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1、第一章总论1.1.项目申报单位概况：商水县综合投资有限公司成立于2005年8月，注册地址为商水县,注册资本金3亿元，法人代表 。 公司职能：受商水县政府授权、国有资产管理机构委托，行使公司国有资产经营管理权；受财政局委托，行使县本级财政利用预算内收入、土地收益等资金对城市基础设施的投资权；执行国家、省、市县产业政策，重点支持商水城市基础设施项目和产业集聚区项目，对建设项目进行经营管理，代表政府行使投资业主职能。1.2.编制依据 1、河南省人民政府2011年河南省加快产业集聚区建设专项工作方案豫政201132号; 2、中共河南省委、河南省人民政府豫发【2004】7号关于发展壮大县域经济的若干意见
2、； 3、河南省住建厅豫建规【2010】23号关于加快推进产业集聚区规划建设工作的通知； 4、豫发【2006】7号河南省关于实施开放带动主战略指导意见； 5、河南省人民政府关于批转2011年河南省加快产业集聚区建设专项工作方案的通知豫政201132号； 6、河南省人民政府关于批转河南省创新土地开发利用管理机制专项工作方案的通知 (豫政201129号)； 7、投资项目可行性研究指南计办投资200215号（2002版） 8、发改委与住建部发布的建设项目经济评价方法与参数第三版 9、商水县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要； 10、商水县城市总体规划（2008-2020）； 11、商水县土地利用规划
3、（2007-2020） 12、商水县产业集聚区总体发展规划（2009-2020） 13、商水县产业集聚区控制性规划（2010-2020） 14、项目承办单位提供的有关土地、规划、环保等部门批文和设计单位设计的总平面图； 1.3编制的指导思想 按照“十二五规划的发展思路，树立以人为本，全面、协调、可持续的科学发展观，紧紧围绕全面建设小康社会的总体目标，大力实施工业兴县、开放带动、投资拉动、人才强县和可持续发展战略，以结构调整为主线，以效益为中心，着力引导要素集聚，加快集聚区基础设施建设，达到工业兴县、资源共享、集约节约用地、不断壮大经济规模,提高社会经济效益。1.4编制原则 1、遵循国家产业政策
4、，紧紧结合当地资源、交通、环境条件。 2、遵循“3 E”原则，即科技为先导，效益为中心的原则；能源综合利用的节能原则；生态环境、社会效益同步发展的原则；走循环经济可持续发展之路。 3、集聚区发展符合商水县经济社会发展战略的要求，以结构调整为重点，培育支柱产业和骨干企业，构建具有商水特色的工业体系，加快工业化进程。 4、要从长远发展出发，集聚区近期发展和远期发展相结合，最终实现以区域特色工业带动集聚区经济全面、和谐发展的目标。 5、坚持从客观条件出发，实事求是，量力而行。基础设施要总体规划，分步实施，达到集聚区项目布局合理、分区明确、有序发展。 6、加快制约集聚区标准厂房和道路及综合服务用房等基
5、础设施建设的发展。1.5编制内容根据国家对建设项目的可行性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对集聚区综合服务综合楼的建设条件进行了实地查勘，对综合服务综合楼定位、建设内容、基础设施建设方案、辅助工程、环境保护、节能、项目组织与实施进度安排、项目招标方案、投资估算、社会评价等方面进行了综合研究和分析，重点研究和论述集聚区综合服务综合楼建设的必要性、内容及方案、投资估算与经济评价，为集聚区的决策和建设提供科学依据。1.6. 项目概况1.6.1项目名称商水县产业集聚区服务综合楼建设工程1.6.2项目申报单位商水县综合投资有限公司总经理： 1.6.2项目区概况 商水县属周口市，位于河南省东南部，周口
6、市西南部，东经11415-11453、北纬3318-3345之间。西邻郾城县，南连上蔡县，东接项城市，北靠川汇区，西北、东北与西华、淮阳县隔沙河相望。城关乡与川汇区连接，东距项城市区45千米，西距漯河市区60千米。全县总面积1314平方千米，总人口117万人。商水县产业集聚区位于商水县城西北部，北起南洛高速公路南侧，南至健康路，东临周商大道，西到西环路，规划总面积8km2。商水县产业集聚区总体发展以纺织服饰加工、机械制造为主导产业。目前产业集聚区处于发展起步阶段，部分企业已经入驻，配套基础设施正在建设中。 商水县产业集聚区服务综合楼建设工程位于商水县产业集聚区、纬三路南侧。服务综合楼地理位置优
7、越，内部自然环境优美，开发潜力巨大,服务综合楼建筑面积14919平米。1.5.建设政策、背景和必要性河南省人民政府关于批转2011年河南省加快产业集聚区建设专项工作方案的通知豫政201132号有关:1.指导思想 深入贯彻落实科学发展观,把加快产业集聚区建设作为事关经济发展全局的中心工作和综合性举措,围绕“两提两扩”(提升速度、提高水平,扩大规模、扩大效果),抢抓国内外产业加速转移机遇,深入推进产业集聚发展、承接产业转移、基础设施建设、要素平台支撑,全面提升产城互动发展、科技进步和创新、人力资源保障水平,积极开展典型示范创建,进一步加大政策扶持力度,创新体制机制,促进“四集一转”(企业、项目集中
