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1、目 录第1章 项目概况与项目建设的必要性11.1项目概况11.1.1项目名称11.1.2项目主管单位11.1.3 项目建设单位11.1.4项目建设单位负责人11.1.5项目建设性质11.1.6项目建设地点11.1.7项目建设期21.1.8项目建设内容和规模21.1.9项目投资估算21.1.10项目资金筹措方案31.1.11项目建设效益31.2项目建设背景31.2.1地理气候条件31.2.2工业园区发展规划41.2.3工业区已具产业规模51.2.4项目提出的理由与过程61.3项目建设必要性分析91.3.1某某市“十一五发展规划”的要求91.3.2某某市总体规划的要求101.3.3某某市经济发展的
2、要求111.3.4园区发展的要求121.4项目社会效益分析131.4.1扩大内需，促进经济增长131.4.2改善工业园区投资环境141.4.3促进生产发展和提高人民生活水平151.4.4促进园区的可持续发展151.4.5带动园区周边土地增值及房地产发展161.5项目建设可行性分析171.5.1政府支持171.5.2资金支持171.5.3建设条件满足181.6结论18第2章 项目建设内容及方案192.1项目建设内容192.1.1项目建设地点192.1.2项目建设内容192.1.3项目建设规模192.2项目建设方案202.2.1项目建设目标202.2.2项目建设方案202.2.3项目功能分析232
3、.3项目建设原则262.3.1以人为本与可持续发展的原则262.3.2集聚发展原则272.3.3因地制宜原则272.3.4环境保护原则272.3.5节能降耗原则272.3.6抗震原则282.4建筑造型28第3章 项目建设和进度安排293.1项目工程建设管理293.1.1施工组织管理293.1.2项目资金管理293.1.3严格执行工程监理制度293.2建设期安排与实施计划303.2.1建设工期303.2.2项目实施进度安排303.2.3工程进度表313.3项目建设劳动安全管理34第4章 各项建设条件落实情况354.1园区建设规划与现状354.2项目建设基本条件364.2.1地形地貌条件364.2
4、.2工程地质条件364.2.3城镇规划、园区区域规划条件374.2.4交通条件374.2.5社会环境条件374.2.6征地拆迁条件374.2.7施工条件384.2.8资金条件384.3环境保护及节能、消防384.3.1环境保护384.3.2节能降耗404.3.3消防安全434.4结论44第5章 投资估算与资金筹措455.1编制范围455.2编制依据455.3单位价格455.4其他费用465.5建设投资估算465.6年度投资计划465.7资金筹措47第6章 财务评价486.1概述486.2依据与说明486.3收入预测486.4项目赢利能力分析496.5财务评价50第7章 社会风险和融资风险分析5
5、27.1项目社会影响分析527.2项目与所在地互适性分析537.3社会风险分析537.4社会评价结论547.5融资风险分析547.5.1融资风险547.5.2融资偿还途径557.5.3融资风险分析结论55第8章 结论和请求568.1结论568.1.1本项目的建设符合某某市总体规划568.1.2各项建设条件均满足项目的建设要求568.1.3项目有充足的资金保障568.1.4项目具有重大的社会效益568.1.5某某市建设投资有限公司具备相应的实力和资质578.1.6综合结论578.2请求57第一章 概论 1.1 项目名称 江苏祥泰食品城1.2 建设地址江苏省现代农业综合开发示范区站北路与兴泰路交汇
6、处1.3项目建设单位泰州春龙建设开发有限公司、泰州宏源百货共同投资1.4 法定代表人洪和平1.5 编制依据（1）国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）（2）物流业调整和振兴规划（国发20098号）（3）江苏省服务业提速计划（4）泰州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（5）关于泰州市2010年国民经济社会发展计划执行情况和2011年计划草案的报告（6）泰州市服务业提速计划1.6项目投资估算及资金来源本项目总投资估算为16989万元。其中固定资产投资16489万元，铺底流动资金500万元。资金来源：银行贷款8000万元，项目业主自筹资金8489万元。1.7
7、项目建设规模及内容本项目规划用地47062.2（约70亩），总建筑面积51536，其中展示区4980、农产品区18191、食品区13496、服务区14869。停车区面积 6199。新购置各类货架、铲车、叉车、皮带运输机、汽车吊、地磅、计量设备、化验设备、冷冻冷藏设备、包装机械、信息化系统等设备。1.8 建设单位简介泰州宏源百货主要从事食品、饮料、烟酒等百货，批销覆盖泰州四市两区各大超市及个体经营商业网点，现拥有仓储库房4000，配货车辆15台套，日销售额2万元。现拥有固定资产3000万元。泰州春龙建设开发有限公司是一家从事建筑安装工程施工的中型企业，曾经跨省区承担工程施工，西宁分公司连续20多
