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1、搬迁补偿与拆迁安置的税务会计处理搬迁补偿与拆迁安置业务主要发生在房地产开发企业与搬迁企业或被拆迁居民个人之间。房地产企业以“招标、拍卖、挂牌”等方式受让土地通常有两种支付方式：如果是净地出让，直接向国土部门支付出让金如果是毛地出让，房地产企业通常不用缴纳出让金，而是直接向被拆迁单位（或居民个人）支付搬迁补偿费（或拆迁补偿费）。因此，搬迁企业（或居民个人）的补偿费可能是财政支付，也可能是由房地产企业直接支付。搬迁补偿与拆迁安置业务涉及的税务会计问题包摇居民个人或搬迁企业取得的补偿费是否征收营业税、土地增值税、个人所得税或企业所得税；居民个人取得的安置房是否缴纳契税；搬迁企业取得的补偿费如何进行会
2、计处理房地产企业支付的拆迁补偿费或搬迁补偿费应以何种凭据计人开发成本；拆迁安置房如何进行账务处理，等等。一、企业取得搬迁补偿收入的会计处理企业会计准则解释第3号规定：企业因城镇整体规划、库区建设、棚户区改造、沉陷区治理等公共利益进行搬迁，收到政府从财政预算直接拨付的搬迁补偿款，应作为专项应付款处理。其中，属于对企业在搬迁和重建过程中发生的固定资产和无形资产损失、有关费用性支出、停工损失及搬迁后拟新建资产进行补偿的，应自专项应付款转入递延收益，并按照企业会计准则第16号政府补助进行会计处理。企业取得的搬迁补偿款扣除转入递延收益的金额后如有结余的，应当作为资本公积处理。企业收到除上述之外的搬迁补偿
3、款，应当按照企业会计准则第4号一固定资产、企业会计准则第16号政府补助等会计准则进行处理。企业取得的固定资产残值处置收入，扣除固定资产账面价值后的差额，由“固定资产清理”科目结转至“营业外收入”或“营业外支出”科目。例1：某企业因城市规划需要，根据政府要求整体搬迁，将土地使用权连同地上建筑物一并归还给政府。与搬迁有关的业务如下：12009年12月取得搬迁补偿费5000万元；2被收回的土地原价300万元，累计摊销250万元；3拆除的建筑物原价2000万元，累计折旧1200万元；4将一台2005年购置的旧设备对外转让，取得转让价款10万元（含税），该设备原价13万元，累计折旧4万元，其余设备搬迁；
4、52010年，该企业重建期征用土地一块，支付出让金500万元；安置下岗职工支付法定补偿金400万元；发生设备大修支出50万元；建造厂房及办公楼发生支出1400万元；6假设2011年建造厂房及办公楼发生支出600万元，并于当年年底全部完工。有关会计处理如下（单位：万元）：12009年12月，收到搬迁补偿费，作如下会计分录：借：银行存款5000贷：专项应付款5000转销建筑物及土地使用权，作如下会计分录：借：累计摊销250累计折旧l200营业外支出处置非流动资产损失850贷：无形资产土地使用权300固定资产房屋2000借：专项应付款850贷：营业外收入政府补助850转让旧设备，作如下会计分录：借：
5、银行存款10累计折旧4贷：固定资产13应交税费应交增值税0.25营业外收入处置非流动资产利得0.7522010年，需作如下会计分录：借：管理费用辞退补偿400贷：应付职工薪酬辞退补偿400借：无形资产土地使用权500在建工程1400固定资产设备（大修支出）50应付职工薪酬辞退补偿400贷：银行存款2350借：专项应付款2350贷：营业外收入政府补偿2350固定资产折旧、无形资产摊销分录略。32011年，需作如下会计分录：借：在建工程600贷：银行存款600借：固定资产2000贷：在建工程2000借：专项应付款600贷：营业外收入6004将专项应付款结余数结转资本公积，作如下会计分录：借：专项应
6、付款l200贷：资本公积其他资本公积1200二、单位（或个人）取得搬迁（或拆迁：补偿费的税务处理（一）营业税处理根据国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的遁知（国税函2009520号）及国家税务总局关亍土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知（国税函2008277号），纳秘人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照国家税务总局关于印发营业税税目注释（试行稿）的通知（国税发199314
7、9号）规定，不征收营业税。县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上（含）地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上（含）地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复（国税函2007969号）规定：国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者，根据营业税税目注释（试行稿）（国税发1993149号）的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。因此，对国家因公共利益