8、布局,产业集群发展,资源集约利用,功能集合构建,人口向城镇转移),加快经济结构调整和发展方式转变,推动全省产业集聚区实现更大规模、更高水平的发展。2.发展目标2011年,全省产业集聚区力争完成投资6500亿元以上,规模以上工业实现主营业务收入16000亿元以上,特色产业集群快速壮大,产业结构明显优化,集约节约发展水平明显提升,对全省经济发展的支撑和带动能力进一步增强。产业集聚水平加快提升。规模以上企业主营业务收入超百亿元的产业集聚区达到60个以上,其中超千亿元的1个、超500亿元的3个。基础设施建设持续加强。全面推进基础设施、产业配套设施和公共服务设施建设,力争完成投资1000亿元以上,实现发
9、展区主干路网和供电、供排水等配套设施全覆盖。集约节约水平明显提升。全省产业集聚区单位土地投资强度、产出强度进一步提高,万元规模以上工业总产值能耗下降3.5%以上。就业承载能力大幅提高。全省产业集聚区从业人员达到185万人以上,新增30万人以上。3.大力促进产城互动发展把产业集聚区建设与实施城乡建设三年大提升行动计划相结合,以基础设施和公共服务设施共建共享、组团捆绑联动开发为重点,统筹推进城市功能区与产业集聚区建设,改善群众生产生活条件,促进人口向城镇转移,全面提升产城互动发展水平。3.1.推进产业集聚区与城区联动开发鼓励有条件的县(市)结合实施新一轮城市总体规划,按照现代城市标准,综合运用BT
10、(建设移交)、BOT(建设经营移交)等模式,对产业集聚区组团与旧城区改造、新城区建设进行捆绑、联动开发,有效吸引社会资本参与产业集聚区建设,实现产业与城市组团功能互补、联动发展。争取年内80%以上县城实施连片综合开发项目,形成产城互动发展长效机制。推动城区道路、供排水和污水管网、供电、供气、供热、通信等基础设施以及公共服务设施向产业集聚区延伸,所有布局在县城周边的产业集聚区年内实现与城区基础设施的无缝对接。3.2. 深入推进基础设施建设 按照“统筹推进、适度超前、突出重点”的原则,持续扩大基础设施覆盖范围,重点完善对外联系通道、环保设施、供电设施,加强质检、信息、物流等公共服务平台建设,增强对
11、产业发展的支撑能力。3.2.1.道路交通设施:结合实施国家、省公路网布局规划,加快产业集聚区外联道路、发展区主干道路建设,把产业集聚区交通项目优先纳入各级交通建设计划,优先安排补助资金,力争年内所有产业集聚区实现与高速公路、国道、省道的高标准快捷联通。3.2.2.供电和通信设施:结合实施新一轮农村电网改造工程,重点支持产业集聚区供配电设施建设和现有高压走廊迁建,优先保障产业集聚区用电需求,力争新增电网变电容量400万千伏安、输电线路610公里以上。加强通信配套设施建设优化,全面实现产业集聚区3G(第三代移动通信)和宽带网络覆盖。3.2.3.污水处理、供排水和供热、供气设施:优先支持产业集聚区环
12、保设施建设,年内开工建设50个以上污水处理厂。积极推进现有管网向产业集聚区延伸,新增供水管网1500公里以上、排水管网2300公里以上。加强热源建设,推动具备条件的产业集聚区建设背压式热电联产机组,提高供热、供气普及率。3.2.4.标准厂房:优先保障标准厂房建设用地,强力推进多层标准厂房建设,促进中小企业和配套企业集聚发展,力争新建2650万平方米多层标准厂房。3.2.5.公共服务设施:建立完善促进集群发展的产品检测检验体系,力争在产业集聚区新建40个省级质量检测中心。推动省内骨干物流企业向产业集聚区延伸发展物流网点,重点推进众品冷链、中储粮粮油等10个专业物流园区和60个大型物流项目建设。
13、根据上述精神，结合产业集聚区发展需求，新建服务综合楼（12层）1栋，单栋建筑面积14919m2，可为产业集聚区提供1栋14919m2综合服务用房。1.6、项目建设地址 商水县产业集聚区服务综合楼位于商水县纬三路南侧。规划占地面积402512.29平方米约60.84亩。是商水县产业集聚区总体发展规划（2009-2020）和商水县产业集聚区控制性规划（2010-2020）规划的产业集聚区服务综合用地。1.7、建设规模及内容： 商水县产业集聚区服务中心项目主要包括：总图、商水县集聚区服务中心综合楼。场地占地60.84亩，包括机关食堂、高管公寓、职工宿舍、文化服务、综合办公楼。其中综合办公楼总建筑面积
14、：14919 m2 ，建筑高度：48.60米，建筑层数：地上12层，地下一层。建筑结构形式：框架结构。内部功能：包括产品展示厅、技术检测、农产品检测、综合服务部门、办公、会议室、投影厅等。 1.8、项目总投资及融资方案：项目总投资：根据项目工程量，工程建设总投资2512万元，其中工程费用2252万元、其它费用163万元、工程预备费97万元。融资方案：商水县财政资金支持。1.9、建设工期：建设期12月,2011年5月至2012年4月1.10、主要技术经济指标名称数值单位总用地面积40560.29M2新建服务综合楼14919M2容积率1.39建筑物占地面积1243.25M2建筑密度23.57绿地率
15、36新建服务综合楼1栋建设总投资2512万元功能面积表楼层主要内容层高（m）建筑面积（m2）地下室汽车库、消防泵房、消防水池、配电间3.62037.18一层产品展示、办公门厅、中小企业担保、消防控制室5.42037.18二层行政服务中心、质量检测、农产品、会议、演示厅、网络4.81903.30三层行政服务办公、小型会议3.6860.70四至十一层办公3.6860.78十二层会议4.8860.70机房层屋顶机房195.34+138.70合计14919m21.11、经济效益费用分析项目建设的目标是解决产业聚集区服务用房问题，是产业聚集区产业配套服务项目，属产业聚集区为产业聚集区管理委员会和园区企业提供的公共服务用房，无直接经济效益。1.12、社会效果分析项目符合
