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1、九江忠科房地产项目质量管理优化策略研究摘要项目质量已逐渐成为房地产企业的生命线。房地产企业是典型的项目驱动型企业，房地产项目质量管理已成为房地产项目管理的主要内容。评价房地产项目质量管理的优劣，了解企业当前项目质量管理存在的缺点与不足，制定改进计划，提供企业项目质量管理水平，增强企业的竞争力，已成为我国房地产企业亟待解决的问题。本文以九江忠科房地产项目质量管理为例，对九江忠科现有房地产项目的质量管理现状进行分析，指出了全面质量管理在房地产项目管理中的必要性和作用。本文主要分析了九江忠科房地产的项目质量管理现状及存在问题，并且提出了九江忠科房地产项目质量管理优化策略。要求对质量问题的分析力求全面
2、、准确、客观；对事故的性质、危害、原因、责任都不能遗漏；要有科学的论证和判断；言之有理，论之有据，方能达到统一认识的目的。论证了加强工程质量管理是切实提高工程质量的必要前提和有效保证。本文通过实例分析房地产项目质量管理的步骤，方法，管理现状出现的问题以及优化策略，借以提高项目质量管理水平是本文研究的目的。关键词：质量管理；工程质量；质量管理分析；质量优化策略。目录摘要第一章 绪论1.1 研究背景及意义1.2 研究内容第二章 质量管理相关理论2.1 质量管理的概念及发展2.2 质量管理的步骤及方法第三章九江忠科房地产项目质量管理现状及存在问题3.1 九江忠科房地产项目介绍3.2 九江忠科房地产项
3、目质量管理现状分析3.3 九江忠科房地产项目质量管理存在的问题第四章九江忠科房地产项目质量管理优化策略第五章 总结参考文献致谢第一章绪论1.1研究背景及意义随着改革开放不断深入和发展，我国的房地产产品质量和服务质量的总体水平不断提高。多年来，我国一直强调必须贯彻“百年大计，质量第一”的方针，这对建立和发展社会主义市场经济和扩大对外开放发挥了重要作用。 工程质量的优劣，直接影响国家经济发展的速度。工程质量差本身就是最大的浪费，优劣的质量一方面需要大幅度增加返修、加固、补强等人工、器材、能源的消耗，另一方面还使用户遭受经济损失。对房地产决策者来说把质量管理放在头等重要的位置是刻不容缓的当务之急。质
4、量管理工作已经越来越为人们所重视，企业领导正逐步认识到了高质量的产品和服务是市场竞争的有效手段，是争取用户、占领市场和发展企业的根本保证。这些质量管理理论都极大地推动了各国经济的发展，特别是国际标准化组织（ISO）于1987年发布了通用的ISO9000质量管理和质量保证系列标准，并得到了国际社会和国际组织的认可和采用，已逐步成为世界各国共同遵守的工作规范。提高工程质量管理水平是企业获取市场份额、争取生存权力的必要前提，是企业适应社会主义经济条件下日趋激烈的市场竞争的必然结果。1.2 研究内容对国内房地产相关质量情况进行大体调查并进行分析，得出质量管理的概念及发展和质量管理的步骤及方法等结论；并
5、且对具体的房地产企业进行分析，如对九江忠科房地产项目质量管理现状及存在问题进行项目介绍和项目质量管理现状分析，以及对项目质量管理存在的问题进行分析并且提出合适的解决方案在对房地产工程质量、质量管理、开发阶段质量控制、质量效益与质量成本、工程质量分析与处理等内容分析的基础上，对房地产开发质量管理进行了系统、深入的研究，得出了质量管理的发展、设计阶段的质量控制、施工阶段的质量控制、工程质量评定与验收、质量成本的控制、工程质量通病防治、工程质量问题分析、工程质量问题处理等结论。对九江忠科房地产项目质量管理深入分析并且提出切实可行的优化策略。第二章 质量管理相关理论2.1 质量管理的概念及发展所谓质量
