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1、通盈首都花园 (巴黎城 )物业管理方案：一、世邦魏理仕公司将对通盈首都花园 (巴黎城 )项目进行分区管理，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分。二、人员架构 :部门人数备注总经办物业总经理 ( 港职)物业副经理 ( 港职)行政秘书物业部物业经理物业主任物业助理邮件室分发员电梯驾驶人员 ( 临时工)保安部保安经理保安主任消防主任内保人员消防监控员工程部工程经理文员值班工程师值班台工程主管工程领班工程技工库管员人事 / 行政部人事 / 行政经理人事助理行政助理兼采购财务部财务经理会计出纳车场管理车场主任停车场管理员 ( 临时工)合计G.M. OfficeG.M.(H.K)D.M.(
2、H.K)SecretaryProperty Dept.Pty. Mgr.Pty. OfficerPty.AssistantMailing ClerkLift OperatorSecurity Dept.Security ManagerSec. OfficerFire Service OfficerPatrollersFireMainControlRec 、 ControlTechnical Dept.Tech. ManagerClerkDuty OfficerDuty ClerkTech. OfficerTech. SupervisorTechnicianStock KeeperHR & Ad
3、min. Dept.Personnel/Admin. Mgr.Personner AssistantAdmin. AssistantFinancial Dept.Accounts ManagerAccounts ClerkCashierCar Park Mgt.Car Park OfficerCar Park Mgt. StaffTotal:1人1人1人1人4人24人2人4人1人1人1人12人8人1人1人4人4人3人8人65人2人1人1人2人1人1人2人1人20人176人工作日考虑为每周七天，管理人员工作时间为早8:00-晚 6:00，周六及周日有管理人员轮流值班。做到 365 天 24 小时
4、不间断服务。在非办公时间由值班经理负责全面管理工作。三、空调供应时间：供应部位供应日期供应时间备注写字楼部分周一至周六08:00-18:00商场部分周一至周日10:00-22:00公寓部分周一至周日24 小时提供四、保安：岗位名称岗位数班 次人数备注园区出入口门岗34班12假设园区设有三个主出入口写字楼门岗24班8公寓楼门岗24班8商场门岗44班16假设商场设有四个出入口广场定岗24班8路面巡视34班12路面定岗24班8二层平台定岗24班8地下车库巡视84班32卸货区定岗14班4替班14班4领班14班4正、副队长21班2合计：126保安人员 24 小时不间断巡逻，并严格执行各种规章制度，原则上
5、写字楼、商场、公寓内部为内保人员负责，外围及地下车库巡视由外聘保安公司负责。五、保洁：原则上以外聘外洁为主，为配合治安管理部门的相关规定，公寓内部的保洁工作由公司正式员工负责。六、客户服务：项目24 小时设有总值负责全面的管理工作，正常办公时间由总经理负责。七、停车场管理：建议停车场24 小时开放，为满足公寓、写字楼、商场、访客及运货的不同需要，大致可分为以下几种租金方式：时租车位：不固定停放时间；月租车位： (固定车位 )；月租车位： (车位不固定 ) ；月租车位： (每天 12 小时 )；卸货车位：第一小时免费提供车位，以后每小时收取建议月租车位的租金为 100 美元 /月；时租车位3-5
6、10 元人民币；元人民币 /小时。八、财务管理：财务收费及管理采用分别记帐的方式，共分为写字楼、公寓、商场、车库及外围公共区域五个部分记帐。九、预算：本项目的预算以年为结算周期，每年的1 月 1 日至 12 月 31 日为一个预算年度，我司会于每年9 月底之前提交下一年度的预算。以我司的管理经验参考市场同等水平的物业的价格，我司建议通盈首都花园(巴黎城 )项目的物业管理费标准如下：项目名称建议价格取费单位备注写字楼部分2.5-3.5美元 / 月/GFA公寓部分3美元 / 月/GFA商场部分5美元 / 月/GFA现将各分项工作的管理方案详述如下：物业管理事务：物业管理处对首都花园的日常物业管理事
7、务，按照物管工作手册规范运作。如下表：工作内容工作标准检查内容考核标准处理用户申报、投诉；巡视、检查、解决处理、走访、回访、跟踪监督、学习、培训、档案管理。跟 踪 监日常： 2 遍 /天；督巡日常： 2 遍 /天；视走2-3 次 /月；访回处理率： 100% ；回访记录100% ；访检 查 项1.装修巡视 2.投诉接待3.违章检查4.外观检查目1、记录巡视发现的问题，收集业主的反馈意见；2、对巡视中发现的问题，分类进行处理：1)填写意见转呈表；处 理 方2)发现的维修不合格，填写巡视记录，联系工程部维修；法3)即时解决轻微不合格项目；4)发现违章行为按“违章处理规定”执行；5)发现的严重不合格
8、，填写纠正措施报告；平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范大厦”的考核验收标准机电设备运行与保养：公用设施和机电设备运行、养护按照机电设备工作管理规定规范运行。如下表：值班：保障供水、供电等正常运作并做好记录；1运行组巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好记录；秩序：搞好设备房物品管理，加强安全防范工作。负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好记录；2维修组定期清洁所管设备和设备房；负责对设备、设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。低压配电柜；变压器；水泵；水池；防盗监控系统；火灾报警控制系统；3检查项目消防栓；疏散出口指示灯；烟、温感系统；
9、干粉灭火器。按照国际化标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部4处理方法经理并提出纠正措施。日常周检、月检考核按国际化标准，年终考核按国家“优秀示范物业管5考核标准理园区”标准考核日常维修养护：公用设施维修、保养运作均按照维修工作管理规定规范运作。如下表：处理用户申报、投诉；巡视；跟踪监督；学习、培训、档案管理、走访、回工作安排访、 24 小时机电设备正常运行室内：小修 30 分钟，一般故障 2 小时，较难故障不超过 8 小时，特殊情况 3 天内； 48 小时跟踪检查；房屋墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，3-4 年主体全面修补刷漆一次；主要工作天台：每年全面检查一次
10、，每年雨季前检查一次，发现破损及时修补；污水系统：每月检查一次，发现问题及时修复；公共道路车场：每天检查一遍，随坏随修；设施供水、电、气：每月细检一遍，发现问题及时修复；公共照明：每月检查一遍，发现问题及时修复；检查地基基础、墙体、防水层、水池、消防设施、标示牌、上下水检查内容处项目管、设备房、清洁设备；理方法处理对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报工程部经理并提方法出纠正措施。考核标准平时日检、周检、月检按国际化考核标准；年终按国家建设部对“全国城市物业管理优秀示范园区”的考核验收标准治安、消防、车辆管理：按照保安工作手册、规范运作。如下表：定岗园区进出门岗、大堂岗、消防控制中心24 小时值班；检查消防设施、内保巡视：1 遍/2 小时；工作安排流动安检及路面车辆运行：24 小时值班；巡查车辆保管： 24 小时值班；突发事件： 3分钟内保安员到达现场；学习学习法规： 1次 /周；训练：前期 2 次 /周、正常期间1 次/周；训练演示培训： 1次 /周；查可疑人员和外来人员；查违章停车、违章装修；检查查室外施工、搭建情况；查高空抛物，乱扔垃圾现象；检查内容及项目查破坏绿化、占用绿地现象；处理方法协查漏
