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1、 房地地产估价价理论与与方法复复习提纲纲 第一一章 房房地产估估价概述述 第一节节 对房房地产估估价的基基本认识识一、房地地产估价价的含义义1、作为为一种提提供专业业意见、具具有公信信力，实实行有偿偿服务、承承担相关关法律责责任的专专业房地地产估价价已经成成为一种种职业和和行业。2、专业业估价的的五个特特点：由由专业人人员完成成；是一一种专业业意见；具有社社会公信信力；实实行有偿偿服务；承担法法律责任任。3、专业业估价的的核心内内容是根根据特定定目的、对对特定房房地产地地特定时时间的特特定价值值进行分分析、测测算和判判断并提提供专业业意见。房房地产估估价师根根据估价价目的，遵遵守估价价原则，运
2、运用估价价方法，按按照估价价程序，对对估价对对象在估估价时点点的特定定价值进进行分析析、测算算和判断断并提供供专业意意见的活活动就是是房地产产估价。其其中，分分析是测测算的基基础、测测算是判判断的基基础。4、房地地产估价价以得出出房地产产价值为为目标和和最终结结论的评评估。房房地产估估价师还还可以进进行房地地产市场场调研报报告、房房地产投投资项目目可行性性研究报报告、房房地产开开发项目目策划报报告、房房地产项项目调查查评价报报告等房房地产咨咨询顾问问服务。二、房地地产估价价的本质质1、房地地产估价价是评估估房地产产的价值值而不是是价格。2、房地地产估价价是模拟拟市场定定价而不不是替代代市场定定
3、价，房房地产成成交价格格容易受受交易者者动机、偏偏好等个个别情况况的影响响。房地地产价值值是由众众多市场场参与者者的价值值判断而而非个别别人的价价值判断断而形成成的。估估价师在在模拟市市场定价价时，不不能以自自己的偏偏好来判判断。3、房地地产估价价是提供供价值意意见而不不是作价价格保证证，估价价专业意意见的作作用有：咨询性性或参与与性；鉴鉴证性或或证据性性。后者者的法律律责任大大于前者者。4、房地地产估价价会有误误差但应应将误差差控制在在合理的的范围内内。估价价师应当当对其估估价结果果的有限限性有清清楚的认认识，采采用多个个假设来来处理现现有的知知识水平平和范围围以及数数据的完完整性方方面的有
4、有限性，并并将这些些假设对对估价结结果的影影响明确确地告知知委托人人，所以以对估价价师评价价其结果果准确与与否不是是看其估估价结果果而是评评价其估估价的过过程是否否符合规规范的要要求。5、房地地产估价价既是一一门科学学也是一一门艺术术。正确确的房地地产价值值分析、测测算与判判断必须须依靠科科学的估估价理论论与方法法，但又又不能完完全拘泥泥于这些些估价的的理论与与方法，还还必须有有依靠实实践经验验。三、房地地产估价价的必要要性1、一种种资产只只有具备备了下列列2个条条件才真真正需要要专业估估价：(1)独独一无二二性。(2)价价值量较较大。具具体就房房地产来来讲，由由于房地地产具有有不可移移动性、
5、独独一无二二性和价价值量大性，房房地产市市场是典典型的“不不完全市市场”并并且市场场信息不不对称，不不会自动动地形成成常人容容易识别别的适当当价格。房房地产估估价的有有助于将将房地产产价格导导向正常常化，促进房房地产公公平交易易，建立合合理的房房地产市市场秩序序。2、房地地产估价价是估价价行业主主流的原原因：房房地产具具备专业业估价的的条件，房房地产量量大面广广而其他他资产的的数量相相对较少少，房地地产需要要估价的的情形较较多而其其他资产产需要估估价的情情形相对对较少。 第二二节 房房地产估估价的要要素一、估价价当事人人1、房地地产估价价人员，具具备房地地产估价价师执业业资格和和房地产产估价员
