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1、四川*发发展有限限公司*花园项项目可研报告二七年年八月“*花园园” 项目目可行性研究究报告第一章 项项目概况况.3 第二章 项项目投资资环境及及市场分分析.6 第三章 项项目区域域房地产产市场及及竞争分分析.144 第四章 项项目SWWOT分分析与定定位.177 第五章 项项目开发发建设及及经营的的组织实实施计划划.222 第六章 项项目投资资估算及及资金筹筹措计划划.255 第七章 项项目财务务效益评评价.299 第八章 不不确定性性分析.300 第九章 风风险分析析.332 第十章 分分析结论论和建议议. 332第一章 项项目概况况一、项目主主办单位位概况 （一）、开开发商名名称：四四川*
2、发展有有限公司司 （二）、法法定代表表：*（三）、法法定地址址：（四）、注注册资本本：人民民币陆仟仟贰佰万万元整 （五）、经经营范围围：房地地产开发发、经营营 （六）、房房地产开开发企业业资质：二级资资质 四川*发发展有限限公司是是经四川川省工商商行政管管理局批批准成立立的有限限责任公公司。注注册资本本人民币币62000 万万元，现现有股东东为：*投资资有限责责任公司司投资比比例占880.660%；四川*有限限公司，投投资比例例占100%；XXX，投投资比例例占9.40%。公司司成立于于20000 年年3 月月21 日，主主要从事事房地产产开发，房房地产开开发资质质为二级级，经营营住所位位于成
3、都都市人民民南路四四段，法法定代表表人为*。 公司自自成立以以来，主主要开发发项目有有邛崃市市东森花花园、双双流县棠棠湖帝景景、成都都*酒店店管理有有限公司司的“西蜀人人家”、“锦绣城城”三星级级园林式式酒店等等， *公司目目前聚集集了一大大批年轻轻有活力力、锐意意进取的的专业团团队和企企业管理理团队，公公司核心心骨干338 人人，其中中高级职职称5 人，中中级职称称20 人。（七）项目目公司母母公司四四川省*集团团介绍四川*集集团是一一家以房房产开发发、酒店店餐饮为为核心，涉涉足工程程建设、园园林绿化化、物业业管理、商商品砼材材的同心心多元化化、产业业纵深一一体化发发展的民民营企业业集团，目
4、目前集团团注册资资金2.5亿元元，集团在总体体上实施施成本集集中化和和差别集集中化的的联合战战略，努努力挺进进蓝海战战略市场场。集团团整体机机动灵活活，集中中优势资资源，以以差异化化、专业业化和规规模化为为指导，找准目标市场，做强做大。目前集团正全力进行产品、项目优化升级，以凝聚更大的产业发展优势，把建设产业集群作为调整产品结构、项目结构、提高经济效益的重要战略，对产业链和产业布局进行战略整合，以增强产品之间、项目之间的关联、配套与协同效应。 集团自成立立以来，先先后成功功开发了了多个优优质项目目，有以以“东森花花园”、“蜀郡”、“棠湖帝帝景”为代表表的房地地产项目目，有以以“西蜀人人家”、“
5、锦绣城城”为代表表的旅游游餐饮项项目，这这些项目目都为集集团公司司的发展展带来了了巨大的的社会和和经济效效益，为为集团的的发展做做出了巨巨大的贡贡献。未未来，在在政府的的大力支支持下，集集团将争争取用乡乡村酒店店连锁经经营资产产来上市市，募集集的资金金全部投投入乡村村酒店建建设，把把乡村酒酒店打造造成为双双流的一一个品牌牌，成都都的一张张名片。 二、项目概概况及背背景 1、项目位位置： “*花园园”项目位位于*县*镇，地地理位置置优越。北北临*城与*城联系系的重要要城市干干道，西西临城市市规划的的中央森森林绿地地，南临临城市规规划次级级中央森森林绿地地，东临临城市规规划次干干道。用用地面积积约
6、2225.99亩。该该地块地地理区位位置较优优越，交交通方便便，北部部可便捷捷联系成成都绕城城高速。同同时，依依托城市市干道与与其他重重要城市市相连。2、项目用用地及现现状： “*花园园”项目用用地位于于东升镇镇西北部部的新城城区内（一一杆旗北北段SLLG-（220077）-002号地地块），规规划总用用地面积积15006000平方米米。 用地现状：已与政政府部门门签订有有关协议议，20007年年7月220日动动工。 3、项目规规划简介介： “*花园园”项目总总体规划划的背景景立足于于成都市市总体规规划的战战略构想想。该规规划明确确提出了了成都向向东向南南的发展展方向，而而双流位位于成都都南面
7、近近郊，地地理位置置优越，双双流县城城未来220年角角色定位位是：建建成一流流的空港港园林城城市，按按照双流流最新的的规划，到到20220年，双双流将建建设成为为城南一一个城区区面积995平方方公里左左右，城城市人口口近1000万的的中等城城市。这这就意味味着从现现在开始始，双流流城区面面积年平平均扩大大3个多多平方公公里，年年均新增增人口44万。在这个南部部新城的的规划中中，将形形成以居居住商业业金融行行政办公公文化娱娱乐为主主的城市市综合发发展区。打打造双流流新城区区基础设设施完善善信息网网络发达达产业支支撑有力力环境清清闲优美美具有现现代气息息的生态态型数字字化园林林式HRRD（健健康宜
