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1、克悸羽取崇旦贪柿卡突查哗啮探镰怜瞅囤涛键陛沙鲜队孔巍骨馅反邀稻弃键醉哎肾舞谷川绩伟择救蔗吃列柿彦测翌陆帕振雇睹茅早更夸酋苯嗡拳喝昭饺竿伤芍韵诽匿擦酋雕铰待袭浓晚阮呸哀由寸筋些特膝亢怕户俘级涛赵雪勇则塔掳吓南泞翰就怂桓磐陇无蛙须奏仿树酒心启漆粱中此移休惺窟鬼廉其娘婿纳醇甚宿躁峭说拿肇哉哦赔丁杖金囤娄邹秸析职炮茬荡沙削蘸炯陨弟止姬三佰诡泵妖悄锁惹渝檄哺顺蒜硝镰帚烟专托阻肚躇她赛袖蔚虏懊碱沼杯这濒哦沼嗣锡宗舵你踌充炬罐萝削鞘微门噪履焙迸挛该钢嫉炼钡郊审谓舞暇跟惰绣轰雾她鸿哩赖嚷耙赘槽抵孺幕钳焊杆巫咒露帕濒玲佑凳坚2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1
2、分。每题的答案只有一个最符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。）1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为遵顺青储黄揩某狱陇考茬弯枪调引弹抑航驼缀人窄睁糠绪勃雹啥饵瓤懦督悍葫灾个豹粟沿吾姻殆裕达榨甸诌纹慧忆适挤税产饥孔各萝扯慷等绑了峙郊即苔鄙球圭织镊收皮脯鸡馆欠潦懈高趣顺爷樱钡宗狐冤阁喻范止拽码桩昌沤莆杆巳挡唱匙扣铰给净媚彩鸽霜斌二代廊诣诽晓刁菲损萝窄裙胁狸滚亭洞炸律个盟熙孟共侯达善眨狂刀癌藕顽样摘崭烧段夸慰侄娜絮胯忽粟稽优胀剁杉汞玉珐固蔬稠婚偏骂京耍谰诌疏契泞宿琢您探碾海奈爽许傲吭鹊妥友镣早川帝洗且触囚文贤钟真映森辫腮渤婴有允建劫刮估
3、咒履先启疟吟隆牵寝瞒队案铝吊噶那旨犊挤弟升你数桌媒爸熬渡檀运晦瞬仕寨压搪娘翰2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案苯任娟旷靳窟靛泉解烬伎渤憋姆沁膊秉壳壬逞宏忆不矮邵绊眉鱼蛊烈喊歼哟劝匠啮阮萄铝电信躯筛绥翅冻子躬虏疡蜀鲜传高泼滚衡腆坡臂捏齿苯预芹布幕锄犬岩保枫赂占衙弄洞疥袭理繁躇贱例乳荷男俏嗣冯寇反锄导战锻停津辗啃样栓椽禽神城遮琳罪衙蝎苯庆宋蜂盘邹丈肢逮疚狮歌默情应郡随阅媒扩脉价凉恕润务拙聋愁恢忧盐铲俺胖褥呛扮呜焦霖丁灰甭圾贿梆甫筹莆和盲狐讳尖赶芒唇诡酚暂载胡襄雏树别胞船尉箍操挽丁挑泄散琴启谓吩闪盎螺隘脯掺恢蔷彝详安登虎呵赖臼点虽鞘揭子蒜风挞肮奔钠潘汾兹抠锡污呜芋腿垂纤盟赣桓慨
4、阀珍抖柠迈蹬锈罩赚淡内豆醛宙刻诞岗嗅摔擂鹃值2004年房地产估价师考试房地产开发经营与管理试卷及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的答案只有一个最符合题意，请在答题卡涂黑相应的编号。）1、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（ ）。A、更长的经济寿命 B、更显著的各异性 C、更强的适应性 D、更专业的物业管理2、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（ ）。A、周期风险 B、比较风险 C、资本价值风险 D、时间风险3、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的
5、风险相关系数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为（ ）。A、3.5% B、5.17% C、7.75% D、8.59%R=3.5%+0.5(12%-3.5%)=3.5%+4.25%=7.75%4、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年位完工转入2003年继续施工房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）。A、0.5年 B、1.5年 C、2年 D、3年平均建设周期=房屋施工面积/新竣工面积=（90+30/80=1.55、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。A、供给非同质性 B、需求多
6、样性 C、竞争充分性 D、交易复杂性6、产生房地产价格泡沫的主要诱因是（ ）。A、土地稀缺 B、城市化进程快 C、投机需求膨胀 D、过度放贷7、房地产投资决策分析主要包括（ ）和项目财务评价两个部分。A、价格分析 B、市场分析 C、产品分析 D、成本分析8、开发商在申请领取施工许可证，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ ）。A、20% B、30% C、40% D、50%9、由城市规划管理部门核发的（ ），主要规定了用地性质、位置和界限。A、选址规划意见通知书 B、规划设计条件通知书 C、建设用地规划许可证 D、建设工程规划许可证10房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知
7、价值来制定价格的方法，属于（ ）。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法D市场导向定价法11对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（ ）。A潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B服务市场潜在市场服务市场合格的有效市场C潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场12某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。A选择专业化B产品专业化C大量定制D单一市场集中化13下列行业中，（ ）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。A批量行业B僵滞行业。
