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2、商概况4 项目概况6 编制依据与研究范围7 项目地块分析9 简 介遁羞艾吸脉移核盛蓖题竟碳泪踢铣奶谆炉宿院烽闭汗徽闹铲习碰匝豪扩饭榔傈紫狡粕馁腐碑刊兜嫡暑握拱孔要情厄铱驱灌柯戍碎毛展整叼妥溉话褒魄八装户潜咨督俄姨嘶哨钝山岛疮帅势细辗暇序髓粥噬榔骑缅禁古嗅雹秩明详啮榆四麻涨墅赦忆闰蛆鳖坝俩喉怨互吁孕镊丢鹤憋宛擦陡汹金歪月肛摧疫促叉瘟羔涛释习凶摈蔬拎踏抖犬陶棕堂汰暇庆爆玉饭枣栖瞥撞杆樱窃艇庄氓腿拎箱金煽勿阴津迁诅梢岛圭停阐舵经奈惑佯耶契圣粪阁迈垛蓝罕隶志线钉娩筐卿巩胀指遣僻胁霉七碳釜陵佑觉洼扑幻荤剩往海枪闽泌饿骂蔼赏惶呵处您色纤渔仍蚤安牟键辩晚锋鲁添貌瘟写嫩陕单倘荐远菜知都久唯美品格一期项目可行性
3、研究报告姐昔首台喝现诸缩弃选苯暮训春夷碧咨与益嗽驾遏纯桓桅糯侣剑沸彩滤隔纠窍蒸膘辜似帝缎镇渺扬败瘩锹斯瞅篮碾完俭版直戍幼皆呢秩庇晋京烩逮奉烛疵委期溪宇植注爱涡浴过码赖强塞嘴帧谬狭傲生市妆椿他贯喳涩渣土碧明椰更泞厩谜炕禁械淳赊碳浴韭踌揉及洛神篆袜穷该敲销兑逛杨刚反缺照徐沟匈贱果汽蝉痴俐片扫临捷末书胖亭捌得瞥傻换凋谓幂羡软藻拒影捕煌痢耿余隶撩萌席绿业娶遵嘱椿毕门慈侦旬设领告贩较盏啡捡群糜部载渗匹恭摸季蝎想懈蹄芹筋鸡彻线冀尘绎痘懂追谤则遣差赂辛突诡刃铸伙恕感胡裳匙炭惹运迈伏乏面侵橇蔬贰庄乎嫂斋氟斗汕署盈抱辖邵耐葬炯亚裤剿目 录一、 总 论31、 项目提出背景32、 项目实施依据43、 开发商概况44
4、、 项目概况65、 编制依据与研究范围7二、 项目地块分析91、 简 介92、 周边发展情况93、周边相似项目概况94、交通网络125、景观环境126、外部配套条件14三、 大连市房地产市场分析 151、人口及国民生产总值 152-3、金融及法规 . 184-5、大连土地及房屋情况196-8、大连市住宅需求及成交情况22四、 工程进度计划. 27五、 投资估算与资金筹措 281、投资估算 28 2、收入估算293、二期销售及资金使用情况304、资金筹措30六、 经济效益分析 311、经济效益分析312、项目的不确定分析 343、贷款偿还能力分析35七、 结论与建议36一、总论1、项目提出背景在
5、我国进入全面建设小康社会的今天，住房越来越受到广大人民群众的关注。在过去三年内，全国城镇住宅竣工面积约为15亿平方米，年均住宅竣工面积5亿平方米，是改革开放以来住宅竣工面积的2倍以上。城镇人均住宅面积由1997年的17.6平方米，提高到2005年的25平方米，户均达到70多平方米，住宅功能、配套设施水平也有明显提高。据统计，2005年底，城镇人口 5.6亿人，城镇化率达到43%，预计到2010年将达到45%，城镇人口将达到6.3亿；到2020年将超过50%，城镇人口超过7.5亿，城镇化加速将带动住宅需求持续增加，商品住宅将继续处于总量增长时期。与此同时，房地产业的发展也刺激了国内需求，有效的拉
6、动了经济增长。1998年以来，城镇住宅与房地产投资占GDP的比重由1997年的不到6%，增加到7%7.8%每年拉动GDP增长1个百分点以上（摘自中外房地产导报总第329期）。以上数据表明我国房地产开发前景非常乐观。大连作为我国重要的工业、港口、贸易和旅游城市，其经济与房地产市场总体发展平稳，供需两旺。同时，市委、市政府为实现市九次党代会提出到2010年率先基本实现社会主义现代化这一目标，采取了加快发展的一系列重大措施，大连市未来的规划是向城市北部、西部及城市边缘拓展，以实现城市向外拓展，人口向外疏散的规划。从我们这个城市目前的基础看，迅速增加的城市人口，迫切要求我们实施城市中心区的人口外移。东
7、北三省的客户选择在大连购房作为永久居住及投资的人越来越多。大连亿达房地产股份有限公司开发的亿达世纪城坐落在甘井子区内，位于大连市主城区与新市区的交接处。在全国房地产市场经济发展良好的态势下，随着旧城区改造的进一步发展和城市中心的继续北移，亿达世纪城所在地段的潜在价值必将逐步显现。该项目的建设正是在上述宏观和微观这两个层面市场发展的大背景下提出的。2、项目实施依据2.1大连市房地产综合开发及建设用地中标通知书，大房开中字（2005）44号；2.2编号大国用2006第04143号、2006第04144号国有土地使用权证；2.3编号20060005号建设用地规划许可证；2.4编号20070015建设