8、年为部队国防建设承担重点工程30多项。现拥有固定资产8000万元。第二章 项目建设的必要性2.1项目背景2.1.1 泰州市农产品食品业发展现状及趋势近年来，泰州市已建成各类高效农业标准化园区130个，形成了兴化“一棵葱”、“一只蟹”；姜堰“一袋米”、“一头猪”；泰兴“一袋面”、“一棵树”；靖江“一只羊”、“一棵芋”；高港“一盆花”；海陵“一篮菜”等为主导的“一地一特色、一地一品牌”的高效农业产业发展新格局。通过实施农业科技项目，普及推广农业实用科技。共引进繁育各类新品种400多个，大面积推广应用新品种150多个，农作物良种覆盖率达到95%，畜、禽、鱼良种覆盖率进一步提高；加快先进技术的创新、集
9、成、组装、配套，研究制定各类生产技术等系列规程60多项；培植“河横”大米、“雪菊”面粉、“信友”脱水香葱、“红膏”大闸蟹等36个名牌产品；建立优质水稻、弱筋小麦等各类无公害生产基地100多万亩；建设泰兴市七圩镇省级现代渔业示范区、兴化市年存栏二元母猪1000头、年出栏三元肉猪15000头的瘦肉型猪无公害生产示范基地等一批无公害养殖示范区。泰州每年还有上百个品种的农产品成功打入英、法、美等20多个国家和地区，有280万吨优质农产品进入长三角市场的超市，占全市农产品产量的45%。形成了以国家标准、行业标准、地方标准为主体，企业标准相配套，多种操作规程为补充的覆盖全市主要农产品、特色农产品的标准体系
10、。全市通过省级认定各类无公害农产品生产基地362个，种植面积达252万亩，占食用农产品种植面积的60%以上。泰州还有泰州梅兰宴（共有21道菜、9道面点和小吃）、靖江蟹黄汤包（中华六大名点之一）、长江三鲜（刀鱼、鲥鱼、河豚）、黄桥烧饼（江苏省名点之一）、梅兰春酒、靖江肉脯、泰兴白果、中庄醉蟹、宣堡小馄饨、难得米酒、溱湖八鲜、泰州“三麻”（麻油、麻糕、麻饼）和刁铺羊肉等特色农副产品。“十二五”期间，泰州市将组织实施“5218”工程作为现代高效农业突破的重点，着力打造“五横、两纵、一个中心板块、八大产业链”的泰州现代农业发展新框架，即重点突破“五横两纵”（沿江线以休闲观光为重点的高效农业产业带；古高
11、公路线以经济林果为重点的高效农业产业带；沈马公路线以设施农业为重点的高效农业产业带；高兴东公路线以农产品加工为重点的高效农业产业带；332省道线以高效渔业为重点的高效农业产业带；靖盐线特色畜禽产业带；泰高路、兴泰路高效园艺产业带）、积极打造“一个板块”（以市农业开发区、海陵区、高港区、姜堰河横村及相邻地区为主体的高效农业板块）、全面提升“八大产业链”（优质稻米产业链、专用麦产业链、蔬菜种植加工产业链、畜禽养殖加工产业链、特色渔业产业链、银杏产业链、花卉苗木产业链、旅游休闲农业产业链）。2.1.2 制约食品产业发展的瓶颈随着科学技术的进步，经营管理机制的不断创新发展，看到泰州农产品食品业蓬勃发展
12、的同时，总结泰州农产品食品业在发展中自身存在基础的局限性和大环境的先天不足，不能适应经济全球化发展趋势的需求，而制约泰州农产品食品业发展的重要瓶颈是：1大部分企业经营管理较为粗放，同质化竞争较严重，许多企业产品销售靠的是量和媒体宣传产生投放取胜，存在产品档位偏低。2食品企业分散性大，经济集聚尚未形成，技术研发中心尚未创立，科研经费投入不足，技术创新、产品研发较少，高科技含量不多，新产品偏少，削弱了自身的市场竞争力。3人才环境建设尚未到位，吸收人才机制不够完善，教育技术培训落后，不能满足提高企业整体素质的需求。4多数企业信息管理水平较低，生产经营管理、质量体系建设不够完善，质量、安全认证企业不多
13、，产品难以跨跃出口创汇的国际市场门槛。5产品结构调整，产业优化升级进展缓慢，阻碍企业加快发展的步伐。综上分析认为，为促进泰州农产品食品产业加快发展的步伐，必须克服制约产业发展的瓶颈。因此，走总部企业经济区的发展思路，是带动全市农产品食品业沿着科学发展之路前进，符合可持续科学发展观的要求。2.1.3 泰州概况泰州地处江苏省中部、长江北岸，位于北纬320157331059，东经1193812033，西面连接扬州市、北面和东北毗邻盐城市、东面紧依南通市、南面与苏州、无锡、常州三市以及镇江市所辖扬中市隔江相望。下辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市和海陵、高港两区，总面积5793平方公里，总人口502.77万
14、，其中市区62.81万人。泰州是一个古老的历史文化名城。泰州具有2100多年的历史。古称海阳、海陵，汉初置县，东晋设郡，南唐建州，取“国泰民安”之意，泰州之名从此而始。古代泰州与广陵扬州、兰陵常州、金陵南京相呼应，素有“汉唐古郡、淮海名区”之称。泰州历史人文荟萃、名贤辈出。水浒传作者施耐庵、“泰州学派”创始人哲学家王艮、“扬州八怪”代表人物郑板桥、京剧艺术大师梅兰芳、地质学家丁文江等，均是泰州历代文化名人中的杰出代表。抗金英雄岳飞、政治家文学家范仲淹、书画大师齐白石等曾在泰州或主政或从业，为泰州历史留下了璀璨的一页。泰州境内名胜古迹众多。现存古遗址、古建筑、古石刻数百处，其中列为省市级文物保护的有134处，全市建有5座博物馆，珍藏文物万余件，不少为稀世珍品。千年古刹光孝律寺在海内外佛教界享有盛名，日涉园、崇儒祠、岳王庙、安定书院、施耐庵陵园、郑板桥故居、梅兰芳纪念馆等人文景观俱是泰州历史文化的瑰宝。泰州又是一个有着光荣传统的革命老区。大革命时期，共产党员沈毅在这里发动了“五一起义”；抗日战争时期，陈毅率部挺进苏中，三进泰州，决战黄桥；解放战争时期，粟裕在这里指挥了著名的苏中“七战七捷”战役。1949年4月，中国人民解放军海军在白马庙诞生。 泰州是一个快速崛起的新兴工贸城市。地级泰州市组建以来，全市国民经济和社会事业取得了长足发展。2010年，全市实现GDP2002.