8、或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照中华人民国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费，不征收营业税。需要注意的是，如果是国土局先征用集体所有土地，将其变更为国有土地，然后再出让给企业或个人使用，则依据国家税务总局关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复（国税函199787号），对土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地附着物的补偿费收入，应按照中华人民国营业税暂行条例的“销售不动产其他土地附着物”税目征收营业税。（二）个人所得税处理财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税20054
9、5号）及国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复（国税函1998428号）规定：按照城市发展规划，在旧城改造过程中，被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，属于补偿性质的收入，无论是现金还是实物（房屋），均免予征收个人所得税。（三）土地增值税处理依据中华人民国土地增值税暂行条例第八条、中华人民国土地增值税暂行条例实施细则第十一条、财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税200621号）规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的
10、房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民（指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。（四）契税处理财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知（财税200
11、545号）规定：对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。（五）企业所得税处理企业政策性搬迁和处置收入，是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因，企业需要整体搬迁（包括部分搬迁或部分拆除）或处置相关资产而按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或处置相关资产而取得的收入，以及通过市场（招标、拍卖、挂牌等形式）取得的土地使用权转让收入。国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知（国税函2009118号）规定：对企业取得的政策性搬迁或处置收入，应按以下方式进行企业所得税处理：1企业根据搬迁规
12、划，异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务，用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权（以下简称“重置固定资产”），或对其他固定资产进行改良，或进行技术改造，或安置职工的，准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额，计人企业应纳税所得额。2企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。3企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产，可以按照现行
13、税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。4企业从规划搬迁次年起的五年，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。主管税务机关应对企业取得的政策性搬迁收入和原厂土地转让收入加强管理。重点审核有无政府搬迁文件或公告，有无搬迁协议和搬迁计划，有无企业技术改造、重置或改良固定资产的计划或立项，是否在规定期限进行技术改造、重置或改良固定资产和购置其他固定资产等。根据上述规定，由于搬迁损失以及重置资产折旧可以在税前扣除，因此，只要五年完成重置资产、安置职工、技术改造等支出总额小于政策性搬迁和处置收入，则搬迁补偿及资产处置收益实际是免征企
14、业所得税的。如果支出总额大于政策性搬迁和处置收入，则享受免税的金额只能以搬迁和处置收入为限。例2：仍引用例1资料。12009年，土地及建筑物拆除损失850万元允许在税前扣除；搬迁收入、旧设备转让收益暂不确认所得，“营业外收入850.75万元”应作纳税调减处理。22010年管理费用列支职工辞退补偿、固定资产折旧、无形资产摊销允许在税前扣除，不作纳税调整。由搬迁收入（专项应付款）转入“营业外收入政府补助”科目的金额2350万元，暂不确认所得，作纳税调减处理。32011年由搬迁收入（专项应付款）转入“营业外收入政府补助”科目的金额600万元，暂不确认所得，作纳税调减处理。同时，按照税法规定计算应纳税
15、所得额作纳税调增处理。调增应纳税所得额=（5000+0.75）-（850+2350+600）=1200.75（万元）。三、房地产企业拆迁安置业务的会计及税务处理（一）税务处理拆迁补偿可以采用房屋补偿方式，也可以采用货币补偿方式。对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复（国税函2007768号）规定：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住