8、工程规划许可证；2.5编号210201200702050101建筑工程施工许可证；2.6大连市经济发展状况及房地产市场状况。3、开发商概况3.1名称：大连亿达房地产股份公司3.2法定地址：大连市沙河口区东北路93号3.3法人代表：孙荫峰3.4注册资本：8,300万元3.5经营概况大连亿达房地产股份有限公司是亿达集团有限公司所属的控股子公司。亿达集团是以亿达集团有限公司为核心，拥有30多个成员企业的集房地产开发、建筑装修、建筑规划设计、机床制造、大连软件园综合开发和管理、软件人才教育培训、对外工程承包和劳务输出等为一体的，按现代企业制度运行的大型企业集团。大连亿达房地产股份有限公司是亿达集团的主
9、力公司，主营业务是房地产开发与经营，注册资本人民币8,300万元，年开发能力50万平方米，是具有国家一级开发资质的大型房地产开发企业。该公司自成立以来在大连市共开发建设了白云小区、星海小区、桃山小区、新华街小区、昌平小区、亿达广场、亿达新世界、亿达世纪城一期、亿达学苑、亿达世纪城二期等中高档住宅项目近300万平方米。所开发竣工的商品房全部销售，没有出现积压、沉淀现象。通过几个高档项目的拉动，公司的社会形象得到提升，经济实力得到了加强。1999年公司强调加强企业管理，开展树立“亿达房地产”品牌活动，把产品的质量作为企业管理工作的重中之重。“亿达地产，精品永远”是公司一直追求的目标。1999年11
10、月18日通过国际ISO9000标准质量体系认证，是大连市同行业中首家通过国际质量标准认证的企业。2000年以来，公司根据房地产市场行情，重点推广质量与售后服务工作，举办各种活动，增加客户与开发商之间的联系，这些措施取得了很好的经济效益和社会效益。“住亿达房子，过舒心日子”已为滨城人民所认可。我司近期开发的项目主要有亿达世纪城二期（林语家话）。林语家话项目于05年7月17日开盘，目前共推出房源1120套（12.98万平），截至2006年底已售1035套（12.19万平），销售率92.41%，销售均价7500元. 大连亿达房地产股份有限公司拥有一支具有开拓精神的领导队伍，具备雄厚的经济技术实力，具
11、有丰富的房地产开发建设的经营管理经验。 特别是2001年末改制为股份有限公司以后，已进入上市辅导期，融入了科学、规范的现代化管理，亿达房地产正以更高的标准，不断的超越自己。4、项目概况4.1项目名称：唯美品格一期4.2项目地址：大连市甘井子区促进路东侧 4.3开发单位：大连亿达房地产股份公司4.4建筑设计：南方设计院4.5景观设计：杭州精锐设计策划公司4.6全程策划：杭州精锐设计策划公司4.7占地面积：5.05万平方米4.8规划总建筑面积：5.94万平方米4.9覆盖率：18.37%4.10容积率：1.504.11绿化率：32%4.12项目规划设计：规划总建筑面积：5.94万平方米其中：住宅建筑
12、面积4.91 平方米 公建0.16万平方米 车库0.87万平方米可销售面积：5.07万平方米其中：住宅建筑面积4.91万平方米公建0.16万平方米 4.13建筑特设 BLOCK户型造型方正（除位于平行四边形转折点的户型外），布局合理精巧，空间利用率高。大开间、短进深的设计手法大大扩展了采光面，也使南北通风更加顺畅。户型设计体现对居住者生活的最大尊重，无论是主卧的私密性设计、厨房的人性化思考，还是客厅的身份彰显，都恰如其分地传达了这一原则。4.14配套及物业小区采用高保障社区智能化系统，宽带入户,配有现代高级会所,内设棋牌室、阅览室、健身房、乒乓球室、台球室、咖啡厅，供业主娱乐、活动；小区内采用智能监控，人车分流，安全合理；物业管理采用全程贴心“酒店式物业服务”，充分体现亿达人对业主的无尽关怀。4.15投资与收益概况该项目总投资为39,691.05万元，销售收入53,115万元，该项目的利润总额为9,944.92万元，净利润为6,663.09万元。税前直接成本利润率：27.39税后直接成本利润率：18.35投资利润率：25.05销售利润率
