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1、 房地产经营与策划结业论文 题目房地产的研发原则和运用的论述 班 号： 014111 学 号： 20111000542 姓 名： 刘 颖 房地产的研发原则和运用的论述 刘颖 中国地质大学（武汉）公管学院014111班摘要：为了能因时因地因人制宜，同时能充分发挥房地产产品的潜在价值，实现产品的元件，架构，结构与功能之间的功能，我们要采取先外后内，先分后和，先专后普的原则来进行房地产产品的开发与研究，从而达到利益最大化，和效益最优化。由于本人的专业优势，在本文中我将着重于对房地产策划中的景观研发的居住区环境景观设计要遵循的原则和运用来进行浅层次的论述。关键词：房地产 景观研发 居住区 环境景观设计
2、引言： 居住区的景观营建从作为建筑的附属发展到今天! 成为发展商极为重视的一项投资!其设计的多元化和巨量的建设投资!大大推动了我国整个景观行业乃至房地产行业的发展。在众多境外公司的示范及房地产商高标准要求下，住区景观越做越精致，越做越豪华。从某种意义上说它的造价和精致程度已远远超出了公共园林!可谓极尽豪华铺张之能事，居住区景观建设在快速发展和激烈竞争的过程中势必会出现一些问题：例如过度设计现象、景观克隆现象、对文脉的忽视，景观类型混淆, 硬质铺装过多，设计追求图案化而不是空间序列,好看不实用、背离了以人为本的宗旨，设计手法雷同, 缺少特色与文化内涵等，要想尽量的避免这些现象，规划者需要牢牢掌握
3、居住区环境景观设计的原则，如：整体性原则，生态性原则，舒适性原则，人文原则，社会性原则，经济性原则，地域性原则，和谐原则等。指出“以人为本”的理念应贯穿于景观设计的始终,从而将居住区建成一个具有认同感、归宿感的“家园”。一 居住区景观设计的基本原则 居住景观,从属性上大致可分为自然景观与人文景观两大部分,人文景观的精神内涵通过物质要素展现出来,使物质要素具有了文化性。一个优秀的住宅小区设计必然是物质与精神要素之间内在的、必然的、有机的结合。1. 1 整体性原则从整体上确立居住景观的特色是设计的基础。这种特色来自于对当地的气候、环境、自然条件、历史、文化、艺术的尊重与发掘。所谓特色,就是指住宅区
4、总体景观的内在和外在特征，它不是靠人随意断想与臆造的,而是通过对居住生活功能、规律的综合分析,对地理、自然条件的系统研究,对现代生产技术的科学把握,进而提炼、升华创造出来的一种与居住活动紧密交融的景观特征。另一方面,也有一些能够立足于自己的一方水土,尊重地域与气候,尊重民风乡俗,关心居民于细微之处,精心建造的住宅小区,特别是居住区的总体景观获得了令居民耳目一新的效果,真正做到了以人为本。5作为现代化的居住区,景观设计的主题和总体景观定位是一体化的,正是其确立的整体性原则决定了居住景观的特色,并有效地保证了景观的自然属性和真实性,从而满足了居民的心理寄托与感情归宿。1. 2 生态性原则回归自然、
5、亲近自然是人的本性,也是居住区景观设计的基本原则。居住区景观设计,一要考虑到当地的生态环境特点,对原有山水地形、植被、建筑等要素进行保护和利用;二要进行自然的再创造,即在充分尊重自然生态系统的前提下,发挥主观能动性,合理规划人工景观,不论是在住宅本体上或是居住环境中,每一种景观创造的背后都应与生态原则相吻合,都应体现出形式与内容内在的理性与逻辑性。特别要重视现代科学技术,尽量利用自然能源,研制高效率的新材料、设备,寻求适应自然生态环境的居住形式,提高居住环境的物质条件,创造出一种整体有序、协调共生的良性生态系统,为居民的生存和发展提供适宜的环境。“天人合一”的哲学思想是美的最高境界6。1.3
