《—物业服务案例集锦—.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《—物业服务案例集锦—.doc（69页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 仅供学习、研究和欣赏，不得转载或用作其他用途物业服务案例集锦【前言】在物业管理实践中,投诉和纠纷的处理经常遇到,对这一问题的处理能力,很大程度上反映了物业服务工作者的专业知识、法规知识的综合运用能力。为了帮助大家有效地规避日常工作中的法律风险，避免同一错误的重复出现，我们收集了集团内外较为典型的案例供大家学习。学习中如有不明之处，可随时向我们提问。谢谢！以史为鉴，可以知兴亡；以人为鉴，可以明得失；以法为鉴，可以晓规则。目 录案例1、停车场车辆被盗砸事件3案例2、业主被杀4案例3、广告牌掉落砸伤车辆7案例4、“三无”车辆在物业管理区域被盗8案例5、饲养动物伤人10案例6、施工单位电动工具失窃1
2、2案例7、电瓶车不慎撞人12案例8、小男孩在小区内触电13案例9、保安公司叫板物业公司,究竟是谁违约14案例10、家中被盗就欠物管费，要求物管赔偿15案例11、巨额维修基金被挪移，业委会状告物业胜诉16案例12、将业主误认为访客17案例13、业主在小区被骗18案例14、保管业主钥匙的风险18案例15、对业主的委托应学会拒绝19案例16、抓获盗窃嫌疑人20案例17、业主电视机被抬走21案例18、施工单位人员打架事件22案例19、识破夜间拦路变相行劫23案例20、业主家人来访被拒之门外23案例21、设备检查保养不及时24案例22、业主家进水25案例23、排水总管漏水谁来修27案例24、“一次签字，
3、价值万元”27案例25、相邻权28案例26、会所泳池摔伤人30案例27、停车场服务合同31案例28、装修房抽水马桶开裂,法院判决物业公司该负责32案例29、占用绿地和违章搭建33案例30、逢节假日焚烧草纸处理34案例31、处理小区凤凰木34案例32、对讲机噪声为何屡禁不止35案例33、面对情绪激动的业主37案例34、不良口头禅引起的业主投诉38案例35、业主解聘物业公司39案例36、物业服务不合约定，法院判决减收物业费40案例37、外包方保洁员与业主对骂二十分钟41案例38、家政维修损坏业主室内磁砖42案例39、物业管理的紧急避险及免责43案例40、物业是否有权制止群租44案例41、物业公司接
4、收开发商委托或因业主拖欠管理费问题46案例42、附保护第三人作用合同制度47案例43、房地产延迟交付及延迟办证的法律责任51案例44、以“查无此人”为由将包裹退回，物业被判承担邮递费用53案例45、物业服务不符合约定，法院判决减收物业费54案例46、租客欠租金房东换门锁 法院判租客支付租金55案例47、低层住户也要承担电梯费用吗56案例48、选聘物业公司57案例49、业主大会、业主委员会、物业公司间的法律关系58案例50、业主养鸽扰民，处理遇法律空白59案例51、物业经理为琐事推搡业主60案例52、证据规则62案例53、房屋买卖合同未订立，定金需双倍返还吗63案例54、租赁物被没收，出租人可否
5、解除租赁合同65案例55、物业弄丢寄存信封，法院判赔千元67案例1、停车场车辆被盗砸事件案情某安全班长在对广场车辆进行检查时，发现停放在出口处一辆车的后门车窗玻璃破碎。经过录像察看，在发现车窗被砸大约7个小时之前，有一穿灰色夹克的男子走近该车,打碎后门车窗玻璃，并取走放在车厢里面的手提包，此时广场无人值班。经过察看该时段控制中心工作录像得知，当值班长离开广场到控制中心处理一名住户搬运冰箱事宜，控制中心当值人员注意力分散而没有监控到砸窗盗包事件。分析1、当值班长处理其它事情时，没有交待其它岗位顶岗或关注，造成西广场车场处于无人管控的真空状态。2、互控制度落实不到位，岗位离开后，控制中心工作人员未
6、对其区域进行重点监控，对关键镜头的关注力度不够，未能及时发现问题。3、在事件发生近七小时后现场岗位才发现车窗被砸，于一定程度上反映出现场岗位责任心不强。法律焦点1、物业管理企业是否负有赔偿责任关键取决于对物业管理企业的义务如何界定，即物业管理合同中约定的物业公司对停放在小区内车辆的管理义务，是维护停车秩序的义务，还是保管义务？按照城市新建住宅小区管理办法的规定，维护停车秩序是物业管理企业的义务。而保管系民事合同关系，如果物业管理企业与业主团体或业主约定由物业管理企业对车辆履行保管义务，则在车主将车辆交付给物业管理企业管理后，物业管理企业必须履行保管义务。即使没有约定为保管合同关系，只要该管理的
7、事实完全符合保管合同的构成要件，物业管理企业也应承担保管合同责任。因此，是否构成保管合同关系，是决定本案物业管理企业是否承担赔偿责任的关键所在。2、按照合同法第367条之规定：“保管合同至保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外”，保管合同属于实践性合同，而非诺成性合同；保管合同的成立，不仅要有当事人双方要约与承诺的意思表示一致，而且还必须有寄存人将保管物交付给保管人的行为，即保管物必须转移给保管人占有控制后，保管合同才生效；否则，即便双方已达成保管合意，该保管合同也未生效。那么，能否将物业管理企业收取了车辆停车费用，车主将车辆停放在停车位上的行为理解为车主已将车辆移转给物业管理企业占有控制（
8、交付）呢？律师认为，车主将车辆停放在指定车位上的行为，并不一定意味着车辆实际占有控制权能的转移（交付）。第一，如果双方明确约定对车辆的管理为保管合同关系，同时约定了将车辆停放在指定车位即为保管物交付的，只要车主将车辆停放在该指定停车位，保管合同就开始生效，物业管理企业就应承担保管责任；如果没有约定将车辆停放在指定停车位即为车辆交付的，除非双方办理了交付手续，否则，车主停放车辆的行为难以构成保管物的交付。第二，如果双方未约定对车辆的管理为保管合同关系，而物业管理企业收取停车费，并按照车辆管理的规章制度对车辆实行管理，业主停放车辆必须办理交接手续，而且只有在查验停车凭证与车辆完全相符后才予以放行的