6、控制按国际标准（ISO）定义：为满足质量要求所采取的作业技术和活动。对工程项目质量而言，就是为了确保合同所规定的质量标准，所采取的一系列监督措施、手段和方法。房地产开发产品的质量控制，包括房产业主的质量控制、施工单位的质量控制和政府的质量控制，在实行建设监理制中，业主和政府对工程项目的质量控制，则是分别作为社会监理和政府监督组成内容中的质量控制。（1）社会监理中的质量控制社会监理中的质量控制，系由监理机构或监理人员代表房产业主对工程项目进行的质量控制。既然承包单位已有质量保证体系，为什么房地产业主还要委托监理机构来进行质量控制？这是工程建设本身的特有的质量监督形式。首先，工程项目建设是按每一个
7、房地产业主的要求来进行的。房产业主不同，项目要达到的功能内容或标准也就不同。这就需要业主自己来对工程项目的质量进行检查和监督。但由于现代工程技术日趋复杂，所以，房产业主只好委托有此专长的专门监理机构或人员代表自己对工程质量进行监督、控制。其次，工程建设虽也是一种物质生产活动，但它不同于其它物质生产活动。它完成的产品，不能象其它工业品那样再拆卸或解体开来检查内在的质量。同时，如果发现质量有问题，也不可能实行产品“包换”，或者实行“退款”。所以，房产业主对工程项目质量的控制必须贯穿于项目建设的全过程中。第三，退一步说，如果工程完成后发现质量有问题，虽然可以采取修补、加固，或者部分返工，甚至全部返工
8、，推倒重来，更甚至，由承包单位承担工程经济损失，但是，对业主来说，项目迟迟不能投入使用，已损失了宝贵的时机，从而丢失了开拓或占领市场的机会，这反而是一种更大的损失，所以，从房产业主角度来说，也决不愿看到任何工程质量事故发生。再说，在社会主义市场经济条件下，承包单位作为商品生产者或经营者与业主追求的经济目标是不完全相同的，虽然承包单位的职责行为已由与业主签订的承包合同来界定，但是，不能排除个别承包承包单位为追求自己的经济效益，而作出有损于工程质量的不良行为，须知，在工程实践中，这类事情的屡见不鲜的。所以，业主为了确保所要求的工程质量，怎能不在履行合同的过程中，对工程质量的形成进行监督呢？综上所述
9、，房产业主对工程项目质量应该管，必须管，而且应该在事前和事中管，决不能仅仅是事后来管。当然，这里说的“管”，与承包单位自己对工程质量的管，在方式方法和手段上是大不相同的。（2）政府监督中的质量控制工程项目既由业主投资，又由业主自己使用，业主又委托有专门的监理人员对工程质量进行管理，为什么政府还要来监督质量？从根本上说，这是由工程项目本身的特点和政府的职能所决定的。这是因为工程项目建设直接影响工业布局、城市规划、环境卫生、生态平衡、防灾、安全、交通运输等社会生活秩序和人民的公共利益，所以，作为国家机器的政府职责，从维护社会生活秩序和保障人民的公共利益出发，对工程项目的建设必须予以监督，以控制工程
10、建设符合城市规划，布局合理；有利于环境保护，避免产生公害；有利于配套建设，综合开发；有利于防灾、抗灾、安全等等。由此可见，政府对工程项目的质量控制，是集行政、法律、法规、经济手段于一全的综合管理行为，充分体现了政府对工程项目管理的职能。质量管理的发展。随着科学技术的发展和市场竞争的需要，质量管理已越来越为人们所重视，并逐渐发展成为一门新兴的学科。最早提出质量管理的国家是美国。日本在第二次世界大战后引进美国的一整套质量管理技术和方法，结合本国实际，又将其向前推进，使质量管理走上了科学的道路，取得了世界瞩目的成绩。质量管理作为企业管理的有机组成部分，它的发展也是随着企业管理的发展而发展的，其产生、
11、形成、发展和日益完善的过程大体经历了以下几个阶段。1. 质量检验阶段（本世纪2040年代）2. 统计质量管理阶段（本世纪4050年代）3. 统计质量管理阶段（本世纪4050年代）4. ISO9000系列质量管理及质量保证标准（标准化质量管理阶段）2.2 质量管理的步骤及方法质量管理分为：四个阶段，八个步骤（1） 计划阶段（P阶段）通过计划确定质量管理方针、目标，以及实现该方针和目标的措施和行动计划。包括4个具体步骤：第一步：分析现状，找出存在的质量问题。第二步：分析各种影响质量的因素。第三步：找出主要的影响因素。第四步：制定改善质量的措施，提出行动计划和预计效果。（2） 实施阶段本阶段只有一个