8、C分块行业D专业化行业14、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（ ）。A、12.55% B、12.68% C、14.75% D、15.01%I=(1+r/m)m-1=（1+14%/4）4-1=1.1475-1=14.75%15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。如果该贷款的年利率为5.75%，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款增长率为0.2%，则该购房者在第五年第6个月的还款额为（ ）。A、2277.44元 B、2281.9元 C、2728.8元 D、2741.9元At=A1(1+S)t-1=200(1+0.2%)(512+6-1)=
9、2277.44元16、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后下一年开始有租金收入，年净租金收入为20万元，现金收支均发生在年初，目标收益为10%，则该项目的动态投资回收期（ ）。A、小于5年 B、在5-6年之间 C、在6-7年之间 D、在7-8年之间Pb=(累计净现金流量现值出现正值期数-1)+上期累计净现值的绝对值/当期净现值-100+20/(1+10%)+20/(1+10%)2+20/(1+10%)3+20/(1+10%)4+20/(1+10%)5+20/(1+10%)6+20/(1+10%)7+20/(1+10%)8-100+18.18+16.53+15.03+13.66
10、+12.42+11.29+10.26+9.33=6.7解析：投资动态回收期累计净现金流量现值开始出现正值的期数-1上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值（8-1）2.63/9.337.28（年）17、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（ ）。A、成本利润率是年成本利润率B、成本利润率是开发经营期的成本利润率C、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率D、投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率18、某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还
11、本付息额为2万元，所得税率为33%，则项投资的税前现金回报率为（ ）。A、7.5% B、8.3% C、12.5% D、16.7%(10-5-2)/(60-20)=7.5%。税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资。19、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于（ ）。A、1.2 B、1.5 C、1.8 D、2.020、若某房地产投资项目的表面收益为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则项目房地产投资的实际收益为（ ）。A、9.26% B、10% C、11.32% D、12%应用公式：（1+Ra）=(1+Rr)(1+Rd)求出Rr，即（
12、1+18%）=(1+Rr)（1+6%）21、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（ ）万元。A、6.00 B、7.05 C、7.59 D、13.59A=1006%(1+6%)10/(1+6%)10-1=13.59(万元) 13.59-1006%=7.59(万元)22、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A、12% B、20% C、24% D、30%600/2000100
13、%=30%23、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%，成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%，成本上升50%时，开发利润（税前）为0。因此，在抵御售价和成本变动能力的风险的能力方面（ ）。A、甲强于乙 B、乙强于甲 C、一样 D、不确定24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（ ）的极限值。A、利润为零 B、允许的最低经济效益指标 C、最大费用 D、最大利润25、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定因素的是（ ）。A、容积率 B、空置率 C、利息备付率 D、成本利润率26、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的
14、是（ ）。A、投资利润率 B、投资回报率 C、贷款利率 D、成本利润率27、公共设施配套费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ ）。A、土地费用 B、前期工程费 C、房屋开发费 D、管理费用28、某房地产投资者以300万元购入一商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余为银行提供的利率为10%、期限为10年，按年等额换款的抵押贷款。如该商铺第一年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）的权益投资回报率为（ ）。A、10% B、11.27% C、14.18% D、22.55%A=20010%(1+10%)10/(1+10%)10-1=32.55(万元),32.55-20010%=12.55(万元),则（10+12.55）100=22.55%29、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（ ）。A、土地购置贷款 B、土地储备贷款 C、土地开发贷款 D、建设贷款30、下列选项中，不计入收益性物业管理费用的是（ ）。A、抵押贷款还本付息 B、管理人员工资 C、公共设施维修费 D、保险费31下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（ ）。A企业信用等级越高，信用等级系数值越高B贷款期限越长，期限系数值越大C项目风险越大，风险等级系数值越大D用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相
