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1、管理用房工程项目可行性研究报告 二一四年五月2目 录第一章 总 论61.1 项目概况61.2 编制依据71.3编制范围和内容71.4主要经济技术指标8第二章 项目建设的背景、必要性及可行性92.1 项目提出的背景92.2 项目建设的必要性分析102.3项目建设的可行性分析12第三章 项目选址与建设条件133.1 项目选址133.2 建设条件133.3 地质灾害影响分析15第四章 总图和土建工程方案164.1 设计依据与设计原则164.2工程建设方案16第五章 公用配套工程185.1 给排水工程185.2 供电工程205.3防雷系统205.4 信息工程21第六章 环境保护、消防236.1 环境保
2、护236.2 环境保护措施236.3 项目水土保持方案266.4 消防26第七章 建筑节能297.1节能29第八章 组织机构、实施保障和招标方案328.1组织机构328.2 实施保障328.3 项目招标方案33第九章 项目建设进度和工程管理349.1 项目建设进度349.2 工程施工与管理34第十章 投资估算和资金筹措3610.1 估算说明3610.2 投资估算3610.3资金筹措38第十一章 社会效益及国民经济分析3911.1 社会效益分析3911.2 国民经济评价39第十二章 社会风险分析4112.1主要风险4112.2风险评估4212.3降低风险的主要措施43第十三章 提出结论与建议43
3、13.1 结论4413.2 建议44附件：1、工程咨询资格证书2、*市发展和改革局关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复（*）3、*市建设规划局批复的关于本项目规划设计条件书4、关于*北侧管理用房项目用地的预审意见5、选址意见书6、红线图7、项目单位提供的其他相关资料第一章 总 论1.1 项目概况1.1.1项目名称：新建*市路北侧管理用房工程。1.1.2项目建设单位：*投资开发有限公司。1.1.3建设单位概况： *投资集团为市政府直属的大型国有独资公司， 2008年1月1日正式挂牌成立。公司注册资本20亿元，至2012年12月总资产为127亿元。集团下设七家公
4、司分别为：*开发投资有限公司、*开发有限公司、*投资有限公司、*开发有限公司、*开发有限公司、*开发有限公司、*集团资产经营管理有限公司。*集团作为*的投资公司，主要承担*市城市规划区55平方公里内的*性投资项目，负责土地收储、征地拆迁、安置房建设、城市基础设施建设、市重点项目建设以及房地产开发等。*投资开发有限公司是*市城市发展投资集团有限公司下设七家公司之一，主要承担城市房屋拆除、城市建设项目的投资以及房地产开发、经营。公司已成功开发了*、*、*等安置房住宅小区，本项目即由*投资开发有限公司负责实施。 1.1.4项目拟建地址本项目拟选址地块位于*市路北侧、人民路东侧区块。1.1.5项目建设
5、目标本项目总用地面积约1762.90平方米（折合约2.65亩），建设管理用房总建筑面积约1891平方米，同时建设道路、绿化景观等工程。1.2 编制依据1.2.1法律法规及技术规范依据l 中华人民共和国城市规划法l 城市居住区规划设计规范l 投资项目可行性研究指南（试用版）l 建设项目经济评级方法及参数（第三版）1.2.2文件依据l *城市总体规划l *市土地利用总体规划 关于同意2014年农村生活污水治理配套后一管工程等50个项目建议书的批复（*）l 本项目规划设计条件书l *投资开发有限公司提供的相关资料 1.3编制范围和内容项目可行性研究报告主要阐述项目建设的背景和提出的理由，同时，报告对
6、本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括建设规模与设计方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等，并提出有关建议和意见。1.4主要经济技术指标经初步估算，项目建设投资约1183.65万元，其中建筑安装工程费用906.79万元，其他建设费用195.13万元(包括土地费用95.58万元，建设单位管理费15.31万元)，预备费用29.73万元，建设期利息费用52.00万元。项目建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹383.65万元及商请银行800万元贷款解决。(附表1-1)。（表1-1） 主要技术经济指标序号项目单位数值备注一总用地面积平方米1762
7、.90二总建筑面积平方米1891三项目建设期月16四容积率%1.07五建筑密度%30.87六绿地率%25七项目总投资万元1183.651建筑安装工程费万元906.79占总投资的76.61%2工程建设其它费用万元84.24占总投资的7.12%3预备费用万元29.73占总投资的2.51%4建设单位管理费用万元15.31占总投资的1.29%5土地费用万元95.58占总投资的8.08%6利息费用万元 52.00占总投资的4.39%第二章 项目建设的背景、必要性及可行性2.1 项目提出的背景*历史街区始建于明朝末年，由抗清义士周宗彝建造。当时，共设置了东、南、西、北4座关厢，现仅存*1处。*位于硖石镇（
