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1、 经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析经营性物业贷款及景区风景旅游项目投资风险分析1目 录第一节 经营性物业贷款风险分析2一、浅析经营性物业贷款的风险控制2（一）什么是经营性物业贷款2（二）经营性物业贷款风险控制的重点内容2二、经营性物业抵押贷款的风险分析及审计重点3（一）经营性物业抵押贷款的业务背景和特点4（二）经营性物业抵押贷款存在的风险4（三）经营性物业抵押贷款的审计重点5三、小心“经营性物业抵押贷款”6四、商业银行防范经营性物业贷款风险的几点建议9（一）经营性物业贷款常见的风险10（二）风险的防范措施11第二节 景区风景旅游项目投资风险分析12一、旅游投资项目中的风险评价及防范
2、研究12（一）旅游投资项目中存在的风险种类13（二）目前旅游投资项目风险评价防范的现状13（三）加强和提高旅游投资项目中风险评价和防范水平质量的建议14二、加强旅游项目风险管理的建议对策15（一）旅游投资项目的特点15（二）旅游投资项目的风险16（三）加强旅游投资项目风险管理的建议对策18三、医疗健康旅游城市综合体规划与投资风险管理19第一节 经营性物业贷款风险分析一、浅析经营性物业贷款的风险控制经营性物业贷款作为一种新型融资品种，以其额度适中、期限较长、还款压力较小等特点，为借款人盘活资产获取更大收益提供了良好的平台，正在为越来越多的客户所关注，也已成为各金融机构争夺客户的重要手段。我行自推
3、出这一业务品种以来，客户经理积极营销，已取得较好效果。但是，在审查的过程中发现，一些比较好的项目，由于客户经理对经营性物业贷款的特点把握不清，风险分析不到位而造成多次反复，影响了营销效率。为帮助客户经理准确把握经营性物业贷款的特点，有效防范风险，根据笔者的理解，将经营性物业风险控制要点与大家进行交流。（一）什么是经营性物业贷款经营性物业抵押贷款是指银行向法人单位发放的，以其或第三人所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他经营收入进行还本付息的贷款。经营性物业抵押贷款借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算的法人，拥有的经营性物业已经投入
4、商业运营，并对其具有独立的处置权。贷款可用于物业在经营期的资金需求。对于自行建造的物业，可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例以上的资金；对于购置的物业，可用于置换购置款。贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。（二）经营性物业贷款风险控制的重点内容1、物业的权属：要核实拟抵押的物业是否已竣工验收合格、是否取得房产证，是否已设定抵押，是否已计入固定资产账等。经营性物业抵押贷款必须以竣工验收合格、取得房产证、并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供银行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带
5、责任保证担保。2、物业的出租率、租赁合同的租期、租金支付方式：调查租金收入与贷款额度和贷款期限是否匹配；调查租金支付方式，防止物业在抵押给我行时，承租人已经一次性向借款人支付了长期租金，或者是将租金与出租人对于承租人的其他债务进行了抵销，导致我行届时无法从租金中获得还款来源以及无法处置抵押物。3、租约情况：调查租约的真实性以及租赁合同中是否存在损害我行利益的条款。特别注意承租人依法享有的承租权、优先购买权以及其他权力对我行抵押权的限制和影响，对抵押物价值、抵押率、抵押权实现的难易程度作必要地预估。租赁合同是否在房管部门办理了租赁登记手续。如未办登记手续则租赁合同存在法律瑕疵，会影响到我行对抵押