6、舒适性原则居住区景观设计的舒适性着重体现在视觉上的感受,让居民体验轻松、安逸的居住生活。优秀的居住景观不仅是停留在表面的视觉形式中,而是从人与建筑协调的关系中孕育出精神与情感,以优美的景致深入人心。决定居住区景观舒适性的要素包括5 个部分。1. 3. 1 规划布局。以特色为构思出发点,应用场地知识规划出结构清晰、空间层次明确的总体布局,将直接决定居住景观的舒适性。丰富的景观依赖于规划布局所创造的功能合理、内容多样的外部空间。1.3. 2 住宅本体的形式美。涉及到住宅的体量、尺度、细部、质感、色彩等多种成分。住宅的体量是其内部空间结构的反映,它因多层、高层的变化,单体与群体的组合而有大小之分。住
7、宅应有宜人的尺度,满足居民对“家园”的情感追求。由于住宅功能比较简单,有些地区还有节能、抗震、防台风的要求,使得住宅空间变化不大,体量简洁而明确。1. 3. 3环境设施。它是居住环境重要的景观构成要素,具有实用的功能和观赏性,能为人们的室外生活增添丰富的色彩。这些环境设施包括了休闲设施、儿童游乐设施、灯具设施、标识指引设施、服务设施等,与人的各种休闲、娱乐活动密切相关,其舒适性体现在方方面面。若精心设计,则会创造出非常和谐的环境景观,对陶冶人的精神有着不可低估的作用。1. 3. 4庭院绿化、小品景观的设计。居住区绿化是提高住宅生态环境质量的必然条件和自然基础。同时绿化景观的营造也是住宅区总体景
8、观中的权重因素。广场、花园主题的合理选取与风格的适度把握,有助于整个住宅区环境品味的提升。庭院可以为居民提供较为宽敞的交往空间,让人切身感受到丰富的自然气息。研究树木的位置和大小,有利于保护住户的私密性;根据四季变化栽种树木,有以观赏为目的的花园,此外还有水体或游泳池等设施。利用土、石、水等天然材料给人以安逸感。庭院景观最能体现环境艺术的创意与想象9 。1. 4 人文原则研究居住环境,离不开住宅所在地区的文化脉络。居住景观是其所在城市环境的一个组成部分,对创造城市的景观形象有着重要的作用。同时居住景观本身又反映了一定的地方文化和审美趋向,离开文化与美学去谈景观,也就降低了景观的品位和格调。优美
9、的景观应与地域文化、地方美学应有机统一,和谐共生。居住文化的核心就是“传统”,居住景观设计的人文特色就是在解析了传统因素之后,上升到又一个新的层次去阐释和建构的。重视居住景观设计的人文原则,正是从精神文化的角度去把握景观的内涵特征的。居住景观提纯和演绎了自然环境、建筑风格、社会风尚、生活方式、文化心理、审美情趣、民俗传统、宗教信仰等要素,主要通过具象的方式表达出来,能够给人以直观的视觉感受。因此,在居住景观设计时除了选景、造景、移景、借景之外,还应将人文景观吸收进来,从空间形态、尺度、界面的色彩、细部表达来寻找传统与现代的契合点10.这种人文景观是地地道道的木土文化、中国特色。二 居住区的景观
10、设计内容主要针对的是居住区周围的植被，水体，环境等的设计规划和生态处理。（一）居住区绿地景观体系的规划原则 ( 1) 生态性原则。生态性原则是绿地景观生态规划的首要原则。居住区绿地景观规划应注重绿地系统的结构与布局以及与城市功能的关系, 在发展过程中合理利用自然资源, 从居民的安全、卫生、清洁、减低热岛效应, 改善城市小气候出发, 通过建设高质量的绿色空间环境, 创造一个舒适、美观, 有益于身心健康, 充满大自然生趣的城市人居生态环境。 ( 2) 景观连续性原则。 通过设置绿色廊道等手段, 加强各独立绿地斑块之间的联系, 加强绿地间生物物种的交流, 形成连续性景观, 使居住区绿地形成系统, 这
