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1、第十四章 物业项目管理权交接物业管理项目进入与退出是一个物业项目完整物业管理周期的开始和结束，做到项目管理的“善始善终”对物 业管理的和谐推进至关重要。无论是物业管理项目的“进入”还是物业管理项目的“退出”，物业管理权的交接是 最为关键的环节。对于新建项目而言，主要涉及物业服务企业与开发建设单位的交接；对于在管项目而言，新物业 服务企业、原物业服务企业与业主大会（业主委员会）等主体之问也需要进行交接。本章内容重点介绍在管项目的 物业管理权的交接问题。第一节 物业管理权的移交一、物业管理权移交的含义和主体（一）物业管理权移交的含义 物业管理权的移交是指物业项目因特定的原因而使物业管理权在物业管理
2、主 体间发生变更的经营活动。物业管理权的移交主要分为两种情况：一是因为新项目的建成、使用而从业主方将管理权移交至物业管理方； 二是因物业服务企业退出项目管理而引发的物业管理权的移交。（二）物业管理权移交的主体 物业管理权移交主体主要涉及以下几方：（1）物业所有人。这里的物业所有人包括全体业主。一般情况下，要避免物业服务企业与物业服务企业之间 的移交。（2）原物业服务企业。（3）新物业服务企业。（4）其他移交参与人。这里的其他移交参与人主要为开发建设单位。当原物 业服务企业灭失或者因为其他的原因不能继续经营时，物业所在地的基层行政管理部门或基层群众性自治组织 （居民委员会、村民委员会等）也可能成
3、为移交参与人。二、物业管理权移交工作的程序 物业管理权的移交主要包括原有物业管理机构向业主大会或物业产权单位移交；业主大会或物业产权单位向新 的物业服务企业移交。前者的移交方为该物业的原物业管理机构，承接方为业主大会或物业产权单位；后者的移交 方为业主大会或物业产权单位，承接方为新的物业服务企业。一般地，为了保障移交工作的顺利进行，可以参照以 下程序开展工作。（1）成立接收小组，由交、接双方专业人员组成，指定财务人员、工程人员、项目管理人员及各专业交验人 员。（2）召开工作会议，由移交双方的负责人布置各专业组接收要求及具体事项，明确双方移交人员名单、移交 内容、移交时间和日程安排等。（3）以书
4、面形式将移交的有关情况在物业管理区域内公示，必要时要将移交情况说明向每个业主发送通知。（4）移交工作开始时，双主应签订物业移交协议书。（5）移交工作中，双方移交人员应就交接物品的位置、数量、性能进行清点检查，并认真填写物业移交清单 和运行试验记录。（6）移交工作结束，双方共同签署移交报告并公示，并向主管行政部门办理更换备案手续对移交中发现的问 题，双方应认真记录，协商解决办法；对移交中遇到的遗留问题，若不能马上解决，双方应签署备忘录，说明存在 的问题，产生的原因、责任、解决的方法和时间等。三、物业管理权移交的移交内容（一）物业资料（1）物业产权资料、综合竣工图纸及竣工资料，工程验收资料、施工设
5、计资料、机电设备资料等；（2）业主资料包括： 业主入住资料，包括入住通知书、入住登记表、身份证复印件、相片； 房屋装修资料，包括装修申请表、装修验收表、装修图纸、消防审批、验收报告、违章记录等； 业主专有部分维修及特约服务记录等。（3）管理资料包括：各类物业基础管理档案、值班记录、巡检记录、运行日志、设备维修记录、水质化验报 告、专业检测报告、房屋设施设备完好率评定等各类服务质量的原始记录。（4）财务资料包括：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细、 物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。（5）合同协议书，指对内对外