8、现为硖石街道）东南部，北起大瑶桥，南至塘桥弄，东为洛塘河，南北长约350米，东西宽约50米，占地面积约1.7公顷。街区内现有*、大瑶桥、关帝庙大殿、吴世昌故居4处文物建筑，20多座始建于清末民初的传统院落式建筑。街区风貌格局与历史环境保持完好，是硖石镇保存较为完好的三处历史街区之一,2006年被*省人民政府命名为第三批省级文化街区。当前，*市经济正处于快速发展时期，随着穿越*境内的数条高速公路建成通车，必将带动*市及周边交通运输业和第三产业、文化旅游业的飞速发展，进而推动相关产业的快速发展，为*市的经济发展创造了前所未有的机遇。根据*市经济发展的实际情况，我们应紧紧抓住这一历史机遇，不失时机地
9、推进城市化建设，加快实施旧城改造，完善公共设施，扩大商业规模，拓展宜居城市空间，竭尽全力打造“富有文化底蕴、充满生机活力”的生态城市，提高城市竞争力，加速产业集聚和人口集聚。旧城改造不是局部性问题，绝不是拆除几栋旧房子，拓宽几条旧马路的事情，而是使从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调中心区的综合功能，满足城市可持续发展的要求，实现真正意义上社会效益、环境效益和经济效益的统一。*街区经过两年多的整修,修缮保护工程现已竣工,目前,重现了古街旧貌。政府在保护老街的同时,*市人民防空办公室在人民路东侧、*历史街区西侧,建设了*市1008人防工程,作为历史街区在人民路方向的入口
10、处。鉴于*历史街区大多为木结构建筑,在使用功能上有一定的局限性,而1008人防工程又被用于民防安全教育中心,现为丰富*历史街区的业态类型,扩大街区的影响力。因此,通过本项目管理用房的实施，对*历史街区的配套管理，也是重中之重,项目建设势在必行。2.2 项目建设的必要性分析2.2.1本项目建设是加快*历史街区文化宣传的必然要求。项目的建设将按照统筹古街文化发展、完善功能布局、注重群众需求、打造地方特色、实现资源共享的思路进行，实现从单一功能向综合功能转变、创新体制与机制，从群众需求出发，通过扩大工作覆盖面，提高服务有效性，体现综合服务能力，增强文化辐射力，切实提升*历史街区公共服务能力和服务水平
11、，完善街区公共服务体系，促进经济社会又快又好发展。2.2.2本项目建设是提高*历史街区配套服务功能的需要。随着*历史街区的开放,居民及商铺业主从居住环境到基础设施，从生活服务到文化生活，从治安秩序到人际关系等等，都提出了越来越多的需求，希望得到多方面的服务。比如街区环境问题，街区服务问题，街区治安问题，以及卫生、舒适、精神文化生活等，迫切需要通过推进街区服务建设来解决。通过调动和发挥街区的积极性，依靠街区的力量加强街区的综合管理，进而不断提高居民群众的生活质量，为*历史街区创造一个安全、舒适、整洁、方便的生活环境。2.2.3项目建设对提高城市商业及品位，改善区域投资环境有着积极的推进作用。管理
12、用房建设的主要目的是从根本上解决*历史街区存在的各种居住及配套问题。项目建设是以城市土地的合理利用，改善城市环境质量、强化城市整体功能为主要目的，在*历史街区有计划地实施集再开发、修复和保护为一体的综合性城市商业服务建设，为完善城市功能，提高城市品位，改善居住环境，提升市民生活质量具有重要的意义。 2.2.4本项目建设是构建和谐社会的要求。和谐社会建设包括经济、政治、文化等各个方面，建设和谐历史文化街区是构建和谐社会的一个必不可少的部分，而街区文化服务设施建设是建设和谐社区的一个重要方面，本项目的建设有利于加强街区内治安管理、环境卫生、绿化景观、防汛防灾等方面的管理，维护广大人民群众的生命财产
13、安全和秩序稳定，对着力构建和谐社会将产生积极的推动作用。因而项目得到了广大群众的认可和支持，有利于构建和谐社会，增加社会稳定团结。 在上述项目建设背景下，建设河西路北侧管理用房工程项目，完善城市公共设施服务，拓展城市空间，为*历史街区提供必要的商业配套管理设施十分必要。2.3项目建设的可行性分析2.3.1本项目符合城市管理用房建设相关要求及政策。2.3.2本项目符合*城市总体规划要求。2.3.3项目建设地块处于老城区，地块周边配套设施基本齐全，交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，有良好的发展前景。2.3.4本项目可获得较好的社会效益，大幅度改善、提高商业配套管理条件，为和谐社会的构建提
14、供积极的支持和强有力的保障。2.3.5本项目建设投资为1183.65万元，项目建设资金由*市城市发展投资集团有限公司自筹及商请银行贷款解决，资金有保障。因此，在充分利用各种优势的基础上，建设功能完善的*历史街区管理用房，从加快*城市建设及经济、文化发展的社会效益角度评价是必要的，而且从项目合理性及经济可行性分析来看，也是可行的。 第三章 项目选址与建设条件3.1 项目选址3.1.1建设位置本项目地块位于*市区河西路北侧、人民路东侧地块，总用地面积1762.90平方米（约2.65亩）。3.1.2选址优势1、交通便利建设区块紧邻市区次干道，周边有河西路、人民路经过，交通联系便捷，区位优势明显，有利于项目建设。2、符合规划要求项目选址符合*市城市规划建设相关要求。3、用地条件建设区块地势平整，在*历史街区建设工程中已对
