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1、烧损物质及烧损房子此刻价值评估技术说明一、评估对象xxxxxxx 需对原告火灾被烧毁财富损失进行判定，特拜托我所对被烧毁财富损失的价值进行评估二、评估烧毁财富损失花费主要依照（ 1）财富评估业务手册、财富评估常用数据与参数手册；（ 2）2011中国机电产品报价手册；（ 3）拜托方供给的资料；（ 4）xxxx火灾事故认定书、火灾直接损失申报统计表有关资料；（ 5）烧损现场勘查记录与照片。（ 6）评估人员市场检查有关资料与记录。三、评估方法依据本次财富评估的目的为火灾财富损失价值判定评估的实质状况，我们确立采纳重置成本法进行评估。四、评估程序实行过程和状况本次评估自2011年5月31日接受拜托至2
2、011年7月7日提出评估报告的评估程序实行过程和状况包含：1、本所接受拜托后，我所评估人员听取拜托方状况介绍，会同拜托方人员对申报评估火灾财富损失项目进行了查对。别的，我所评估人员在火灾所在地现场会同xxxxx对委估火灾财富损失状况进行了核查及详尽查勘，根据火灾发生的状况，认识到烧损的财富受损状况，勘查统计完整烧损的物质，被烧损房子部位的轻重程度并进行了丈量。2、评估人员依据现场勘查状况及xxxxxx火灾事故认定书、火灾直接损失申报统计表资料确立烧损的财富数目。在xx市的家电市场百货商场以及在互联网上对与烧损物质有关价钱进行咨询。对上述物质报价作为本次评估重置完整价值参照，依据物件的详细使用年
3、限计算其成新率，最后确定烧损物质的损失价值。3、评估人员依据现场勘查状况对被烧损房子的面积、烧损程度进行区优选分确立烧损率。又依据房子的结构与修筑年限认识并计算其重置完整价值，最后计算烧损损失花费。五、评估举例事例：烧损房子的评估委估烧损房子概括委估房子于2001年5月建成（房产证在火灾中烧毁），据认识该房子的产权面积为104平方米(仅为一二层楼)，一、二层为砖混结构，第三层为原房东在八年前搭建的砖木结构。据现场勘查与认识,本次火灾是从二楼的后半部分惹起的,二楼与三楼的后两间房子的火灾状况最为严重。三楼的石棉瓦在消防队灭火时拆掉，二楼的顶部与地面预制板烧损严重，部分预制板已经露出钢筋，部分预制
4、板变现曲折，人在上边行走有晃动的感觉。墙面龟裂部分已经零落。由此惹起一楼后边二房间的顶部预制板产生裂纹,墙面龟裂。本次评估仅以烧损的房子应予拆修或维修的部分进行估价，经丈量一楼需要维修的建筑面积为26.8平方米，二楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米，三楼需要拆修的建筑面积为26.8平方米。评预计算过程：本次评估运用重置成本法原理进行评估，成本法原理：成本法是以重修该房地产所需的各项花费之和为主要依照，再加上必定的收益、利息和应缴纳的税费来确立估价对象价钱的估价方法。详细做法介绍以下：1、确立烧损建筑物的重置价值；2、确立烧损建筑物的烧损率=房子正常使用成新率房子烧损节余价值成新率（含拆掉花费
5、的比率）；3、计算烧损建筑物评估价值=重置价值x折旧额委估烧损房子评估价值的计算1、一二楼烧损房子的评估价值建筑物重置价钱确实定（1）建筑物的建安造价依据xx市建筑行业均匀水平，参照xx省装饰程计价定额SGD2-2000、 xx省装饰程计价定额SGD2-2000、xx省建设工程花费定额SGD7-2000，优选联合现场斟查状况，确立其砖混结构房子造价为750元/平米。（ 2）建筑行业税费与合理的收益我们按建安造价的10%进行计算。750 元/平米10%=75元/平米重置单价：750+75825元/平米烧损率确实定委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为50年，该建筑物的正常使用成新率按
6、年限法及财富评估常用数据与参数手册中对于房子、建筑物完损等级和成新率参照表中对于“结构齐整色彩不鲜、外粉少许剥落”按基本完满的七成新计算。对于评估人员在现场勘查的一楼烧损状况合用表中的“结构构件、装饰、设施有显然破坏和变现，而且不齐备，需大修或翻建”的房子按严重破坏的三成新计算。对于二楼烧损状况合用表中的“房子的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以20%计成新率（考虑了房子的部分拆掉花费）。所以该一二楼房子的烧损率计算以下：一楼烧损房子的烧损率=70%30%=40%二楼烧损房子的烧损率=70%20%=50%评估价值一楼烧损房子评估单价825元/平方米40%330元/平方米二楼烧损
7、房子评估单价825元/平方米50%412.5元/平方米由此计算一二楼烧损房子的评估价值为：一楼烧损房子评估价值330元/平方米26.8平米8,844.00元二楼烧损房子评估价值412.5元/平方米26.8平米11,055.00元2、三楼烧损房子的评估价值建筑物重置价钱确实定（1）建筑物的建安造价依据xx市建筑行业均匀水平，参照xx省装饰程计价定额SGD2-2000、 xx省装饰程计价定额SGD2-2000、xx省建设工程花费定额SGD7-2000，联合现场斟查状况，确立其砖木石棉瓦结构造价为450元/平米。（ 2）建筑行业税费与合理的收益我们按建安造价的10%进行计算。优选450元/平米10%
8、=45元/平米重置单价：450+45495元/平米烧损率确实定委估房产建筑物砖混结构非生产用房，其经济耐用年限为40年，该建筑物的正常使用成新率按年限法及财富评估业务手册中对于房子、建筑物完损等级和成新率参照表中对于“结构齐整色彩不鲜、外粉少许剥落”按基本完满的七成新计算。对于三楼烧损状况合用表中的“房子的结构件已处于危险状态”按危险的三成以下，本次评估以15%计成新率（考虑了房子的部分拆掉花费）。所以该三楼房子的烧损率计算以下：三楼烧损房子的烧损率=70%15%=55%评估价值三楼烧损房子评估单价495元/平方米55%272.25元/平方米由此计算三楼烧损房子的评估价值为：三楼烧损房子评估价
9、值272.25元/平方米26.8平米7,296.30元委估烧损房子评估总价值=一楼烧损房子评估价值+二楼烧损房子评估价值+三楼烧损房子评估价值=8,844.00+11,055.00+7,296.30=27,195.3元六、火灾烧损财富总价值的评估结果由以上剖析，委估在火灾中烧损财富在2011年5月31日评估基准日所表现的被烧损物质损失花费为42,789.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币肆万贰仟柒佰捌拾玖元整，被烧损房子损失花费为27,195.00元（以人民币单位元取整），大写：人民币贰万柒仟壹佰玖拾伍元整。火灾烧损财富总价值为69,984.oo元，大写:人民币陆万玖仟玖佰捌拾肆元整。详细评估的详尽状况请见财富评估明细表。优选
