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1、长沙佳兴岳麓区项目可行性分析报告凌峻（中国）房地产策划代理机构二00五年七月目录第一章：总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位一、项目市场定位二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位第五章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特
2、点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、项目销售收入实现计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确定五、项目住宅定价模拟第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：项目综合评价结
3、论及风险规避建议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议第一章：总论一、建设项目概况1、建设单位基本情况项目建设单位为长沙佳兴房地产开发有限公司。该公司成立于2001年1月17日，注册资金800万人民币，以房地产开发、经营、建筑装饰材料销售等为主营业务。公司于2004年通过挂牌交易取得现“佳兴名城（暂用名）”项目用地，进行房地产的开发。佳兴公司以“珍惜土地，原创价值”为经营理念，以强烈的社会责任感，为消费者创造综合性价比最高的产品。公司组建了一个专家型优秀人才团队，拥有优秀的专业合作机构资源，致力于走品牌扩展战略，立足本土，稳健发展，逐步做强做大，实现成为中国房地产优秀企业的宏伟目标。2、项目
4、概况“佳兴名城（暂用名）”项目是长沙佳兴房地产开发有限公司开发建设的高尚住宅项目。该项目位于长沙市岳麓区黄泥岭6号，东临金星大道，南临咸嘉湖路。项目西距汽车西站、北到市政府，南距岳麓山和大学城，东到湘江一桥都不远，具有良好的区位优势。项目规划净用地面积86.15亩，性质为居住用地。项目地势呈现一定坡度，为不规则形状。项目地块呈台地特征，具有较强的可塑性，是一块理想的住宅项目用地。二、项目建设的必要性1、长沙房地产市场的需要在最新的长沙市城市总体规划中，明确提出将长沙逐步建设成为我国中部地区的区域性现代化中心城市。近几年来，长沙市城市化进程和房地产发展迅猛，为解决市中心土地资源有限和提高居民居住
5、质量，长沙房地产市场走向郊区化发展。郊区住宅具有较好的生活环境，且因土地成本较低而使商品房价格不高，对于抑制房价过快增长，保证房地产市场健康发展起着积极的作用。在岳麓区投资建设“佳兴名城（暂用名）”住宅小区，正符合了政府规划方向和长沙房地产市场发展的需要。2、岳麓区城市建设的需要根据岳麓区的城市建设规划，未来5年内，岳麓区将扩展到50平方公里，常住人口达到50万人，努力加快发展房地产业，打造高品位文化社区，加速生态旅游休闲基地建设，全力构筑溁湾镇、望城坡、高校区和市治周边四大商贸圈。本项目的开发，不仅能改善城市居民生活环境、为岳麓区消费者提供良好的居住条件，对促进岳麓区房地产市场的发展起到积极
6、的作用，还对带动区域经济的发展、改善区域城市面貌起到很大的促进作用。三、可行性研究编制的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表；8、佳兴房地产公司岳麓区项目规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似项目有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性研究结论项目财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值3500.62万元投资利
7、润率21.25%投资回收期2.5年左右借款偿还期2年盈亏平衡点销售率83.67%通过对项目的技术经济分析论证，我司得出如下结论：1、项目销售市场前景充分，建设条件良好；2、项目的前期工作准备充分，建设条件良好；3、项目的各财务指标均较好，财务上可行；4、项目投资额虽大，但投资回收期较短，经营风险较小。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2004年长沙市国民生产总值突破1000亿元，同比增长14.8%，增幅比全国平均水平高出5.3个百分点，为1994年以来增长最快的一年，经济的增长为长沙房地产市场的发展奠定了良好的基础。2、居民消费能力提高，消费意识强烈。2004年长
8、沙市城镇居民人均可支配收入突破万元大关，达11021元，同比增长11.0，在全国省会城市中列第6位；2004年长沙市城镇居民人均消费性支出达9032元，位居全国第3，占其可支配收入的81.9。居民收入水平的提高和居民消费意识的增强使长沙具有了更强的房地产消费力。3、城市规划促进房地产市场发展。按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙将通过1015年的努力，建设成一个市区人口310万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场有巨大的发展空间。4、岳麓区区域发展分析1）岳麓区是长沙市的西部门户，是长沙“以文立市”的根基
