册册一：编制制目的1.1 为今今后项目目的设计计、现场场实施提提供指导导，做法法分“推荐、改进、禁止”三类，分别用用绿色、黄色、红色区区别。1.2 本手手册重点点关注产产品本身身，客服服、营销销服务类类缺陷未未来单独独研究。二：适用用范围2.1 本手册册内容来来源于产产品在设设计、施施工、以以及在交交付之后后的反馈馈。2.2 本手册册适用南京京(镇江江)公司司开发的的所有项项目，设设计及施施工的参参考。三：程序序及职责责3.1 编制制：
2、 工程与与采购管管理部为为手册的的编制及及修订部部门，负负责定期期搜集各各部门的的反馈意意见，并并及时更更新手册册的版本本；3.2 反馈馈： 物业、客服、房修、设计、各项目目部为意意见反馈馈部门。物业：提提供使用用过程中中的产品品优缺点点；客服服：提供供客户反反馈的产产品意见见；房修修：提供供房修过过程出现现频次较较高的产产品缺陷陷； 设设计、项项目部：提供现现场出现现的设计计及现场场管理中中推荐、改进、禁止的的做法；3.3 执行行： 设设计及项项目部为为手册的的使用部部门，在在设计及及现场实实施过程程，参考考手册，优先使使 用手手册推荐荐做法，避免手手册中的的禁止做做法，并并注意改改进的事事
3、项。四、奖惩惩措施4.1对对于积极极反馈产产品在建建造及使使用过程程的优缺缺点或能能积极改改进产品品的个人人或部门门，予以以通报表表扬。4.2 对于手手册中禁禁止事项项，在设设计和施施工过程程仍继续续采取的的，予以以通报批批评。五：详细细内容评 价改 进问题描述述一标部分分首层户户型的煤煤气管直直接由外外墙入户户围绕管管井，影影响橱柜柜的标准准安装。解决措施施在橱柜转转角处增增加斜角角包住煤煤气管。注意事项项在建筑扩扩初阶段段注意室室内煤气气立管与与室外煤煤气管道道的走向向。- 改造造后的阳阳台移门门评 价价改 进进问题描述述一标两房房阳台门门为平开开门，业业主使用用后发现现开启门门影响晾晾晒
4、衣服服。解决措施施将平开门门更改为为移门，即不占占空间，又不影影响晾晒晒衣服。从目前前的客户户回访来来看，大大多业主主希望阳阳台门由由平开门门改为移移门，节节省空间间。评 价改 进问题描述述一标9栋栋跃层阳阳台为玻玻璃雨蓬蓬，无法法安装标标准晾衣衣架。解决措施施1. 焊焊接辅助助配件，安装晾晾衣架，会有断断裂的安安全隐患患。2. 今今后精装装项目设设计类似似玻璃雨雨蓬需考考虑安装装晾衣架架的位置置。评 价改 进问题描述述10栋四四房厨房房按照“U”型橱柜柜设计安安装完毕毕后，台台面间的的操作空空间仅为为7500mm，不符合合住宅宅设计规规范中中的“双排布布置设备备的厨房房其两排排设备的的净距不
5、不应小于于0.990m”的规定定，已经经引起业业主投诉诉；若按按照“L”型橱柜柜设计，台面基基本无操操作空间间，也不不符合规规范。解决措施施将厨房门门居中。足够的操作空间足够的操作台面狭小的操作空间狭小的操作台面 足够的操作空间足够的操作台面不到600mm460mm680mm评 价改 进问题描述述原室内设设计图纸纸中将淋淋浴房内内的管井井加宽至至与淋浴浴房同宽宽，导致致淋浴房房玻璃门门的安装装空间减减小，在在此情况况下，部部分推拉拉式的淋淋浴房玻玻璃门的的宽度达达不到正正常尺寸寸。解决措施施1. 管管井不加加宽，用用平开门门或移门门2. 管管井加宽宽，用平平开门评 价改 进问题描述述红郡坡屋屋
6、顶关系系复杂，四坡顶顶的排水水管设置置影响立立面效果果 。解决措施施设计时需需要考虑虑不同标标高的屋屋面排水水组织，此处四四坡顶应应在檐沟沟与两坡坡顶的交交接处加加排水管管（如箭箭头示意意）。评 价价改 进进问题描述述设备阳台台用于放放置锅炉炉和中央央空调外外机，阳阳台的实实心栏板板会影响响空调的的散热，导致空空调死机机。解决措施施：备注注:设备阳台台如果需需要放置置空调，阳台栏栏板需要要做成空空心栏板板形式，有利于于空调的的散热。评 价价改 进问题描述述厨房烟道道排烟口口被煤气气立管遮遮挡，影影响油烟烟机烟道道的安装装。解决措施施设计时应应考虑烟烟道开口口于煤气气立管的的关系，避免相相互遮挡
7、挡。评价改进顶层的部部分卧室室采光面面积不满满足规范范。建议：建建筑方案案设计阶阶段就要要计算每每个房间间的窗地地比，确确保满足足规范，同时要要考虑施施工完成成面的尺尺寸变化化。备注:江苏省住住宅设计计规范要要求卧室室、起居居室（厅厅）的采采光面积积与房间间地面面面积比为为1.11/7。其中，离地面面高度低低于0.8米的的窗洞口口不计入入采光面面积。评价改进问题描述述红郡1-8#楼楼的南地地下室未未考虑自自然通风风，实际际使用湿湿度较大大。解决措施施虽然规范范对地下下室没有有自然通通风要求求，但考考虑的实实际使用用感受，设计阶阶段就要要考虑地地下室的的窗户可可以开启启，确保保一定量量的自然然通