12、步骤，即：第五步：执行改善质量的计划和措施。（3） 检查阶段本阶段只有一个步骤，即：第六步：检查实施效果。（4） 处理阶段第七步：总结经验，巩固措施，制定标准，形成制度。第八步：提出尚未解决的问题。质量管理的方法第一条目的: 确保产品质量标准化，提高质量水准。第二条范围: 产品及研究开发、设计。第三条设计质量管理作业流程第四条实施单位工程部、业务部、质量管理部成品科及有关单位。第五条实施要点（一）工程部设计程科，依据收集的CNS、JIS、UL等国内外有关规格的资料，以及业务部、质量管理部回馈的市场调查，客户要求，客户抱怨分析等资料，设计新产品及改良现有产品。（二）设计完成，要经试作、检验、了解
13、生产时可能发生的问题以及是否能达到设计的质量要求。（三）试作不合格即检查修正，再试作。（四）试作合格即会同有关单位制定用料标准、材料规格、零件规格、产品规格、作业标准、标准工时以及QC工程表。（五）设计的新产品如属客户订购者，则试作合格的样品，需经业务部送交客户认可后，开始受订，由企划室作生产企划。（六）工程资料回馈有关单位，并确实执行规格、标准、蓝图等设计变更作业。第六条本办法经质量管理委员会核定后实施，修正时亦同。1.进料检验规定第一条目的确保进料质量合乎标准，确使不合格品无法纳入。第二条范围原料，外协加工品的检验。第三条进料检验流程第四条实施单位质量管理部进料科、加工品科、及其他有关单位
14、。第五条实施要点（一）检验员收到验收单后，确依检验标准进行检验，并将进料厂商、品名、规格、数量、验收单号码等，填入检验记录表内。（二）判定合格，即将进料加以标示合格，填妥检验记录表，及验收单内检验情况，并通知仓储人员办理入仓手续。（三）判定不合格，即将进料加以标示不合格，填妥检验记录表及验收单内检验情况。并即将检验情况通知采购单位（物料部、采购科或外协加工科），请购单位，由其依实际情况决定是否需要特采。不需特采，即将进料加以标示退货，并于检验记录表、验收单内注明退货，由仓储人员及采购单位办理退货手续。需要特采，则依核示进行特采，将进料加以标示特采，并于检验记录表、验收单内注明特采处理情况，以及
15、通知有关单位办理入库或部分退回，或扣款等有关手续。（四）进料应于收到验收单后三日内验毕，但紧急需用的进料优先办理。（五）检验时，如无法判定合格与否，则即请工程部（设计工程科），请购单位派员会同验收，来判定合格与否，会同验收者，亦必需在检验记录表内签章。（六）检验员执行检验时，抽样应随机化，并不得以个人或私人感情认为合用为由，予以判定合格与否。（七）回馈进料检验情况，并将进料供应商交货质量情况及检验处理情况登记于厂商交货质量履历卡内及每月汇总于厂商交货质量月报表内。（八）依检验情况对检验规格（材料、零件）提出改善意见或建议。（九）检验仪器、量规的管理与校正。（十）进料属OEM客户自行待料者，判定不合格时，请业务部联络客户处理。第六条本规定经质量管理委员会核定后实施，修正时亦同。2. 制程质量管理作业办法第一条目的确保制程质量稳定，并求质量改善，提高生产效率，降低成本。第二条范围原料投入经加工至装配成品上。第三条制程质量管理作业流程。第四条实施单位生产部检查站人员、质量管理部制程科及有关单位。第五条实施要点（一）操作人员确依操作标准操作，且于每一批的第一件加工完成后，必需经过有关人员实施首件检查，等检查合格后，才能继续加工，各组组长并应实施随机检查。（二）检查站人员确依检查标准检查，不合格品检修后需再经检查合格后才能继续加工。
