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1、第一章 总论1.1项目概况1.1.1项目名称XX市XX住宅工程项目。1.1.2项目地址该项目位于XX市经济技术开发区XX村，东邻XX国道，西临XX路，处于XX西道以南，XX西道以北。1.1.3城中村改造的意义“城中村”改造成为我国彻底城市化进程中的一个必然环节。城中村给城市的发展带来了“脏、乱、差”等诸多问题，也落下了“治安差”等诸多隐患。“城中村”改造是极其复杂的系统工程，事关村民、集体、开发商、政府等多方利益。都市里的村庄既是我国历史的遗留物,又是高速城市化进程中的新生体。“城中村”改造也就成为我国彻底城市化的一个必然环节。1、 “城中村”的类型及存在的主要问题当前“城中村”在我国存在以下
2、几种类型:A类,完全没有农用地的农村,且己经完全被城市包围;B类,有少量农用地的农村和处于城市近期重点建设区域的农村;C类,有较多农用地的农村和暂时不列入城市重点建设区域的农村。由于二元结构的存在，“城中村”存在着诸多问题,其中比较典型的有以下几点:一是“城中村”的管理体制与城市社区管理体制不适应，由于许多管理关系不清、责任不明，导致遮掩在城市角落里的村庄成为城市管理上的“盲点”。二是“城中村”的规划滞后,“城中村”基础设施建设薄弱、用地发展无序、建筑物零乱、消防安全隐患大、环境卫生恶劣,外迁入人口难以管理。三是没有一次产业用地,或只有少量的一次产业用地。四是“城中村”村小农经济观念浓重,安于
3、现状,受教育程度普遍偏低,综合素质较差,就业困难,较难满足城市发展的需求。2、 “城中村”形成的原因第一，从市场的供需关系上看,“城中村”优越的区位条件使之成为房地产开发的热点，从供给方看，村民在短期内获取既得利益的心态使开发建设偏离正确的轨道。第二，“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在，是造成“城中村”问题的根本原因。第三,尚未形成一套真正有效的针对于“城中村”改造的管理制度,相关的城市建设管理法规对于土地的所有权归农村集体所有的“城中村”的建设无法产生足够的效用。第四,在各个层次的城市规划编制与实施过程中,对“城中村”所带来的后遗症缺乏足够的重视和深入研究,未能及时针对“城中村
4、”特有的情况制定合理可行的规划建设标准。3、“城中村”改造的必然性第一，改造“城中村”是推进城市化进程的迫切需求。城市对周边地区具有较强的主导力、聚集力和辐射力，也是现代文明向广大农村辐射的源头。如果“城中村”不进行彻底的改造,城乡建设和管理就难以适应经济发展和居民生活水平提高的要求。第二，改造“城中村”是建设现代化城市、营造良好发展环境的迫切需要。“城中村”杂乱的建筑景观,“脏、乱、差”的生活环境.在很大程度上破坏了城市的形象,降低了城市的品位,成为城市现代化的一大障碍。因此。要建设现代化城市。提高城市的品位和竞争力。就必须从物质形态、管理体制上改造好“城中村”。第三，改造“城中村”也是加强
5、社会主义精神文明建设的迫切需要。 “城中村”缺乏配套基础设施，居民受教育程度普遍偏低，就业困难，不能适应城市发展的要求。因此,改造“城中村”的物质环境，加强社区建设，更新居民的思想观念和提高其文明素质，已成为维护社会治安和加强城市精神文明建设的当务之急。4、 “城中村”改造的作用“城中村”改造是符合城市发展的客观规律,改造是城市发展的需要,不改,则会制约城市的发展。其主要作用表现在：第一，“城中村”改造有利于提高人民群众的居住质量；第二,“城中村”改造有利于集约利用城市土地资源；第三，“城中村”改造有利于提升城市形象；第四，“城中村”改造有利于拉动经济增长；第五,“城中村”改造有利于推动社会进
6、步。我国已经进入全面建设小康社会时期，人们生活水平稳步提高，XX市“十二五”规划突出了坚持以科学发展观为指导，以推进经济社会结构战略转型为主题，围绕以战略性新兴产业为先导、现代服务业与高效都市农业双翼驱动的“一体两翼”现代产业定位和国际化生活品质之城的城市定位，着力抓好城乡统筹发展、品牌文化支撑、民营经济升级、园区集群扩张四项重点工程，争创经济强市，建设文化名城，打造品质XX的发展目标。为此建设时尚消费之城，打造集观光旅游、文化博览、运动休闲、体育健身、康体养生、金融服务等为一体的高档次文化休闲消费城市，最大限度地吸引京津高端消费。建设商务休闲之城，以生活品质最高、建筑风格最美为目标，提升“净
7、、绿、亮、美、韵”等必备指标水平，使XX成为自然和谐、安全舒适、温馨高雅的商旅城市。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司思想超前，对XX开发区XX村进行城中村改造，开发“XX小区项目”，除部分回迁户外，致力于为在XX工作的从业人员，及其他知识层次较高、家庭收入较好的市民家庭提供一个优美、舒适的居住环境。1.1.4总用地面积XX小区项目，规划总占地58045（87.0675亩）。1.1.5建设规模XX小区项目规划总建筑面积为144075.04，其中地上总建筑面积137967.14（地上建筑物中，住宅130919.14，公共建筑7048），地下储藏室建筑面积6107.90。XX小区分为南北两个独立组团
8、，北部组团由15共计五栋24层的高层住宅组成，南部组团由69四栋18层高层住宅组成。XX小区总居住户数1440户（需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196），规划总居住人口4608人，容积率2.37，绿化覆盖率36.4%。1.1.6主要建设条件1、 供水在XX道北侧有DN1000mm上水管线，本项目上水可从此干线引入。2、 雨水、污水排放XX道现有现状DN2100mm的雨水管线和DN1800mm的污水管线，可以就进排入。3、 供电拟从XX道开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室。4、 供气由XX道天然气管道线引入。XX小区项目内设天然气调压网站。5、电信本项目预计需装机容量为15