6、签订的合同、协议原件。（6）人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。（7）其他需要移交的资料。 资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，移交后双方在目录清单上盖章、签名。（二）物业共用部位及共用设施设备管理工作的移交（1）房屋建筑工程共用部位及共用设施设备，包括消防、电梯、空调、给排水、供配电等机电设备及附属配 件，共用部位的门窗，各类设备房、管道井、公共门窗的钥匙等。（2）共用配套设施，包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、公共秩序与消防安全的管理设施（值 班室、岗亭、监控设施、车辆道闸、消防配件等）、文娱活动设施（会所
7、、游泳池、各类球场等）。（3）物业管理用房，包括办公用房、活动室、员工宿舍、食堂（包括设施）、仓库等。 停车场、会所等需要经营许可证和资质的，移交单位应协助办理变更手续。（三）人、财、物的交接或移交（1）人员。在进行物业管理权移交时，有可能会有原有本项目的服务人员继续留用的情况，新选聘的物业服 务企业应与原有物业服务企业进行友好协商，达成共识，进行有关人员的交接或移交工作。（2）财务。移交双方应作好账务清结、资产盘点等相关移交准备工作。移交的主要内容包括物业服务费、维 修资金、业主各类押金、停车费、欠收款项、代收代缴的水电费、应付款项、债务等。（3）物资财产。物资财产包括建设单位提供和以物业服
8、务费购置的物资财产等，主要有办公设备、交通工具、 通信器材、维修设备工具、备品备件、卫生及绿化养护工具、物业管理软件、财务软件等。第二节 物业项目管理退出一、物业项目管理退出的含义 物业项目管理退出是指物业管理服务的供需双方在履行合同期满后或经双方协商提前解除合同，按照程序办理 交接手续后终止管理服务的行为。物业项目管理退出有正常退出和非正常退出两种。正常退出是指合同期满，业主大会不再续聘，物业服务企业 撤出物业管理项目；或合同未满供求双方经过协商达成一致意见，同意提前终止合同，物业服务企业撤出物业管理 项目。非正常退出是指物业服务企业在履约过程中，未经双方协商不辞而别，或被业主委员会逐出物业
9、管理项目。二、物业项目管理退出的方式1前期物业服务合同到期后，供需双方不再续订物业服务合同 根据物业管理条例的规定，“前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签 订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。这里表述的物业服务企业，可以是原物业服务企业，也可以 是业主大会新选聘的物业服务企业。业主大会与原物业服务企业是否续订合同，取决于双方的意思表示。任意一方 不同意继续履行合同的，其他方均不得要求强制履行。在这种情况，前期物业服务企业（原物业服务企业）办理好 移交手续后退出物业项目管理。2履约期间供需双方协商终止合同 合同是双方当事人意思表示一致的协议。根据合同自愿
10、原则，当事人在法律规定范围内享有自愿解除合同的权 利。“选聘和解聘物业服务企业”属于全体业主共同决定的事项，在物业服务合同期限内，当业主大会和物业服务 企业就合同的终止问题达成一致意见时，物业服务合同即时终止。3非正常退出 合同期未满也未经供需双方协商，供给方不辞而别，或需求方将供给方逐出项目。另外，因地震、洪水等不可 抗力以及因为政府规划、拆迁等原因致使物业灭失的，也必然产生物业服务企业退出项目管理的情况。三、物业项目管理退出的原因1因政策方面等外部原因引起的物业项目管理退出（1）物业管理服务费收费价格机制不合理。物业管理是一种特殊的服务行业，受传统体制的影响，大多数地区服务收费标准仍实行政
11、府定价或指导价。而 政府价格主管部门在制定价格时更多地是从物业管理保本微利的原则出发，住宅小区物业管理收费标准定得较低， 而且多年来没有根据价格水平、人工成本上涨等因素的变动进行调整，导致物业服务企业经营效益难于保证，为此， 企业为了确保盈亏平衡就只能降低服务标准。另外，物业管理服务费标准偏低，直接导致物业服务企业长期亏损经 营、无发展后劲，不得不选择退出。（2）物业服务企业承担的社会责任过重。在物业发展过程中，很多业主认为物业管理应该对住宅区的公共事务全权负责，不切实际地拓宽物业管理的外 延和内涵，把社会治安、环境治理、邻里纠纷等全部加到物业服务企业身上，导致物业服务企业不合理地承担过多 责