6、物的顺利处置。4、承租人资信、经营状况、支付租金能力等资质情况：对于承租人经营状况或资信不佳、按期足额支付租金有困难或多次拖欠租金的，不宜介入。5、物业投保情况：贷款发放前，必须对经营性物业办理保险，保险费用由借款人承担，并指定银行为第一受益人，且保险的有效期应至少长于授信到期日后的三个月，投保总额不低于贷款本息额。6、贷款用途的真实性和合理性：确保贷款用途合法、合规。7、账户监管：借款人应与银行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入银行指定账户，一旦借款人无法偿还贷款本息，银行有权直接从该账户中扣划。8、置换要求：置换他行贷款的，应建立资金专户，确保贷款专项用于归还他行贷款，确
7、保他行抵押权释放后设定为贷款行抵押权；若他行抵押权释放并为贷款行设定抵押前贷款行贷款处于悬空状态，应要求借款人提供有效的阶段性担保9、贷款额度与期限：贷款金额最高不超过建造或购置价格（扣除折旧）的70%（含），或本行认可的评估机构的评估价值的70%（含），以二者孰低为准。贷款金额的确定应结合租金水平，重点考虑评估价值、合理的市场价格以及租金覆盖率等因素。贷款期限不得超过8年，且不得超过借款人法定经营期限和经营性物业使用年限。贷款利率按本行中长期贷款利率的有关规定执行。二、经营性物业抵押贷款的风险分析及审计重点经营性物业抵押贷款是一种新型房地产类对公贷款品种。一般是借款人以其持有的商用写字楼、星
8、级酒店、综合商用设施等为代表的经营性物业作为抵押物，向商业银行申请的一种中长期贷款，商业银行与借款人约定以该抵押物业的租金收入等作为贷款主要还款来源。近年来，在对商业银行房地产信贷业务审计中发现，由于经营性物业抵押贷款资金用途限制少，导致贷款资金挪用情况时有发生。同时，该类贷款抵押物估值普遍虚高，企业还款来源较为单一，当借款企业经营发生困难时，将给商业银行带来不良贷款风险和贷款资产保全风险。（一）经营性物业抵押贷款的业务背景和特点1、业务背景随着城市商业地产的快速发展，商用物业的租金逐年攀升，部分房地产企业的经营模式也做出了相应调整，从过去单纯开发物业用于销售逐渐转变为开发商用物业用于自营、联
9、营或租赁。这些都为经营性物业抵押类贷款的产生提供了外部条件。2005年9月，中国农业银行率先推出经营性物业抵押贷款，随后各大银行陆续开展此项业务。房地产企业由于开发项目资本金比例要求限制，融资压力增大。同时，受地产调控政策和贷款规模审批的限制，房地产企业较难以传统房地产开发贷款名义直接从银行融资。而经营性物业抵押贷款具有资金用途灵活、贷款期限长、贷款规模大等优势，一经推出就受到了房地产企业的追捧。近年来，经营性物业抵押贷款规模呈逐年扩大的趋势。2、业务特点贷款资金用途限制较少。除满足企业流动资金需求外，还可用于置换负债性资金和超过项目资本金规定比例的自有资金。贷款期限长、规模大。贷款期限一般为
10、5至10年，有的银行贷款期限最长可达15年。贷款规模从几千万元到几十亿元不等。还款方式灵活。借款人可根据自身经营情况结合现金流状况安排还款计划，在贷款期间分期还款。同时，银行还可按还款情况逐步释放抵押物业。（二）经营性物业抵押贷款存在的风险1、抵押物评估风险目前，我国房地产等不动户评估大多采用比较参照评估法。这种评估方法通常以被评估对象周围的同类房产在评估时点的市场价格为参照标准，并未考量房产本身的价值和宏观经济因素，甚至有评估公司为迎合借款人贷款需求人为抬高评估价值，为借贷双方不合理行为披上合理的外衣。经营性物业抵押贷款期限较长，贷款期内不确定因素较多，经济发展周期和房地产市场周期变动、借款