9、00门的程控交换机，拟由当地电信部门解决。1.1.7主要技术经济指标XX市XX住宅工程项目项目主要技术经济指标，如表1-1所示。表1-1 项目主要技术经济指标一览表序号项目名称单位指标备注1规划用地面积5804587.0675亩2建筑物占地面积110293总建筑面积144075.043.1地上总建筑面积137967.143.1.1住宅建筑面积130919.143.1.2公建建筑面积70483.2地下储藏室建筑面积房6107.904规划户数户1440户5规划居住人数人46083.2人/户6容积率2.377建筑密度%19.08绿化率%36.49停车位辆1440户10项目能源消耗10.1水m1787
10、5510.2电万度1446.2210.3天然气Nm38607410.5综合能耗tce2261.231.1.8产品方案根据项目的地理位置、规划条件、市场竞争格局和市场需求状况，结合目前对XX市场所做的调研分析，在坚持走差异化的原则下，结合项目自身用地规划情况及上述所提到的项目整体定位，对本项目最终整体规划如下1、总体规划思路经典城市住房，精致空间环境，组团式纯居住社区。2、产品定位明快、丰富、简洁、自由的，纯居住中高档精品物业。3、户型选择小区规划以高层住宅为主。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪高品质住宅区的风貌。XX小
11、区项目除部分回迁户外，主要居住对象为在XX及周边地区工作的离退休人员、中高档白领阶层、企业高层管理人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的XX本地市民家庭。4、技术设备条件室外外墙：采用高级外墙涂料。屋面：现浇平屋面或坡屋面。室内设计理念：本案是以毛坯房形式供应客户，可提供若干设计方案样板间供客户参考。配套设备电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。天然气：天然气管道安装到厨房。给水：变频式供水系统，每户独立水表，给水分为生活用水、温泉水两套系统。排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。智能化系统安全防范系统
12、：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时电子巡更系统、车库管理系统等。“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。1.1.9项目建设期本项目根据开发计划，从2011年10月起至2014年12月底完成房地产开发任务，开发建设周期为3年。1.1.10投资估算XX市XX住宅工程项目项目总投资36546万元，其中土地费用共计2559万元（土地摘牌价为10369万元，除去需要安置回迁户数为256户，需要安置面积40196的余额），建安工程费共计25223万元，工程其它费用2413万元，管理费用1498万元，营销费用2315万元，财务费用926万元，不可预见费1572万元。
13、1.1.11项目销售收入与利润估算 项目销售收入46298万元，营业税金及附加为2546万元，预提土地增值税为694万元，利润总额为6511万元，所得税为1628万元，税后利润为6023万元。1.2项目开发单位简介本项目由廊坊市力通伟业房地产开发有限公司承办。廊坊市力通伟业房地产开发有限公司成立于2009年8月3日，在廊坊市工商局注册，企业住址在廊坊市广阳区新世纪步行街第五大街216号，企业经营范围为房地产开发销售，注册资本3000万元。1.3项目编制依据与研究范围1.3.1本报告的编制依据依据中华人民共和国有关法律法规和政策规定，综合该项目的具体情况，本可行性研究报告的编制依据主要有：1、国
14、家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）和国家现行的财税制度。2、建设用地规划设计条件。3、河北省土地增值税征收管理暂行办法。4、房地产投资项目基础数据的分析估算。1.3.2本报告的研究范围项目建设规模及建设内容、开发项目的市场分析、项目选址与自然条件、项目环境影响分析、投资估算、资金需求与资金筹措、财务评价说明、结论和建议等。在此基础上，考虑项目建设的必要性、技术的可行性和经济的合理性，为政府有关部门审批项目、建设单位进行投资决策和金融机构贷款提供比较可靠的依据。1.4结论通过财务分析，安置回迁户数为256户，需要安置面积40196后，本项目所得税后的财务内部收益率为20.1
15、3%、所得税后的财务净现值为1194万元、投资回收期为3.44年，上述指标表明，本项目有较好的效益，在财务上是可行的。该项目的建设产生的现金流充裕，各项财务指标均优于相应的标准，同时，该项目建设有利于改善XX市的城市面貌，并对提高人民的生活质量具有重要意义，具有良好的社会效益，只要对项目进行科学运作，规范管理，项目达到预期目标是有保证的。1.5问题与建议考虑到XX小区项目建成后，除回迁户外，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，（其用户多数为XX私营企业主和政府官员、外埠高收入人群）结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意附属设施的建设，如停车场及安保措施。另外，在住宅户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于XX经济的快速发展，因而，在建设的过程中
