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1、国内工业地产融资渠道多元化设想 文/本刊记者 唐晶晶未来将会有更多主体参与国内工业地产融资！日前在天津举行的中国工业地产峰会上，中国银行业监督管理委员会研究局副局长杨再平的一番展望，让那些在工业地产门前徘徊已久的开发商们惊喜不已：国内工业地产的融资渠道将逐步拓宽！解决了工业地产投资的资金来源瓶颈，于是踌躇满志的新老开发商们可以在这个领域内大展拳脚了。融资单一成瓶颈目前国内工业地产的融资渠道主要是单一地依靠银行贷款得以实现。这是国内外工业地产开发商之间很大的差别，也是一直以来挡在国内开发商发力工业地产路上的一块绊脚石。我国房地产市场起步较晚，而工业地产又晚于住宅地产的发展。与住宅和商业地产一样，
2、银行贷款一直是工业地产开发最主要的资金来源。诚然，也有不少实力企业通过上市及信托公司融资，有数据显示，截至2007年底有11家工业地产企业实现上市公司，此外也有部分开发商通过信托公司发行信贷产品筹集资金，如2006年成都庆阳工业建筑发展有限公司就通过恒平信托发行了规模为1亿元，最长期限为三年的信托产品，用于庆阳工业集中发展区东片区道路管网基础设施的建设。但毕竟国内工业地产开发商中有实力能上市的仍然是少数，一般中小企业只能通过银行贷款，如这条唯一的途径都无法实现，这些开发商只能在工业地产门外观望，临渊羡鱼。而随着央行进一步上调商业存款准备金率，银行紧缩势头已很明显，银行贷款这条路子也不是“可靠”
3、的融资渠道。新渠道展望此路不通，不得不开拓新路子。为降低融资成本、确保资金链的使用安全及提高资金使用灵活性，先发展起来的房地产企业开始探索新的融资渠道，由纯粹的依赖银行贷款逐步向银行贷款向创新融资方向发展。房地产企业的融资途径值得工业地产开发商借鉴。可喜的是，保险公司、信托公司、基金公司近来都跃跃欲试，希望通过工业地产投资基金、信托等金融产品为工业地产企业打开一条畅通的融资渠道。REITs有望成工业地产融资主渠道 REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产投资信托基金。这是国外开发商运用最广的融资渠道。海外REITs是指在交易所上市，专门从事房地产经营活
4、动的投资信托公司或集合信托投资的计划，它不仅为工业地产的发展提供了银行外的融资渠道，而且为投资者提供了稳定收入、风险较低的股权类投资产品。内地的第一支REITs是2005年12月在香港挂牌的越秀城建。由于REITs在我国还是一个新鲜事物，相关的制度法规还有诸多不完善的地方，之后有许多开发商尝试发行REITs都不得而终。但长远来看，REITs这种高端的地产金融模式可能会成为未来工业地产融资的主渠道之一。商业抵押担保证券（CMBS） 这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程以债券形式向投资者发行，酒店、出租公寓、写字楼、商业零售项目
5、和工业地产都适合做CMBS资产。CMBS与REITs虽然都是以基金形式存在的融资主体，但面对的投资者截然不同，前者主要是针对机构投资者，后者主要是个人投资者。2006年9月大连万达携手澳大利亚麦格理银行通过CMBS成功融资1.45亿美元，成为内地首批商业地产资产证券项目。与REITs一样，目前在中国发展CMBS也存在不少障碍，主要是由于其需要良好的信用评级制度加以支撑，此外资产标准化定位难也是阻碍其发展的因素之一。国内的CMBS要成功的发展起来，需要银行、政府、保险公司、评级机构等各方面合力推动。工业地产投资基金 工业地产投资基金在海外开发商中很普遍存在，丰树、嘉民等工业地产投资商都持有一支工
6、业地产专用投资基金。随着工业地产市场需求扩大，基金类的工业地产投资公司、工业地产私募基金等多种业务应运而生，工业地产投资基金也因此吸引了越来越多国内开发商和投资银行家的眼球。加之工业地产投资基金的原则是分散投资、降低风险，这与企业投资目标不期而遇。2005年盛阳地产基金就与欧洲某工业地产巨头结为战略合作伙伴，并在香港签署了共同成立UREF联合地产基金的意向协议，该基金“剑指”中国内地工业地产。但由于我国基金法尚未出台，工业地产基金也属于试探性阶段，要进一步实现，还得等相关法规健全之后。工业地产保险 保险涉足工业地产业领域！这为工业地产融资提供了又一条非常重要的渠道。有数据显示，目前保险行业可运
7、用资金超过8000亿人民币。而且保险公司通过对项目进行专业评估，对发生意外的可能因素采取有针对性的防范措施，并聘请专业人士对建筑工程全过程进行监管，将安全隐患减至最低；而对于购买了已投保建筑保险产品的消费者，一旦由于意外造成损失，保险公司将按照保险合同予以赔偿，这无疑降低了投资置业的保险。工业地产投资有很多不安全因素，保险应该是一种新的、效果不错的融资途径。但毕竟这还是一个新领域，两者之间的融合还需要一个缓冲过程。 成熟市场的工业地产融资渠道，应该是多元化的。在美国，几乎所有类型的金融机构都参与到工业地产开发和经营中，包括商业银行、养老基金、辛迪加、工业地产投资信托、私人投资者、合资模式、债券市场、商业抵押担保证券、信用公司、夹层贷款等。“鼓励和推动工业地产新融资渠道的同时，我们要看到工业融资在以后相当长的时间内仍然主要依靠银行信贷，在此过程中要推动银行工业地产信贷经营模式的创新，有效控制地产信贷风险，实现地产信贷风险调整后的收益最大化。”中国银行业协会表示会继续发挥银行信贷对工业地产业的支持作用，优化工业产业信贷产品结构，提高银行的服务能力。
