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1、第九章 财务管理与绩效评价（一）考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。（二）考试基本要求掌握：物业管理绩效及绩效评价，物业管理绩效评价的主要类型，物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。第一节 财务管理概述一、财务
2、管理对象-熟悉财务是指企业为了达到既定的目标所进行的筹集和运用资金等活动及这些活动所体现的各种关系。因此，企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。(一)企业财务活动 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费(资金成本)、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。 (1)资金筹集是指物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程。它是资金运动的起点，是决定物业管理企业生存发展的重要环节。 (2)资金运用是指物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标，投入到物业管
3、理、经营、服务中去的过程。它包括资金的投放和各项资产的使用两方面。 (3)资金耗费是指物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中所发生的各种成本费用。 (4)资金收回是指物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等。它们是物业管理企业持续经营的前提条件。 (5)资金分配是指物业管理企业将所取得的各种收人，首先用于补偿物业经营管理耗费和缴纳各种税金，然后再将其余额按照有关规定进行分配。 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式。静态形式是资金占用和资金来源的统一，包括：固定资产和流动资产，流动负债、长期负债和所有者权益；动态形式则可以分为经营性现金
4、流动、投资性现金流动和筹资性现金流动三种类型。 物业管理企业资金运动是静态和动态的对立统一。因此，对企业的资金运动应从总体上进行科学考察，既要着眼于过程，看到它的动态表现，进行资金流量管理，也要着眼于结果，看到它的静态表现，进行资金存量管理，二者相辅相成，不可偏废。(二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括以下几个方面： (1)企业同其所有者之间的财务关系。 (2)企业同其债权人之间的财务关系。 (3)企业同其债务人之间的财务关系。这种财务关系主要包括三个方面：一是物业管理企业与物业管理服务的消费者，如业主、租户之间发生的，要求消费者按期交纳管理服务费
5、的债权性关系；二是物业管理企业与其被投资单位之间发生的要求参与分配利润的债权性关系；三是物业管理企业在开展多种经营过程中作为供货方向购货方提供商品，而与购货方之间发生的债权性关系。正确处理这种财务关系，是确保物业管理企业资金顺利回收的重要保证，也是物业管理企业持续经营的基础。 (4)企业内部各单位之间的财务关系。 (5)企业同职工之间的财务关系。 (6)企业同国家机关之间的财务关系。 物业管理企业的资金运动，表面上看是钱与物、钱与钱的增减变动，实质上体现了人与人、单位与单位之间的关系。物业管理企业要搞好财务管理工作，必须根据物业管理企业资金运动的规律，合理组织企业各方面的财务活动，正确处理企业
6、与各方面的财务关系。二、财务管理目标熟悉 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。(一)财务管理总体目标 财务管理总体目标是企业全部财务活动需要实现的最终目标，它是企业开展一切财务活动的基础和归宿。根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要有以下几种提法： 1利润最大化 利润额是在一定期间内企业全部收入和全部费用的差额。利润最大化是指物业管理企业占用和消耗尽可能少的资产，为社会
7、和业主提供优质的管理服务，获得最大的利润。 2资本利润率最大化或每股利润最大化 资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。所有者或股东是企业的出资者或投资者，他们投资的目标是为了取得资本收益，表现为税后净利润(用来分配的利润)与出资或股份数(普通股)的对比关系。 3企业价值最大化或股东财富最大化 企业价值又称企业市场价值，是指企业在持续经营期间所能获得的净利润的现值。企业价值最大化，是指企业通过合理的经营，采用最优的财务管理政策和手段，对经营期内净
8、利润，在考虑风险和资金时间价值后加以计量，不断增加企业财富，使企业价值达到最大。企业价值最大化(股东财富最大化)目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。但是，这一目标也存在一些缺陷，体现在：对于上市企业，虽可通过股票价格揭示企业价值，但是股价是受多种因素影响的结果，短期内很难准确衡量企业的实际价值。(二)财务管理具体目标财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面： 1筹资管理目标筹资成本及风险最小化 企业筹资管理目标，是在满足物业经营管理所需资金的前提下，以较低的筹资成本和较小的筹资风险，获取同样多的资金