11、是居住区绿地景观生态规划的重要任务之一。 ( 3) 多样性原则。多样性导致稳定性。 遵循多样化的规划原则,对于增进生态平衡, 维持景观的异质性, 创造丰富多彩的居住区绿地景观具有重要的意义。 ( 4) 格局优化原则。景观生态学非常强调对景观格局的分析和合理布局。在绿地景观生态规划中, 要利用有限的绿地空间, 通过绿地景观格局的优化设计, 充分利用绿地的生态功能和游憩功能, 将线、带、块相结合, 大、中、小相结合, 从而达到以少代多、功能高效的目的。 ( 5) 因地制宜原则。因地制宜是指在深入调查和研究当地自然植被特征的基础上, 以乡土树种为主, 模拟当地自然植被的顶级群落类型, 设计物种丰富、
12、结构合理的生态景观。植物的选择应优先考虑利用地域性树种, 它们具有良好的生态优势, 更能适应当地的气候、土壤、水文等条件, 它们所需要的养护、水分等投入也较外地引进来的植物少7。（一） 居住区水景设计要点 要因地制宜，制造特色景观，且充分重视与周围环境的配合来创造亲水环境。归根到底，只有亲近自然，与大自然相协调，就会产生美感。这要靠设计者运用聪明才智，结合当地特点，合理规划利用水资源，才能创造出丰富多彩的水景。（二） 道路的线形规划中的道路，有自由、曲线的形式，也有规划、直线的形式，有环绕形式的也有尽端形式的，形成各种不同的园林风格。道路的线形尽可能通畅，不要出现生硬的弯折，以方便消防、救护、
13、搬家等机动车辆的转弯和出入，但内外联系道路要通而不畅以免外来车辆穿越小区。各级道路也可以根据功能需要采用变断面的型式。局部车行路的加宽，有利于车辆稀少道路狭窄的路段偶尔的错车；园路和小广场相结合丰富了平面构图等等。这种宽狭不一，曲直相济，反倒使道路多变生动起来4。停车位布置的线形多种多样，可以是单侧式，也可以是两侧式的或是环绕式的，各小区根据具体情况可自由布置，但不要为了单纯追求整体构图而脱离其使用功能8。三 关于居住区的设计规划原理在现实生活的应用 （一）大学校园的设计与规划要点 校园总体布局关于高校功能布局和空间组织问题, 国内外文献已有很多探讨, 我国沈庄先生曾将其归纳成五个方面的特点2
14、 : ( 1) 形成以图书馆、讲堂群为中心, 各学院建筑群环绕布置的格局; ( 2) 重视汽车交通对环境的影响; ( 3) 重视环境景观艺术; ( 4) 充分考虑今后发展和各部分联系方便; ( 5) 向社会开放。现代城市设计中许多概念、原则和方法手段大体都适用于大学校园规划设计。生态原则和环境伦理正日益成为校园规划设计的基本影响因素。 （二）城市规划中的GIS 应用由于本人专业课学习了一下遥感技术，深知传统的数据模型对城市规划支持的不足，GIS 数据模型在城市规划中有能把现实世界中对象的空间位置和相关属性有机地结合起来,满足用户对空间信息管理的要求,并借助其特有的空间分析功能和可视化表达,进行
15、各种辅助决策的优势，而且可以保证基础数据详尽、可靠、准确,大大提高规划设计的科学性。总之GIS 软件可以方便快捷地生成各种规划用图、表格和报告,利用数据库管理数据,可以动态的更新、增补。,GIS 技术几乎可以应用到城市设计与管理的每一环节中,对提高规划设计的质量、规划管理的效率来说,作用是明显的。GIS 在城市规划设计与管理中将有力地推动管理的严密性,决策的科学性,规划的合理性和设计的高质量、高效率; 在城市规划中的应用将不会仅仅局限在辅助管理上,将进一步对规划数据进行综合分析,进行深层次的数据挖掘,进而对整个城市的发展趋势做出预测和模拟2,为决策者提供科学的依据,防止不良后果的发生。 结论：房地产策划中的景观研发的居住区环境景观设计要遵循的整体性，生态性，舒适性，人文性等原则，方能使景观各个部分和谐统一。通过对居住区的绿地，水体，道路的设计规划原则简单的分析，以此延伸到运用居住区的景观设计规划原则来对现在的大学校园进行简单的设计规划，再从这些理论的实施可以采用更先进的GIS技术的简单叙述。综合来讲，本人简单的从运用理论，运用实例，和运用理论的先进工具的学习来进行房地产策划，在熟悉了课堂内容的同时也对本人的规划管理专业知识有了一定的掌握。可谓受益匪浅。最后衷心的感谢老师这