8、风。有条件最最好设计计为半地地下室。评价改进 问题描述述顶层露台台没有顶顶棚，安安装锅炉炉容易淋淋雨，导导致锅炉炉损坏。解决措施施：安装锅炉炉的位置置增加顶顶棚或挑挑檐，确确保锅炉炉不会淋淋雨。或或者选用用室外型型锅炉。评价改进问题描述述红郡900户型顶顶层北露露台屋檐檐交错复复杂，后后期业主主封闭阳阳台难度度很大，处理不不好容易易渗水。解决措施施在建筑设设计初期期，要综综合考虑虑业主的的使用要要求，在在造型和和实用矛矛盾中优优先考虑虑实用功功能。备注：评价改进问题描述述问题：精精装修厨厨房橱柜柜转角处处出现死死角，浪浪费空间间。解决措施施：设计建议议：橱柜柜设计时时就要跟跟厂家提提出要求求，
9、尽量量避免出出现死角角，提高高橱柜的的使用效效率。备注:评价推荐问题描述述原设计地地下车库库坡道面面层采用用礓磋处处理，但但汽车出出入时会会产生较较大的噪噪音，对对业主有有影响。解决措施施考虑到红红郡地库库坡度不不大，且且设有排排水沟，故将坡坡道面层层调整为为菱形压压纹处理理，既满满足防滑滑要求，又降低低了噪音音，建造造成本也也低于礓礓磋的处处理方式式。备注：评 价改进问题描述述3层及倒倒数第33层外墙墙面有大大腰线，宽度约约50公公分,存存在两户户间相互互攀爬的的安全隐隐患。解决措施施建议后期期设计能能考虑腰腰线问题题与安防防的关系系 评价改进问题描述述由于立面面的竖向向线条，1955户型主
10、主卧室内内飘窗被被分隔为为2（33）部分分。有业主反反映，主主卧室像像“鸟笼”。解决措施施：建议后期期设计能能在设计计外立面面的时候候，更多多关注室室内感受受。不能能为了立立面造型型而损失失实用功功能。评价改进问题描述述70户型型，4台台空调外外机（每每户客厅厅、主卧卧各一台台），安安装困难难，需下下吊篮安安装；使用上有有对吹问问题，且且无法满满足部分分品牌空空调安装装要求（例如，格力空空调的安安装要求求为2米米间距）解决措施施：建议户型型设计阶阶段即考考虑空调调外机安安装问题题，能更更细致的的考虑空空调外机机尺寸及及安装问问题。同时，设设计单位位应对目目前市面面上的常常用空调调外机尺尺寸及安
11、安装方式式有一定定了解。评价改进问题描述述原施工图图飘窗上上口考虑虑尽量扩扩大洞口口净高，在有线线角的楼楼层梁做做了上翻翻。故，不同的的楼层的的窗高不不同。后在施工工过程中中（部分分已施工工至4-6层），我司司要求飘飘窗净高高各层统统一，对对未施工工的飘窗窗梁改成成下挂。造成各各层做法法不统一一，影响响了样板板房的展展示与交交付不一一致。 解决措施施：建议后期期设计在在图纸扩扩初阶段段时，即即开始考考虑门窗窗标准化化，及其其与结构构梁的关关系，减减少后期期调整。评价改进问题描述述原设计方方案有空空调对吹吹的问题题，后经经调整后后，虽然然解决了了使用问问题，但但严重影影响外立立面美观观。解决措施
12、施：建议后期期设计在在建筑凹凹槽内设设置空调调外机时时，需考考虑总体体宽度，并满足足空调使使用要求求。原安装方式（空调有对吹问题）调整后安装方式评价改进问题描述述90户型型南向空空调室外外机位，1、原施施工图靠靠阳台一一侧为栏栏杆，后后来部分分改为砖砖墙，导导致空调调安装困困难，割割断了部部分落水水管，并并引起了了部分990漏水水。2、另外外，在有有线角的的空调柜柜机室外外机位设设了两层层混凝土土板，导导致空调调管线无无法进线线，后来来敲掉上上层板。3、同一一部位，1、22层外挂挂石材，导致空空调无法法放入。90户型型端头户户型的空空调室外外机位与与卫生间间相临，空调室室外机只只能从卫卫生间外
13、外窗出去去安装，但窗宽宽只有5500（凹槽开开口太小小，无法法扩大），实际际开启扇扇宽3550，室室外机无无法出去去。解决措施施：建议空调调机位在在设计时时不仅要要考虑空空调室外外机的尺尺寸，还还需考虑虑所有管管线在此此处设置置所需的的空间。90户型顶层现场实施的： 90户型除顶层外其他层评价改进问题描述述90/770消火火栓安装装位置位位于栏杆杆外，不不便于取取用，且且消火栓栓外无护护栏，紧紧急状态态下有安安全隐患患。解决措施施：建议在户户型扩初初阶段，需认真真考虑设设备摆布布位置对对建筑的的影响。并充分分考虑使使用便利利。评 价改 进问题描述述4#地下下车库RR轴位于于1920轴轴的连通通口上方方有消防防水管通通过，影影响防火火卷帘盒盒的安装装。后来在一一侧增砌砌一段隔隔墙，缩缩小洞口口宽度。解决措施施：设计院应应增强各各专业间间的图纸纸会审。评 价改 进问题描述述8#楼中中间单元元地下室室楼梯间间，由于于集水井井排水立立管布置置在里面面，楼梯梯净宽不不足1.1米；由于电电缆桥架架布置在在里面，楼梯净净高不足足2.00米。后来修改改楼梯踏踏步，移移走排水水立管。