9、(或较多的资金)。企业的筹资成本，是指企业取得和使用资金所发生的资金筹集费用和资金占用费，前者如融资费用、股票与债券，的印刷费用等，后者如借款利息等。筹资风险，是指由于筹资的原因，给企业带来盈利水平下降和债务不能及时偿还的风险。 2投资管理目标 企业投资管理目标，是以较低的投资风险与投资投放和使用，获取同样多(或较多)的投资收益，也就是取得投资效益的最大化。 投资就是企业资金的投放和使用，包括对企业自身和对外两个方面。企业自身投资主要是对物业经营管理的投资，企业对外投资主要是对其他单位的股权和债权的投资。企业无论对自身和对外投资都是为了获取投资效益，增加企业利润。 3利润分配管理目标 利润分配
10、管理目标，是在企业进行利润分配时，正确处理企业相互利益主体之间的经济利益，合理确定利润的留存比例以及分配形式，以提高企业的潜在收益能力，从而提高企业的总价值。 一般而言，如果企业当期分配给投资者的利润较高，就会提高企业即期的市场评价，但会减少企业的现金存量，或者使企业缺乏足够的发展和积累资金，从而影响企业未来的市场价值。因此，在利润分配过程中，必须贯彻财务管理总体目标的要求，根据企业实际现金存量及今后现金净流量，合理确定利润的留存比例以及分配形式，实现既能提高企业的即期市场评价，又不影。向流动资金周转和偿债能力，从而提高企业未来盈利能力的目的。三、财务管理的内容熟悉 财务管理的基本内容可概括为
11、如下方面：(一)筹资决策筹资成本与风险权衡 筹资决策是指物业管理企业对所要筹集资金的数量、来源、方式和构成等方面进行的决策。 具体来讲，企业筹资决策主要包括如下内容：预测企业资金需要的数量；确定筹资规模和筹资时机；确定筹集资金的来源与比例；研究或评价最佳的筹资方式；确定资本成本，分析财务风险，优化资本结构；研究资本结构的弹性及调整方法。(二)投资决策投资方向(领域)、规模投资决策，是指企业筹得资金之后，在确定投资方向、投资规模以及具体的投资方式等方面的决策，以便取得最佳的投资收益。投资，一般是指把资金投入到将来可能盈利的经营管理服务中去的行为。 物业管理企业的投资决策一般有直接投资和间接投资两
12、种类型。直接投资是指把资金直接投放于物业经营管理服务中去，以便获取利润。例如，购置企业办公设备、作业工具以及开办商店、餐饮店等进行多种经营。间接投资又称证券投资，是指把资金投放于金融性资产，以便获取股利或者利息收入的投资。例如购买政府公债、购买企业债券以及企业股票等。当然，由于我国物业管理企业还处于成长发展阶段，多数企业没有足够的资金实力进行证券投资，但这却可能是未来物业管理企业的一个投资方向。 具体来看，物业管理企业投资决策的内容主要包括以下方面：研究企业的投资环境，研判是否适合投资；预测投资规模和投资时机；确定投资结构；评价投资方案的风险与收益；选择符合财务管理目标的最佳投资方案。(三)利
13、润分配决策利润分配决策是指企业用利润给股东发放股息和作为留存利润等方面进行分配的政策选择，也就是考虑企业的利润怎样进行分配，既能提高企业的即期市场价值和财务的稳定性与安全性，又能使企业的未来收入和利润不断增加，从而使企业的市场价值不断上升。具体来讲，利润分配决策应考虑的因素主要包括：利润分配与留存利润的关系；利润分配政策及其影响因素，如未来企业的投资机会、各种资金来源及其成本、股东对当期收入和未来收入的相对偏好等；利润分配的时间和方式；股票股息及股票回购问题。 综上所述，物业管理企业在进行财务管理过程中，必须把筹资决策、投资决策和利润分配决策三大基本内容有机联系起来加以综合考虑，统筹安排，合理
14、调度，只有这样，才能取得预期的财务管理目标与效果。四、财务管理的手段熟悉网络财务是以互联网INTRENET、内部网INTRANET以及电子商务为背景的在线理财活动。网络财务相对于传统的财务管理手段与方法而言，优势主要表现在以下几个方面：(1)在网络财务环境下，从空间看，企业的事务可以进行远程处理，便于整合整个企业的财务资源，全面提高企业的竞争力；从时间看，企业的一切活动均可以实时报告，便于企业进行在线管理，从而显著提高企业的工作效率。(2)在网络财务环境下，对于拥有许多下属机构的集团型企业来说，可以实现财务与业务的一体化，即财务系统能和其他各业务部门(企业内部部门、供应链相关部门)管理系统做到
15、“无缝连接”从而使企业资源配置最优化、最大限度地节约和使用资源。(3)在网络财务环境下，电子单据和电子货币将得到普遍使用。电子单据可以节省许多中间环节，从而促进财务流程速度和效率的提高。而货币的电子化以及在此基础上的网上支付、网上结算，则不仅可极大地提高结算效率，更重要的是加快了资金周转速度，降低了企业资金成本。第二节 财务报告分析一、财务报告的构成与内容了解 企业财务报告又称财务会计报告，是以企业的日常核算资料为依据，以表格为主要形式，反映、提供和传输企业财务信息的书面报告文件，是企业经营管理水平的综合反映。企业财务报告是传输企业财务信息的重要工具和载体。它所提供和传输的财务信息主要包括企业某一特定日期的财务状况以及某一会计期间的经营成果以及现金流量等。 财务报告可分为年度、半年度、季度和月度财务报告。根据国务院企业财务会计报告条例的规定，企业的财务报告包括：会计报表和文字报告两部分。1.会计报表部分了解 会计报表又称财务报表，是在，经常会计核算的基础上，按照一定的指标体系，总括地反映物业管理企业在一定时期内的资产、负债及所有者权益的状况、经营成果和理财过程的书面文件，是物业管理企业的偿债能力、获利能力和经营管理