9、，聚集了长沙市的行政办公中心，独具高新技术与高教科研文化及自然人文风景等优势。岳麓区的先天自然优势，深厚的文化底蕴，优异的居住品质，为房地产业创造了良好的发展前景。2）岳麓新城在长株潭经济一体化和湘江生态经济带战略体系中，被定位成“动力引擎”和“智能核心”的角色，而由此带动的新一轮房地产开发备受关注。以观砂岭一带为中心，一股规模空前的商圈开发热正在金星大道周围几公里的范围内展开，这种态势促使金星大道周围的土地价值迅速上涨，为本项目提供了很大的升值空间。二、长沙市房地产市场分析2004年，受国家宏观调控政策的影响，长沙市房地产开发投资增速有所回落，但是在旺盛的市场需求拉动下，房地产开发仍保持了较
10、快的增长势头，房地产市场供销两旺，商品房价格增幅较大，房地产业已成为拉动长沙经济不断发展的支柱产业。1、房地产供给情况1）2004年长沙市共完成房地产开发投资175.54亿元，比去年同期增长了43.23%，达历史新高。其中住宅完成投资98.04亿元，占总投资的55.85。2）2004年，长沙市房屋施工面积共1462.40万平方米，同比增长32.69%，房屋竣工面积591.90万平方米，同比增长33.54%。其中，住宅施工面积为1168.5万平方米，竣工面积为461.36万平方米。3）2004年长沙市共有449.60万平方米商品房批准预售，同比增长-4.10%。商品房上市量自98年来第一次出现负
11、增长。其中，批准住宅预售面积361.67万平方米，同比增长-5.28%。2004年长沙房地产投资和开发规模继续保持较高增长，但随着宏观调控影响，市场供应量增速有所放慢，更趋向良性发展，这对整个房地产市场的长期健康发展有利。2、长沙房地产需求情况1）2004年长沙市共成交商品房38671套，成交面积450.22万平方米，成交金额99.17亿元，又创历史新高，分别比去年同期增长44.69%、38.18%和48.84%。2）2004年长沙市商品房空置面积为103.77万平方米，空置率为7.35。其中，住宅空置面积48.84万平方米，占总空置面积的47.07。受到国家宏观调控和批准预售面积增速下降的影
12、响，商品房销售增速有所下降，但增幅仍然较大。随着居民收入水平的不断提高和城市化建设进程的发展，消费者对商品房需求仍然呈旺盛的上升趋势，购房需求在今后一段时间内还将有一个较大的上升空间。按照国际通用标准，商品房空置率的合理区间一般为310。从空置情况来看，长沙市商品房空置率在较合理范围内，尚不构成房地产泡沫。3、长沙房地产价格分析据长沙市房地产交易中心统计，2004年商品房的销售均价为2738元/平方米，比去年上涨21.69%。其中商品住房销售均价为2391元/平方米，比去年上升了7.61%。商品房销售价格依然保持了强劲的上升势头，但与全国大中城市相比仍长沙商品房价格仍处于较低水平，还有较大的上
13、升空间。4、住宅市场的户型特点就长沙整体房地产市场而言，各项目的畅销主力户型面积集中在120130平方米，而130平方米以上的户型销售进度则相对缓慢。通过对岳麓区的多数楼盘分析，可以看到一个明显的特征岳麓区的楼盘相对其它区域的几个楼盘户型面积普遍偏小，以实用型户型为主，性价比更高，容易得到区域住宅消费群的接受。5、住宅市场的竞争态势过去长沙大部分楼盘综合素质较低，且楼盘规模较小，这主要缘于本土开发商开发水平较低、资金实力不强。随着一些外地品牌开发商的进入，长沙房地产开发水平开始提升，人民东板块、体育新城板块及岳麓区板块多个百亩以上大盘就是例证。外地品牌开发商的进入加剧了市场竞争，同时也将使长沙
14、房地产整体开发水平、产品品质、楼盘综合素质迅速提升到另一个层次。6、长沙住宅消费者分析2003年，长沙楼市消费主体的最大变化将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主，消费基数扩大，大众住宅时代到来。而城市经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的收入增加，这为大众住宅时代奠定了最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。据近期潇湘晨报所做的一次市场调查显示，长沙的住宅消费者需求有以下主要特点：1）价格需求：商品住宅总价的主要需求为31-40万元，单价平均值为2576-2753元/，首付款以10万元为主流，每月按揭的承受能力以1000-2000元为
15、主。2）产品需求：购房者看重要素为交通的便利性和工程质量。普遍偏好100-120平方米的三室二厅。7、住宅市场的发展趋势1）开发增速减缓，土地资源优化配置。受国家宏观调控政策的影响，预计2005年长沙市房地产投资增速仍将趋缓。同时，受国家土地市场整顿的影响，房地产开发的土地价格和成本将继续走高。而按照招拍挂模式，限量供应的土地将更多的集中在一些有资金、有实力的品牌房地产企业手中，反映到商品房市场的表象就是大项目、大盘增多，小项目、小盘相对减少。2）市场需求旺盛，房价稳中有升。2004年，长沙GDP总量已突破1000亿元大关，工业总产值突破1000亿元大关，社会消费品零售总额突破500亿元大关，城市居民人均可支配收入突破10000元大关，众多具有标志性意义的“关口”在2004年得以跨越。长沙经济水平的进一步提高，导致居住购房需求更趋旺盛。长沙市住房需求主要有四种：城市人口增容产生的主动型住房需求、居民改善性住房需求、投资型