11、人高估抵押物价值或将市场租售情况不理想的项目抵押给银行，都可能导致抵押不足。真实、客观、科学地评估抵押物价值、企业经营与信用状况、还款来源的稳定性等存在一定困难，增加了商业银行贷前评估和贷款发放的风险。2、贷款资金用途风险经营性物业抵押贷款不同于固定资金贷款、流动资金贷款、项目贷款等，在监管方面无明确法律法规可依，大多仅受银行内部规章制度的约束。审计发现，这种贷款用途非常广泛，如公司日常经营、偿还债务、置换贷款等。房地产企业在融资渠道收紧的情况下，常会挪用经营性物业抵押贷款，如利用贷款资金偿还前期项目投入所形成的借款，或在新项目手续不全、无法申请贷款的情况下将经营性物业抵押贷款资金投入新项目进
12、行购地、前期建设等。审计还发现，有些银行借用该贷款业务置换企业先前在该行的其他贷款业务。经营性物业抵押贷款属中长期贷款，按照规定，只能用于置换以相同房地产产权为抵押的住房开发贷款，而某些银行以经营性物业抵押贷款之名发放实际用于置换流动资金的贷款，为房地产企业延长流动资金借款期限、减轻资金压力、囤房囤地大开方便之门，甚至掩盖了银行不良贷款的真实情况。房地产开发企业通过这种方式规避国家的宏观调控，不利于经济稳定协调发展。3、银行资产安全风险经营性物业抵押贷款的抵押物是办公或商业物业，在评估过程中容易受到市场环境的影响。在经济繁荣、房价走高时，其价值会相应走高。但由于借款期限过长，受经济周期的影响较
13、大，一旦房价下跌，则会出现抵押物贬值的情况，抵押物变现的难度也会增加，给银行带来贷款抵押不足的风险。一方面，借款企业在办理抵押时由于自身存在的抵押不实、重复抵押、涉及诉讼、企业资产负债率过高等问题，会给银行变现抵押物带来困难。另一方面，经营性物业抵押贷款的第一还款来源为经营性物业的租金收入，这种收入同样受到经济环境的影响，如果企业经营不善或外部环境发生变化，会导致租金收入降低甚至物业闲置，从而增加形成不良贷款的风险。（三）经营性物业抵押贷款的审计重点经营性物业抵押贷款属于新兴业务，其性质介于“流动资金贷款”和“固定资产贷款”之间，所适用的法律法规还比较模糊，有关贷款业务法规体系对此也没有明确规
14、定。加之该项业务发展迅速，其健康发展关乎国家信贷安全及金融秩序的稳定，金融审计应予以重点关注。1、抵押物真实情况审计重点包括：一是抵押物是否存在虚假抵押情况。审计人员可延伸调查房屋产权抵押登记机构，查阅原始登记凭据，并与银行资料进行比对，对物业的真实性和抵押的真实性进行审查。二是抵押物是否足值抵押。审计人员可延伸调查出具物业评估报告的中介机构，调查其是否具有合法资质，并评价其评估方法是否科学客观、真实可信，是否存在高估抵押物价值，抬高抵押率的情况。三是抵押物自身的实际情况。审计人员可延伸调查物业管理公司、出租户等，关注抵押物是否存在产权争议、涉及诉讼和以租代售等情况。2、资金真实使用情况审计重
15、点包括：一是贷款用途为归还他行贷款的，审计人员可通过延伸审计取得原贷款行相关贷款合同，了解原贷款项目情况和原贷款规模。掌握房地产项目开发的具体情况，并查阅贷款资金从贷款专户转出归还他行贷款的相关凭证。重点关注资金是否挪作他用、是否有超规模放贷的情况，是否存在房地产开发企业用经营性物业抵押贷款归还信托贷款和民间借贷等情况。二是贷款用于归还关联公司借款和置换股东借款的，应充分掌握借款人关联公司及其经营状况，延伸调查资金的最终流向和用途。关注是否存在以归还负债性资金名义为其他开发项目滚动融资，或存在高利转贷、投资于其他违规领域等情况。三是贷款用途为物业维修改造的，审计人员可查阅施工合同、工程进度表和资金支付凭证等资料，对于大额信贷资金集中支付，可跟踪资金流向，确定其真实用途，防止以维修、装修等名义将资金挪作他用。3、借款人正常经营情况审计重点包括：一是关注企业贷款后续监管情况。根据贷款行与借款人签订的资金监管协议，借款人须在贷款行开立资金监管专户，物业经营收入直接存入专户。审计应关注借款企业是否履行资金监管协议中明确的义务，将经营收入全部存入专户管理。二是关注借款企业还款来源情况。审计可延伸调查企业经营状况，了解物业出租率、租金
