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1、秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司山海家园项目项目申请报告HBRHZX 2008-300-863河北瑞和项目管理集团有限责任公司 编编制单位：河北瑞和项目管理集团有限责任公司工程咨询资格证书编号:工咨甲10320070035董事长宋 蕊总经理张长柏总工程师杨志光项目负责人甄利凯项目编制人员：李 淼注册咨询工程师孙凤英注册咨询工程师殷文聪工程师甄利凯工程师鲍炜东助理工程师寇增民助理工程师审核、审定：张长柏高级工程师杨志光高级工程师目 录第一章 申报单位及项目概况11.1项目申报单位概况11.2项目概况2第二章 发展规划、产业政策及行业准入分析312.1发展规划分析312.2产业政策分析312.3行业
2、准入分析33第三章 资源开发及综合利用分析35第四章 节能方案分析364.1 设计依据364.2 项目能源消耗种类和数量分析394.3 项目所在地能源供应状况分析394.4 节能措施404.5 建筑节能414.6 能源管理434.7节能效果分析结论与建议43第五章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析455.1项目选址及用地方案455.2土地利用合理性分析455.3征地拆迁和移民安置规划方案46第六章 环境和生态影响分析476.1环境现状476.2采用的环境保护标准476.3项目对生态环境的影响分析476.4 生态环境保护措施486.5 地质灾害影响分析49第七章 经济影响分析507.1投资估算及
3、资金筹措507.2财务分析517.3 财务效益评价结论52第八章 社会影响分析538.1 社会效果影响分析538.2 社会影响分析结论53附 表附表-1 建设投资估算表附表-2 项目总投资计划及资金筹措表附表-3 营业收入、营业税金及附加估算表附表-4 利润与利润分配表附表-5 全部投资现金流量表附表-6 主要经济数据和指标表附 件1、 项目法人营业执照及组织机构代码证副本复印件2、 房地产开发企业资质证书副本复印件3、 规划部门意见4、 土地主管部门意见5、 环保部门意见附 图1、场址区域位置示意图2、场区总平面布置图山海家园项目第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况1.1.1申报
4、单位基本信息企业名称：秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司法定地址：秦皇岛市海港区海阳路93号法人代表：注册资本：1000万元公司类型：有限责任(国内合资)经营范围：房地产开发、销售1.1.2申报单位概况秦皇岛市瑞兴房地产开发有限公司成立于2001年8月21日，注册资本1000万元，资质等级为肆级，由刘剑锋、宾锐两大股东构成，至今经营房地产业务7年。公司2004年开发位于民族路以东港城大街以北的“瑞兴雅园”住宅小区占地3万多平方米，总投资6000多万元。小区一经销售便因交通方便、设计合理等因素受到广大购房者的强力购买。公司将充分发挥专业团队优势，本着严谨规范的工作态度，坚持打造精品、服务社会的商业理
5、念，以优质的工程质量、完善的配套功能、人性化的户型布局、现代简约风格的社区环境，为广大业主建造一个优雅和谐的绿色居住生活空间。经过多年的锤炼，公司不断发展状大。尤其是“瑞兴雅园”项目开发后，公司实力也逐渐状大，为了加快城市建设，改善城市居民居住条件，促进经济繁荣，公司定于开发“山海家园”项目，此项目以新的市场定位策划为指导，深化设计，精心施工，将建成品质优良，环境优美住宅小区。公司一贯遵循不断完善自我，追求更高品质的经营理念，以严谨、求实、诚信、高效的企业宗旨，为了创造更卓越的社会效益和经济效益，为了公司的明天更加状大而努力。1.2项目概况1.2.1项目名称山海家园项目1.2.2项目背景1、项
6、目背景随着秦皇岛市社会经济各方面的快速发展，秦皇岛市发挥沿海港口旅游城市的优势，在全省乃至整个华北地区的影响越来越大，城市建设需要更为广大的发展空间。通过本项目的开发建设，将大大提高山海关区城市整体形象，改善城市环境水平，塑造的旅游形象和市场竞争力。改革开放的不断深入和人民生活水平的较快提高，使住房条件的改进和完善和需求也表现的日益迫切，该项目以优越的地理位置、完善的市政配套设施以及项目法人单位雄厚的技术力量和经济适用住房的开发管理经验、建设经验、社会信誉等，为本项目的实施提供了有利的保障。2、项目建设的必要性目前我国城市居民对住房已达到了高要求阶段，在抵押贷款等金融手段的支持下已具有了较强的
7、购房能力，特别是在国家扩大内需，鼓励住房消费政策和房改政策的影响下，近几年住房市场已开始出现了供求两旺的喜人景象，随着房地产二级市场的开放和不断完善，将促使更多的居民购房换房。秦皇岛市是中国重要的港口城市，北戴河海滨风景区，依山面海，气候宜人，由于国家机关暑期在此办公，素有“夏都”之称；成为北京市的“后花园”。作为开放的海滨城市，美化城市、美化生活环境、改变市民居住条件是城市建设中的首要。随着山海关区斌扬花苑二期、南园东楼、肖庄住宅小区、天元亨二期、南海花园等房地产项目相继完工和开工，市民的居住环境和住房条件得到改善。2007年秦皇岛市房地产运行态势良好，房地产开发投资继续保持稳中趋旺，城市区