6、员从业资资格的人人员，合合格的房房地产专专业估价价人员，必必须具有有房地产产估价方方面的扎扎实的理理论知识识、丰富富的实践践经验和和良好的的职业道道德。具具有扎实实的理论论知识和和丰富的的实践经经验，是是对估价价专业能能力的要要求；具具有良好好的职业业道德，是是对估价价行为规规范的要要求。2、房地地产估价价机构，有有自然人人出资，有有暂定期期内的三三级资质质、三级级、二级级、一级级资质。3、估价价委托人人，委托托人有义义务向估估价机构构如实提提供其知知悉的估估价所必必须的情情况和资资料。二、估价价对象，当当估价对对象仅为为房地产产权益时时，可称称为被估估价权益益。估价价对象有有在建工工程、期期
7、房、已已经灭失失的房地地产、房房屋装饰饰装修部部分。概概括起来来有：土土地、房房屋、构构筑物、在在建工程程、以房房地产为为主的整整体资产产、整体体资产中中的房地地产。三、估价价目的，土土地使用用权出让让、房地地产转让让、租赁赁、抵押押、征收收、征用用、分割割、损害害赔偿、税税收、保保险、争争议调处处、司法法鉴定、出出资、投投资、合合资、合合作、合合并、分分立、改改制、重重组、产产权转让让租赁、清清算。四、价值值类型，同同一估价价对象可可能有不不同类型型的价值值，即同同一估价价对象的的价值并并不是唯唯一的，价价值类型型有公开开市场价价值和非非公开市市场价值值。公开开市场价价值的特特点有：双方自自
8、愿进行行交易；交易双双方出于于利已动动机进行行交易；交易双双方是清清明、谨谨慎行事事的，并并且了解解交易对对象知晓晓市场行行情；交交易双方方有充裕裕时间进进行交易易；不存存在买者者因特殊殊兴趣而而给予附附加出价价。非市市场价值值有：快快速变现现价值；谨慎价价值；清清算价值值；投资资价值。五、估价价时点，估估价时点点不是随随意确定定的，应应根据估估价目的的来确定定，估价价时点在在先，价价值估算算在后。六、估价价依据有有相关法法律、法法规、政政策和标标准，委委托人提提供的有有关情况况和资料料，房地地产估价价机构和和房地产产估价师师掌握和和搜集的的有关情情况和资资料。七、估价价假设是是房地产产估价师
9、师所必要要、但不不能肯定定而又必必须予以以明确的的前提条条件做出出的假定定。在估估价中要要防止出出现3种种情况：滥用估估价假设设；不明明确估价价假设；无针对对性列举举一些与与本估价价项目无无关的估估价假设设。对于于确定性性因素，一一般不得得进行假假设。 八、估价价原则：合法原原则、最最高最佳佳使用原原则、估估价时点点原则、替替代原则则。九、估价价程序：获取估估价业务务；受理理估价委委托；拟拟定估价价作业方方案；搜搜集估价价所需资资料；实实地查看看估价对对象；分分析估价价对象及及房地产产市场上上；选定定估价方方法进行行测算；确定估估价结果果；撰写写估价报报告；内内部审核核估价报报告；出出具估价价
10、报告；估价资资料归档档。十、估价价方法：市场法法、成本本法、收收益法、假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。十一、估估价结果果，估价价师不宜宜在完成成估价之之前与委委托人或或任何其其他与该该估价业业务有利利害关系系人讨论论估价结结果。这这样会影影响估价价独立、客客观、公公正地进进行。 第第三节 对房地地产估价价的现实实需要土地使用用权出让让的需要要，房地地产转让让(买卖卖、互换换、赠与与、出资资、入股股、抵债债)和租租赁的需需要，房房地产抵抵押的需需要(初初次抵押押、再次次抵押、增增加抵押押贷款、抵抵押期间间监测、转转抵押、续续贷抵押押、处置置抵押房房地产估估价)，房房地产征征收