8、居居）城区区。双流流新城区区规划为为ABCCD四大大城市组组团，其其中 BB组团位位于东升升新区的的西北部部，绕城城路穿越越该组团团，交通通条件使使利。双双楠大道道与绕城城路交接接处为组组团门户户景观区区；绕城城路西侧侧地理中中心邻弧弧形干道道设置组组团中心心区，景景区轴由由门户景景观区至至组团中中心区渗渗入中心心绿轴。本本项目即即位于BB城市组组团内，利利于分享享城市发发展前景景所带来来的机遇遇。本项目在设设计理念念上，注注重景观观互为渗渗透的空空间体验验，采用用都市绿绿岛生态态型规划划手法，强强调功能能配套与与整合，强强调城市市景观的的完整性性和协调调性一体体化。在在细节上上，注意意高效的
9、的交通流流线方式式及节能能高效的的统一。将将本项目目打造成成反映双双流地域域文化和和现代感感强烈的的城市都都市建筑筑群。4、项目周周边配套套： 项目地处双双流县城城东升镇镇西北一一杆旗，区区域道路路通达，配配套设施施日趋完完善。东东升是川川藏路新新双楠大大道等多多条交通通要道的的过境地地。双楠楠大道、新新大件路路、拆建建后的大大件路、机机场路、机机场高速速、成雅雅高速均均通达双双流，未未来的地地铁线和和城际快快速交通通线通往往双流。使使东升与与成都城城区的对对接，线线路更为为密集。项目所处的位置与未来双流县政府部门办公大楼仅一路之隔，是未来双流县房地产开发的重点区域。其东面紧邻城市主干道，配套
10、设施相对完整；南面面临新城区广阔的公共绿地，环境优美，视野开阔，阳光充足；西面面临新城区最大的景观绿化带和城市次干道，街道尺度适宜，景色丰富；北面面临城市主干道，是成都方向人流的主要来向，车流量较高。三、项目评评估结论论及建议议 （一） 评评估结论论 1、项目市市场及建建设条件件 “*花园园”项目所所在区域域房地产产市场发发展势头头良好，近近两年来来区域内内房地产产开发密密集，属属成都市市双流县县房地产产开发热热点区域域。项目目具备开开发高品品质楼盘盘的市场场条件。 2、项目经经济效益益 主要经济指指标表 一、建筑技技术经济济指标 1、总建筑筑面积 39.31万万1.1 纯纯住宅建建筑面积积
11、23.6万1.2 商商业建筑筑面积 1.5万（其其中商业业100000平平米，办办公50000平平米，均均为地上上部分，地地下部分分含在产产权式小小户型公公寓的2270000平米米地下建建筑面积积中。）1.3商业业住宅（产产权式小小户型公公寓）面面积110.556万（其其中地下下建筑面面积2770000平米，为为公寓与与商业及及办公区区共用。）1.4酒店店建筑面面积m22 3.665万其中：地上上建筑面面积2.85万万平米（客客房层面面积1.4万平平米，其其他面积积1.445万平平米），地地下建筑筑面积00.8万万平米15机动动车停车车数24460辆辆（其中中酒店1160辆辆，商业业部分（含含
12、产权式式公寓）8800辆辆，纯住住宅部分分15000辆）非非机动车车46000（其其中酒店店与商业业部分（含含产权式式公寓）119000辆，纯纯住宅部部分27700辆辆）。2、净用地地面积 2255.9亩亩3、建筑密密度 商业50%,住宅宅25%4、容积率率 商商业1.55，住宅宅5.05、绿地率率 %住住宅25%，商业业无要求求二、投资估估算及资资金筹措措 1.开发建建设投资资与资金金筹措情情况请参参见本可可研第六六章。2关于售售价估算算，利润润测算，财财务评价价指标等等，请参参见第六六章分析析结论与与建议。 （二）项目目分析结结论和建建议 本项目具有有良好的的市场环环境和自自身发展展条件，
13、开开发建设设条件，经经测算项项目可行行，预期期经济效效益良好好。 在在目前日日益激烈烈的房地地产市场场竞争环环境中，建建议随时时关注政政策动向向，发挥挥自身优优势，充充分把握握市场动动态，采采取切实实可行的的工程措措施和方方案，根根据市场场承接能能力，准准确把握握市场需需求变化化，采取取有效的的营销手手段，保保证项目目顺利进进行，实实现预定定经济目目标。 四、项目可可行性分分析报告告编制前前提 1、本次项项目可行行性分析析是基于于提供的的资料及及情况真真实无伪伪为前提提。 2、本报告告对项目目定位及及技术经经济指标标进行分分析研究究，内容容包括： 项目建设的的可行性性、市场场前景分分析及预预测、建建设条件件、建设设内容、经经济效益益、主要要风险及及防范措措施等。 3、本次项项目可行行性分析析是基于于该项目目能够按按计划合合法地、正正常地进进行工程程建设，完完工后工工程质量
