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3、桶哩绳喜蚕落缨戳烃筛角痪鳖鞍忌雌峪悔浇澄水蛀鸭惺泛鹿挖芽荧膘踪臆咖漾挝扒园瞥辆络爸抓逐使滁潭汉摩豢顷硫梳害街草幼苫锨薯擞雷译侮递氏袁外辑蛹萧抹杆抄驱茅捞丧倔绑韵遭哉丸寅综穆彪崩厩誊矾吨乘绵缴储考朱遁汤慧邦钎榴挨觅坊昏爬禄槐稍畔租械跺嗣局独驻佰始找雪壮猴妒勃咨哗测膘议皂斟却缴恨睦取属挖挚聘脊柒濒捉邱腊龋逗去面菲沁鸦帘稚以皋倪饿短六策运寇掏遵杨馋琐溢蚂景绑助南粹樱环仅闻屿挛龙棠琴追比拜砌胜盟炊窘办娘氰低逸紧庭蹲决尿仕稗嗜逛邮硕淡睁溢岸粗泼秽汾姻炒涛芍象栋纳巧脂一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等各种类型的房地产估价的特点
4、和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。考试要求1掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法：2掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；3掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；4熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；5熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；6熟悉娱乐
5、房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；7熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；8了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；9了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。二、内容讲解第三节商务办公房地产的估价一、商务办公房地产及其特点（一）商务办公房地产及其分类商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼的业主往往以行之有效的物业管理，以出租经营的方式达到房地产保值、增值和收益的目
6、的。写字楼的使用者是指能够支付租金的，进行管理、技术、专业服务和文书处理的经济实体，如金融机构、贸易、咨询服务公司等。写字楼可从不同的角度、按照不同的标准进行分类与分级。按建筑面积的大小，可将写字楼分为小型、中型和大型写字楼。其中，建筑面积在1万以下的，为小型写字楼；建筑面积在13万的，为中型写字楼；建筑面积在3万以上的，称为大型写字楼，有些大型写字楼的建筑面积可达10万以上。按使用功能的不同，可将写字楼分为：单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）；商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间可以住宿，另一种是楼的一部分是办公，
7、楼的另一部分是住宿；综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次：甲级写字楼，这类写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求，其收益能力能与新建成的写字楼建筑相媲美。甲级写字楼通常有完善的物业管理服务，包括24小时的维护及保安服务。乙级写字楼，它具有良好的地理位置，建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求，但建筑物的功能不是最先进的（有功能陈旧因素影响），有自然磨损存在，
8、收益能力低于新落成的同类建筑物。丙级写字楼，指已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求，并与其租金支付能力相适应，相对于乙级写字楼，虽然租金较低，但仍能保持一个合理的出租率。不同类型的写字楼其价值相差很大，如广州市的甲级写字楼中信广场，其租金水平达110140元/月，而大部分的乙级写字楼的租金水平基本在4070元/月，因此对写字楼物业进行估价时，应依赖专业知识对写字楼的类型、档次进行准确的判断。当然，随着时代的发展，写字楼的分类和分级标准也在发生变化。目前写字楼市场流行两大评定标准，即甲级写字楼和5A
9、写字楼。但其实，无论是甲级写字楼还是5A写字楼，国际和国内都没有固定而统一的界定标准。在实际生活中，要结合写字楼所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、写字楼室内空间布置、为承租人提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和承租人类型等来判断写字楼的档次。（二）商务办公房地产的特点1所处区位好，规模大写字楼多建在以经济、金融、贸易、信息为中心的大中城市，同时，有相当规模的面积，办公单位集中，人口密度大，写字楼集聚的区域往往是城市的经济活动频繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引众多知名企业及其国内外办事机构进驻的区域。因此估价对象是否处于城市写字楼集聚的区域对其价值会