9、，则停放车辆的行为也构成保管物的交付；基于此管理事实，应推定双方之间为车辆的保管合同关系成立并生效。如果没有办理车辆交接手续，或者虽然办理了停车手续（如核发停车证）但未严格查验手续的，也很难构成保管合同关系。3、但是，不构成保管合同关系并不意味着物业管理企业对停放车辆被盗所致的损失就不承担任何责任。因为，即使不构成保管合同关系，物业管理企业仍然对车辆以及物业小区的治安秩序等负有管理义务。如果物业管理企业在治安管理方面违反义务，对车辆被盗有一定过错的，则物业管理企业也应当对车辆被盗的损失承担相应的赔偿责任。例如，盗贼正在小区内盗窃车辆，业主报告给物业管理企业保安后，保安人员不是采取积极措施阻止而
10、是置之不理，物业管理企业应当承担怠于履行管理义务所致损失的赔偿责任。如果物业管理企业已经尽到管理义务的，则不承担赔偿责任。实际操作1、建议在物业管理合同中不要与业主约定车辆保管义务。与业主签订其他协议时也要特别注意义务的界定。2、如已构成保管合同关系，注意履行过程中过错的避免。过错发生后，及时与保险公司联系赔偿事宜，转嫁风险。案例2、业主被杀案情郑某于2004年元月5日在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店。同年元月6日，郑某父亲在叫人不应的情况下，请人撬开店门，发现郑某死在店内遂马上报警。某市场发展总公司是事业单位法人，对商业城市场行使管理职能，并根据某县政府、县物价局文件和其业务范围项目的
11、规定，对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。被告为履行其服务职责，制订了商业城专业市场文明公约、商业城夜间保安员值班职责和保安夜班巡值情况登记表。按照其提供的保安夜班巡值情况登记表记录在2004年元月5日发现问题栏目记载为“无”，在2004年元月6日发现问题栏目记载为“商业城正大门右侧手机店出事故，店主被害。某领导在场，公安人员在侦查现场”。领导批示栏目记载为“接情况报告后，随即报告了副县长，副县长指示，公安已介入，由公安部门处理”。2004年8月27日，郑某父亲诉至法院，要求判令某市场发展总公司因郑某死亡的赔偿费计人民币61
12、21元。分析本案中从表面上看，被告方能够出具保安夜班巡查情况登记表则证明其已尽了基本的巡查责任，不存在明显或重大过失。事实上保安是否妥善尽职，我们无从得知。原告方也无法证明被告方有过错。整个案情的发展对被告方非常有利，所以被告方胜出，原告无法证实被告存在的过失责任，案情告诉我们，质量记录在整个案件当中的重要性，因此认真记录和妥善保存好质量记录是我们规避风险的重要物证，另外一点就是相关制度的履行义务以及安全员的尽职尽责，这一点也尤为重要。法律焦点本案中争论的焦点是物业管理中保安的责任有多大。从本案来看， 郑某与被告没有签订书面物业管理合同，因此，也没有书面对物业管理企业在履行物业管理过程中保安的
13、职责的约定。但双方已经形成事实物业管理合同，合同成立。我们可以从相关方面来确定本案双方的保安约定。被告为履行物业管理职责，在安全防范方面制订了商业城专业市场文明公约、商业城夜间保安员值班职责和保安夜班巡值情况登记表，从以上我们可以推定郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。但是如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约，也不存在承担违约责任的问题。本案被告在事故发生时履行了巡查的义务，本案郑某被害的地点位于商业城外
14、的沿街商店内，案发后店门完好紧闭无异状，物业管理部门在事故发生后向上级请示报告及协助公安机关侦查工作，已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生。本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。对于第三人对原告之子侵权，被告不存在过错，因此，物业管理企业的保安责任，不应包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害，否则，是一种变相的把国家司法机关的职能强加在物业管理保安职能上，这本身就是不合法的。实际操作本案中，物业管理企业不承担责任，并不意味着我们在物业管理中就可以掉以轻心，忽视安全防范，安全工作一
15、定要从人防、物防、技防三个方面综合下手。时刻保持高度警惕就是安全的保证！在物业管理合同或业主公约等条约中，不要针对24小时保安作特别规定，要注意规避此类不利于我方的条款。法院判决 法院经审理认为，被告虽未与郑某签订物业管理服务合同，但其已实际收取了业主、经营者的物业费，应视为被告与业主、经营者已形成了事实物业管理服务合同关系，被告与郑某之间存在物业管理合同关系并已经成立。物业管理的保安，应理解为为业主创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定。但它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。本案被告已履行了保安义务，其无法阻止原告之子郑某在金正通信店内被人杀害的刑事案件的发生，本案原告不能证明被告存在管理上的过错，那么被告就不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。遂依民法通则第一百零六条第一款和合同法第三十六条的规定，判决驳回原告诉讼请求。原告不服一审判决，提起上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对24小时安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安
