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1、房地产业“营改增”新规分析 一、研究背景 自2014年两会提出“六大税改”，2015年两会进而提出推进“七大税改”，增值税改革一直是税制改革的重要方面。2016年，“营改增”全面铺开势在必行。 实施“营改增”改革则是推进增值税改革的重中之重，而房地产业的改革则是“营改增”改革中最有难度的一部分。3 月24 日，财政部公布了营业税改征增值税试点过渡政策的规定细则，明确从 2016 年5 月1 日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税，并为房地产企业和建筑企业提供了过渡政策。 由于房地产行业业务复杂，牵扯的主体多，金额高，实施改革则对
2、社会、经济影响较大。因此，改革要慎之又慎。就整体而言，房地产行业“营改增”的实施，将消除房地产业现行增值税、营业税并存引起的重复征税现象，完善增值税产业链条，解决房地产企业内部税负不公问题，规范房地产供应市场，降低纳税人负担，促进经济更好更快发展。本组将从税制要素，营改增前后法规比较，税负变化三个方面开始让大家对此次房地产业营改增有个大致的了解。二、 房地产业“营改增”后税制要素1、 纳税人： 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售不动产或者提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为房地产业增值税纳税人，应当按规定缴纳增值税。其中单位是指企业、行政事业单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位，
3、个人指个体工商户和其他个人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。其中纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。一般纳税人：年应税销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人。小规模纳税人：年应税销售额超过500万元的为小规模纳税人。 符合一般纳税人条件的纳税人应当向主管税务机关办理一般纳税人资格登记。具体登记办法由国家税务总局制定。 除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。年应税销售额未超过规定标准的
4、纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。2.课税对象： （1）销售不动产：指有偿转让不动产所有权的行为。不动产是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。 （2）不动产经营租赁服务：指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变
5、更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。3.税率：（1）一般计税办法：适用税率为11%应纳税额=当期销项税额当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。（2）简易征收办法：适用征收率为5%应纳税额=销售额征收率4. 计税依据（含过渡政策）（1）销售不动产非房地产企业纳税人转让不动产纳税人纳税对象实行办法计算公式一般纳税人转让2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产可以选择适用简易计税方法计
6、税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产可以选择适
7、用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率
8、向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%小规模纳税人小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应
9、纳税额。应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）（1+5%）5%小规模纳税人转让其自建的不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%房地产企业转让不动产征税办法税率计算公式房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目 适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额11%（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）（1+11%）11%一般纳税人销售自行开发的房地产老项目 可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。按照取
10、得的全部价款和价外费用计算销售额。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。5%（全部价款+价外费用）5%房地产开发企业中的小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。5%应预缴税款=全部价款和价外费用（1+5%）5%备注： 1.以上表格根据3月23日财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）整理而成， 2.以上表格所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债 等各种形式取得的不动产。3.一般纳税人按5%或3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，都应该
11、按法定税率11%向机构所在地主管税务机关纳税申报。4.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。5.房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，或者建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。营改增之销售不动产如何征税速查表企业性质纳税人性质时间方式简易OR一般是否差额税率征收方式非房地产企业一般纳税人4月30日前取得可选简易是5%征收率不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。备注：适用一般纳税人的法定税
12、率为11%适用一般5%预征率4月30日前自建可选简易否5%征收率适用一般5%预征率5月1日后取得应适用一般是5%预征率5月1日后自建否小规模纳税人取得是5%征收率自建否房地产企业一般纳税人4月30日前自行开发可选简易否5%征收率适用一般否3%预征率不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。备注：适用一般纳税人的法定税率为11%5月1日后应适用一般是11%税率备注：扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款小规模纳税人否5%的征收率个体工商户按个人购买住房对外销售处理，具体参见过渡政策第五条的规定。不动产所在地预缴，向机构所在地纳税申报。其他个人取得是5%的征收率备注：不含自建、不含其购买的住房。个人
13、销售自建自用住房免税。（2）不动产经营租赁纳税主体纳税对象计税方法 一般纳税人 出租其2016年4月30日前取得的不动产经营租赁服务可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。出租其2016年5月1日后取得的不动产经营租赁服务一般计税方法的应纳税额，税率为11%。 小规模纳税人小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房）经营租赁服务应按照5%的征收率计算应纳税额备注：1. 以上表格根据3月23日财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）整理而成。5. 减免税 （1）免税： 个人销售
14、自建自用住房。 2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。 公共租赁住房，是指纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公共租赁住房发展规划和年度计划，并按照关于加快发展公共租赁住房的指导意见（建保201087号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公共租赁住房。 军队空余房产租赁收入。 为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。 涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。 个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 （2）减税个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳6.纳税期限 增值税的纳税期