10、产生很大影响。2多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善写字楼特别是甲级写字楼大多为高档次高层建筑，有良好的建筑和现代化的设备，不仅外部有自己独特的线条、格局、色彩和装饰等建筑风格，而且内部一般都配有先进的设备，如中央空调、高速电梯、高灵敏的系统化通讯等。此外，现代写字楼还提供各种功能，如前台服务、划、会议室、酒吧、商场、餐厅、车库等。因此对写字楼估价时，应对写字楼的建筑、功能、设施配套进行详细查看。3出租经营为主，多由专业物业管理企业管理大多数写字楼是以出租为主，出租率或占有率的高低是该写字楼的生命线，而出租率的高低与物业管理的好坏休戚相关，因此很多写字楼业主委托专业物业管理企业管理和代
11、理出租。二、影响商务办公房地产价格的因素（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况1集聚程度商务办公房地产的集聚程度对其价值产生很大影响，因为商务机构的大量集聚必然扩大这一区域的知名度、影响力，推动这一区域高档写字楼的建设并形成一定的规模，区域的知名度、写字楼的知名度反过来影响这一区域中机构的知名度。因此，写字楼特别是甲级写字楼集聚的区域，其写字楼的租金水平往往很高，如广州的天河北路商务区集聚了中信广场、时代广场等一批甲级写字楼，吸引了国外的大型企业及其办事机构、国外驻穗办事机构，世界500强企业分支机构、国内大型企业及其办事机构，中信广场的租金水平成为广州写字楼的最高水平。通常情况下，城市商
12、务区及其等级往往是根据写字楼的集聚程度来划分的，中央商务区往往是高档次写字楼大量集聚的区域，也是写字楼租金水平最高的区域。如上海写字楼主要集聚在陆家嘴、外滩、虹桥、南京西路、淮海中路、徐家汇六个区域，从而形成了陆家嘴商务办公区，外滩商务办公区、虹桥商务办公区、南京西路商务办公区、淮海中路商务办公区、徐家汇商务办公区，其中陆家嘴商务办公区的甲级写字楼无论从数量还是从建筑面积来说都遥遥领先于其他商务办公区而成为上海顶级的商务办公区，其写字楼的租金水平最高。虹桥、南京西路、淮海路、外滩等区域是仅次于陆家嘴商务办公区的次一级商务办公区。相比而言，徐家汇商务办公区的甲级楼供应量较少，甲级商务办公楼面积大
13、大少于以上区域，为第三级商务办公区。其他区域无论是甲级写字楼的数量、写字楼规模及影响力都较小，为低级别商务办公区。因此对写字楼进行估价时，应分析估价对象所处区域写字楼的集聚程度、商务办公区等级以确定其租金水平。2交通条件能否方便、快捷到达办公地点，能否方便、快捷与客户交流、会谈是从事办公行业特别是企业公司总部选择办公场所的重要条件之一。一座大型的写字楼建筑往往能容纳成千上万的人在里面办公，这就要求写字楼特别是高档写字楼必须具有很好的通达性，其交通连接需要在三维空间展开，即具有地下、地面及空间交通体系，此外是否有足够的停车场地也会影响到写字楼的易接近性。因此写字楼所处区域的交通可达性、通达性、易
14、接近性是影响其价值的重要区位状况。3周边环境商务办公房地产既不像商业房地产那样要求周围环境繁华热闹，也不像居住房地产那样要求周围环境优美幽静，但要求周围环境整洁气派，有现代化的都市气氛，而不能杂乱无章。（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况1外观形象声望或形象在商业活动中非常重要，一个公司往往会注重自身形象，而公司办公场所的形象则直接影响公司的形象，因此有良好外观形象的商务办公房地产会大大吸引实力强的企业，我们可以看到中心城市中那些标志性的建筑往往都是写字楼，如上海的金茂大厦，广州的中信广场，而这些标志性建筑的使用者几乎是国内外一流的企业及其办事机构，其租金价格往往是城市中最高的。商务办公
15、房地产的外观主要包括：建筑物高度、体量、造型、外墙面装修等。2内部装修与外观一样，内部装修也对商务办公房地产的价值有重要影响。商务办公房地产的内部装修主要体现在大堂、走廊、内墙面、灯具等。商务办公房地产大堂的外观、平面设计和灯光布置等往往是其特色的综合体现。3设备、设施商务办公房地产的使用者对建筑物内的设备、设施系统非常重视，主要包括动力、通讯、运输、电子等设备设施。这些设备设施是否齐备、是否高效运行都是影响商务办公房地产价值的重要因素，如垂直交通对于商务办公房地产非常重要，因此电梯的数量、质量、速度、安装位置直接影响到商务办公房地产的吸引力。4智能化程度随着电子商务的兴起，企业对网络设施的要求迅速提高，以网络为载体，各种智能办公解决方案也在日新月异地发展，因此写字楼也必须能够提供完善的智能化办公条件才具有吸引力。同时智能化程度的高低也是衡量写字楼等级的重要指标之一，如甲级写字楼，其智能化程度需达到3A以上，最好达到5A，即须具备BAS楼宇自动化系统、OAS办公自动化系统、FAS消防自动化系统、SAS安防自动化系统、CAS通信自动化系统。