12、任，背离了企业市场运作原则。（3）部分垄断职能部门不作为给物业服务企业带来的负担。不少城市的供水、供电、供气、供热等单位至今仍违反物业管理条例规定，没有做到在物业管理区域内向 最终用户收取相关费用。另外，一些城市的自来水、供电、燃气和供暖等专业部门只收费而不肯承担相关管线与管 道的维修费用，发生损坏时推诿责任，使得处在面对业主第一线的物业服务企业陷入被动局面。2因物业服务企业自身原因导致物业项目管理退出（1）缺乏经营风险的有效评估，盲目接管项目，人员稳定性差，因管理服务水平跟不上而退出。少数物业服务企业为了实现短期的商业目的，不顾自身实际状况，盲目地追求市场占有率，将扩大企业管理规 模误认为是
13、企业发展最终目标，通过低价策略赢得管理权。随着人工工资等管理成本的不断上涨，运作中经费捉襟 见肘的窘况日益凸显，直至陷入亏损后或降低服务标准或选择退出。（2）缺乏诚信，不履行物业服务合同约定而退出。个别物业服务企业违背物业服务合同，侵害业主的合法权益，出现了多收费、少服务、管理服务不到位等问题。 有的物业服务企业关于物业费、车位费等的使用情况缺乏透明度，不愿向业主公开，业主只见收费，不了解支出， 感觉享受不到合同约定物业服务，造成业主对物业管理服务工作的认可度和信誉度下降，使得业主在合同到期后不 再选择原物业服务企业。随着前期物业管理阶段的结束，有的企业不能坦然面对业主大会关于更换物业服务企业
14、的 决定，影响物业管理项目的顺利交接，引发新的矛盾和纠纷。（3）企业自身包袱沉重，无力履行物业服务合同而退出。物业管理的社会化、专业化、市场化新体制虽然已初步确立，但“建管合一”在行业内还较为普遍。相当一部 分物业服务企业是由房地产开发建设单位组建的，隶属于开发建设单位的子公司。这类物业服务企业出于其母公司 的制约或观念的守旧，没有扩大管理规模的意识。有的物业服务企业是在以前老的国有企业基础上整合起来的，接 纳了许多原企业的多余人员，这些人员素质参差不齐、服务意识较差，但是工龄长，一般不宜采取解除合同的方式， 因而在物业服务企业自身造血能力不足的情况下，企业的包袱越来越沉重。有的物业服务企业不
15、具有成本转嫁能力， 当物业服务成本上升时，只能被动接受并由自己吸收增量部分。事实上，即使是保本定价法（全部成本）也只能维 持原有服务规模；若物业服务不能保本，就必然会影响企业的持续经营能力，服务质量也会因服务资源的缺乏而下 降，形成恶性循环。3因开发建设单位原因导致物业项目管理退出（1）前期承诺不兑现。开发建设单位在商品房的销售阶段做出的部分前期承诺到业主人住后往往不兑现是一个较为普遍的问题。物业 服务企业在承接项目时，没有与房地产开发建设单位就前期承诺的责任承担问题交割清楚，造成很多后遗症。业主 对于这些问题的解决方案往往就是拒缴物业费。而物业服务企业迫于种种压力，一般不敢公开向开发建设单位
16、主张 权利，最后往往选择退出项目管理的方式进行逃避。（2）遗留问题未解决。物业服务企业代替开发建设单位解决项目遗留问题，是现在很多“父子关系”的物业服务企业的一项工作，然 而很多开发建设单位的遗留问题往往是由于规划设计或施工不合理造成的，解决起来比较复杂，且成本费用非常高。 在开发建设单位对物业服务企业资金支持不足的情况下，物业服务企业单靠自身的力量往往很难达到业主满意。在 遗留问题迟迟得不到解决的情况下，业主往往将责任归责于物业服务企业，以拒缴物业服务费的方式来“维权”。4因业主原因导致物业项目管理退出（1）业主消费意识差，物业服务企业因物业费收缴率低而退出项目。目前，有的小区部分业主的思想还停留在计划经济时代，在住房消费上花钱买服务的观念还未建立起来。业主 并不清楚物