11、和征征用需要要，房地地产分割割需要，房房地产损损害赔偿偿需要，房房地产税税收需要要，房地地产保险险需要，房房地产争争议调处处和司法法鉴定需需要，企企业有关关经济行行为的需需要(出出资、投投资、合合资、合合作、合合并、分分立、改改制、重重组、产产权转让让租赁、清清算)，房房地产管管理的需需要，其其他方面面的需要要第四节 房地产产估价师师的职业业道德。独立客观观公正，专专业胜任任能力，诚诚实守信信，勤勉勉尽责，保保守秘密密，公平平竞争，社社会责任任。 第五五节 中中国房地地产估价价行业发发展状况况估价的困困难表现现有：土土地和房房屋的所所有制不不同；土土地所有有制在城城市和农农村不同同，市场场上流
12、通通的土地地权利是是使用权权不是所所有权，土土地和房房屋的登登记机关关不同，行行政管理理不到位位，房地地产市场场不够发发达。第二章 房房地产 第第一节 房地产产的含义义一、房地地产的定定义，房地产产是指土土地、建建筑物及及其他地地上定着着物，是是实物、权权益、区区位三者者的结合合体。二、土地地、建筑筑物和其其他地上上定着物物的含义义，土地是指指地球的的表面及及其上下下一定范范围内的的空间。建筑物包包括房屋屋和构筑筑物。房房屋一般般由建筑筑材料、建建筑构配配件和设设备等组组成的空空间场所所。构筑筑物是指指人们一一般不直直接在里里面进行行生产和和生活活活动的建建筑物，如如烟囱、水水塔、水水井、水水
13、坝、道道路、桥桥梁、隧隧道。建建筑领域域中的建建筑物不不包括构构筑物，会会计领域域中建筑筑物不包包括房屋屋。其他地上上定着物物是指固固定在土土地或建建筑物上上，与土土地、建建筑物不不能分离离，或者者虽然可可以分离离，但是是分离不不经济，或或者分离离后会破破坏土地地、建筑筑物的完完整性、使使用价值值或功能能，或者者使土地地、建筑筑物的价价值明显显受到损损害的物物。三、实物物、权益益、区位位的含义义 1、实实物分为为有形的的实体及及其质量量和组合合完成的的功能三三个方面面2、权益益包括权权利、利利益和收收益，房房地产权权益以房房地产权权利为基基础包括括：房地产产的各种种权利，例例如所有有权、土土地
14、使用用权、租租赁权、抵抵押权、地地役权等等受其他他房地产产权利限限制的房房地产权权利，同同一宗房房地产上上可以同同时存在在多种房房地产权权利受到房房地产权权利以外外的各种种因素限限制的房房地产权权利房地产产的额外外利益或或收益。房房地产所所有权又又分为单单独所有有、共有有和建筑筑物区分分所有权权。土地地使用权权有建设设用地使使用权、宅宅基地使使用权、土土地承包包经营权权。建设设用地使使用权又又包括出出让土地地使用权权、划拨拨土地使使用权和和临时用用地土地地使用权权。房地产权权利有物物权和债债权，租租赁权属属于债权权。物权权有自物物权和他他物权，自自物权只只有所有有权，他他物权又又分为用用益物权
15、权和担保保物权，土土地使用用权和地地役权是是用益物物权，抵抵押权则则是担保保物权。在不同类类型的资资产中，实实物和权权益对价价值的影影响是不不同的：1）机机器、设设备、家家具等有有形资产产，主要要是实物物的价值值2）专专利权、专专有技术术、著作作权(版版权)、商商标专用用权、专专营权、商商誉、有有价证券券(股票票、债券券)等无无形资产产，主要要是权益益的价值值。3）房房地产，其其实物和和权益在在价值决决定中都都很重要要。3、区位位，是指指一宗房房地产与与其他房房地产或或者事物物在空间间方位和和距离上上的关系系，包括括位置、交交通、环环境景观观、外部部配套设设施等方方面。位位置有：坐落、方方位、距距离、朝朝向、楼楼层。交交通是指指进出该该宗房地地产的方方便程度度通达性性，具体体有可及及性和便便捷性。环环境景观观有自然然环境、人人文环境境和景观观。外部部配套设设施有基基础设施施(道路路、给排排水、电电力、燃燃气、热热气、电电信、有