8、房屋销售价格同比上涨6.0%，涨幅比上年同期加快1.0个百分点，土地交易价格同比上涨9.9%，房屋租赁价格同比上涨1.1%，物业管理价格与上年同期持平。商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。在销售形势依然看好的情况下，房屋销售价格呈现稳步上扬态势，同比上涨5.8%，涨幅比上年同期高出了0.7个百分点，略有扩大。其中，新建商品住宅价格同比上涨7.0%，上涨势头最为明显的仍然是多层住宅，价格同比上涨13.9%，涨幅比2006年同期高出4.6个百分点。销售形势依然看好。房屋销售价格仍呈逐步上涨趋势。分月度看，房地产热度有所减退
9、，持续快速上涨势头得到遏制，同比涨幅稳中趋降。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。山海关区居民个人购买住宅的热情也不断高涨，呈现购销两旺的喜人景象。随着秦皇岛市的发展，城市建设用地需求不断增加，但土地作为一种不可再生的资源只能是越来越少，所以对原有的城市建设用地应该充分挖掘其潜力。通过本项目建设满足了当地居民提高住房条件和居住环境的要求，改变城市整体面貌，开发建设山海家园项目是非常必要的，本项目的实施可为秦皇岛市房地产业增砖添瓦，为有需求的居民提供一择居地
10、点，改善人们的居住水平。综上所述，项目的建设是必要的。1.2.3市场分析1.2.3.1市场供给分析秦皇岛市及山海关区住宅施工面积在近几年总体的走势是稳中趋旺，2006年市区商品住房新开工面积183.84万平方米，其中普通商品住房新开工面积151.81万平方米，占商品住房新开工面积的82.6%；经济适用住房（含廉租住房）新开工面积29万平方米，占住房新开工面积的13.63%。2007年秦皇岛市建设住房3.31万套，建筑面积298万平方米。其中建设商品住房2.54万套，建筑面积235万平方米；建设经济适用住房(含廉租住房)0.77万套，建筑面积63万平方米。销售面积逐年上升，市场需求量较大，空置面
11、积总量不大且变化幅度不大，再次表明市场对住宅的需求量增加，实际销售面积和竣工面积基本吻合，说明整体市场供求关系基本平衡，市场上供需两旺。1.2.3.2市场需求分析目前，从秦皇岛市总体统计数字来看，2007年实现生产总值665.08亿元，比上年增长13.4%，为近十年的最快增长。按户籍人口计算人均生产总值达23591元，比上年增长12.5%，全部财政收入占GDP比重达12.8%，提高0.7个百分点。国民经济持续发展和鼓励居民住房消费政策将鼓舞增强房地产市场投资商、消费者的信心和决心。 从购房群体上看，分为本地人和外地人市场。购房价格上看，15-35万元一套价格已被人们认可，销售速度加快。2007
12、年商品房销售面积为180.9万平方米，同比增长21.9%，其中住宅销售面积175.4万平方米，同比增长28.3%。秦皇岛目前住房仍供不应求。1.2.3.3市场价格分析.从2004年以后，秦皇岛市区的房价涨幅开始加快，开始了“三级跳”式的快速上涨。与此同时，城市土地拍卖价格也屡创新高，以前每亩地不过三四十万元，到2005年就达到了每亩地拍卖到了100多万元，在2007年初拍卖一块土地时，基础地价已经涨到平均每平方米近4000元。目前，秦皇岛山海关区的普通住宅项目售价在30004000元/m之间。当前影响房地产市场价格的主要是以下因素：1、政策因素的影响2007年以来，中央银行连续上调银行存贷款基
13、准利率，9月27日，中国人民银行和银监会联合发布通知提高第二套住房贷款首付比例，这一系列宏观调控政策的效果在短时间内虽然没有显现出来，但是从长远看，不仅有助于抑制房地产市场中的投资性购房需求，而且迫使部分自有资金不足、实力较差的房地产开发企业转让在建项目，退出房地产市场，实现了房地产市场的优胜劣汰，对保持房屋销售价格的稳定将起到积极的作用。从本质上看，目前我国的房地产市场作为一个政策市场，房屋价格受政策因素影响非常大。2、供给结构因素的影响据统计，2008年秦皇岛市房屋施工面积达648.8万平方米，比上年同期增长了27.9%，其中住宅535.4万平方米，同比增长22.9%；房屋竣工面积61.1
14、万平方米，同比增长22.3%，其中住宅53.3万平方米，同比增长20.1%。可见，秦皇岛市房地产市场不仅房源供应充足，而且经济适用住房和廉租住房将进一步向中低收入群体倾斜，这对秦皇岛市房价的持续上涨起到一定的抑制作用。3、成本因素的影响构成商品房销售价格成本的建安费用、地价、绿化和配套费以及各项税费、银行利息等，大部分的费用都在逐步上涨，从而使房地产开发与销售成本增加，并推动着商品房销售价格的上涨。此外，随着人们对住房环境的要求越来越高，开发商普遍开始重视住宅品质的提高，大量增加环境绿化、小区基础设施的建设开支，也在一定程度上加大了商品房的开发成本。综上所述，从发展速度和规模上看，秦皇岛市房地
15、产已由2007年的快速上涨进入到平稳运行阶段；从市场交易的角度看，在国家宏观调控政策的作用下，投资性需求受到压抑，而以实际购房能力为支撑的自住购房需求已成为市场的主要支撑力量。预计秦皇岛市房屋销售价格将继续平稳上涨。1.2.4市场定位本项目销售对象以中、低收入者为主的同时兼顾高收入者，以建筑面积70130m的中小户型为主，适应广大中低收入群体对拥有自有住房的需求。1.2.5地理位置本项目建设地点位于在秦皇岛市经济技术开发区东区重庆道以北，热力公司锅炉房西侧，占地面积15051.87平方米。秦皇岛经济技术开发区地处正在迅速崛起的环渤海经济圈中心地带，毗邻京津，联结华北和东北两大经济区，距首都北京280公里，距天津220公里，距石家庄48
