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1、融鼎新都汇物业管理方案前 言福建融鼎房地产开发有限责任公司开发的“融鼎新都汇”建有10栋高层住宅和一大型商业购物中心组成，“融鼎新都汇”项目和一期开发的“融鼎新天地”共同组成福清市大真线上龙田镇区仅有的集住宅、商场一体的高尚楼盘,占地面积为39332平方米,总建筑面积为153097.52平方米，计容面积为117994.35平方米，住宅建筑面积为87240.65平方米，商业建筑面积为30088.58平方米，物业管理用房560.12平方米，地下室人防及停车库建筑面积为32865.61平方米，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、平安、尊贵、优雅”， 作为接手“融鼎新都汇”的物业管理公司将以
2、高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。舒适：物业管理的舒适体现在“暖和、干净、便利、快捷”的人居环境上。物业运用人选择一个居住、学习、工作的环境更注意“舒适”的一面,以满足其“生理上的基本需求”。平安:平安防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业运用人“平安需求”的须要动身制定出相应的管理制度和应急预案。尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业运用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业运用人满足“受人敬重的需求”。优雅:高尚的住宅离不开优雅
3、的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上将全新的服务理念融入到为物业运用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求,让业主及物业运用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。第一部分 皇家（福州）物业管理服务有限公司简介一、 简介皇家（福州）物业管理服务有限公司成立于1996年，注册资金五百万元，具有省建设厅颁布的物业管理二级资质，2012年在福清成立“皇家物业”福清分公司，承接多种物业形态的管理项目，为企、事业单位、机关供应全方位保安守护；为港口码头、物流仓储区供应看护和协查；为大型商业、住宅供应物业管理的服务；为客户供应平安防范工程的询问、设计
4、、施工。“皇家物业”致力于完善员工队伍的构成，以一流的企业文化凝合职业化管理人才。已经建立了一支专业化、高素养、高效率的安保管理和物业管理人才队伍。公司全部管理人员具有大专以上文化程度占一半，管理人员都通过了相关的职业管理技能考核获得相应的职称。服务重在质量，质量是企业的生命。为了建设一支素养优良、技能专业、技术精湛的服务型队伍，给客户供应更加优质的服务。目前，公司已有10多家的客户单位，拥有安保人员数百人，公司在发展中注意服务质量建设，从源头上紧抓人才队伍建设，长期同福清市劳动保障局、民政局、人事局等部门建立良好的人才招收、举荐机制，通过多渠道的努力，力争把优秀的退伍军人、企事业人才汲取、充
5、溢到公司基层管理队伍。通过聘请复退军人和专业保安培训学校合作提高我公司安保队伍的整体素养。在经营管理上，公司始终坚持“优质服务，诚信第一”的经营理念，建立了科学的运行机制、完善的内部管理模式及严格的管理规章制度。始终遵循“严谨管理，优质服务，遵规遵守法律，和谐共赢”的服务思想，不断围围着为客户营造：“平安、环保、舒适、便利、和谐”的质量环境一体化管理方针而努力工作。我们希望通过全体员工的辛勤和努力，通过社会各界的共同支持和关爱，从我做起，从细微环节做起，在福清市民心中树立成为典范的服务型企业。二、公司总经理介绍公司物业主要负责人取得物业管理职业经理人资格证书的人才，有着十多年丰富的物业管理和技
6、防、安保管理工作阅历。是福建地产商合作胜利人士，运作了商业、住宅等较大地产外物业管理项目，获得合作伙伴的高度信任，取得良好的经营的效益。三、企业管理理念及服务理念依据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司实行以下管理理念：团队意识和吃苦精神+特性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理。1、团队意识和吃苦精神：当前企业向人本转变的过程中，意识和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。2、特性舒张和竞争机制：在人本企业中讲究的是如何用人，如何充分调动其主动性为企业的发展做贡献。特性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工
7、对自己特性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素养的培育和业务技能的提高；竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在聘请、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死攸关的大事。企业领导人在总结多年的物管阅历的基础上结合当前沿海和国外的先进阅历摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也须要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(ISO9001:2000)、环境管理体系(ISO14000)
8、、职业健康平安管理体系(GB/T28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立起先便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完备性。“真实付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业运用人之间是一种合作关系，是企业如何创建一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。其次部分“融鼎新都汇”物业管理目标及策划方案通过对“融鼎新都汇”物业的调查和基础数据的分析，结合公司的管理阅历和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案：一、融鼎新都汇管理处组织构架及各部门职责：项目经理：1、对公司总经
9、理负责；2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策，报总经理批准后实施；3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人，透亮式的系统管理；4、主持新的经营项目的开发；5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性；6、保持员工充分参加实现公司经营总目标内部工作环境；7、对公司组织构架进行策划；8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。客服部1、对经理负责；2、负责融鼎新都汇的前期介入策划、实施工作；3、负责融鼎新都汇的接管验收策划、实施工作；4、负责融鼎新都汇的业主入主的策划、实施工作；5、负责融鼎新都汇的管理和服务的策划、实施工作；6、负责融鼎新都汇
10、的多种经营业务的策划、实施工作；7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特殊是针对物业管理费收费困难的根本缘由进行归类分析，并刚好按规定时间和渠道加以传递。 财务部：1、负责依据“管理睬计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用；制定近、中、长期“现金流量平衡表”。2、负责日常账务工作的实施与管理。3、负责对外财务相关工作的连接。办公室：1、对项目经理负责：2、人力资源管理工作(含人员的聘请培训工作) ；3、内外进行沟通；4、内外公文的处理及档案的管理工作；5、后勤保障工作；6、公司库房的管理工作。 工程部：1、负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转
11、；2、负责物业机电设备的日常修理保养工作。；3、制定长期和日常的修理保养支配并付诸实施；4、上级领导指派的其它工作；保安部：1、负责物业的消防、防盗、防破坏和警卫工作；2、建立健全、制定物业的各项平安规章制度；3、负责小区的日常巡察工作以及车辆停放管理；4、负责小区应急处理的抢救工作；5、上级领导交办的其它工作；绿化保洁组：1、负责管辖区域内的清扫工作以及单元楼道、栏杆的保洁；2、负责小区花草树木的浇水、培土、施肥、除病虫害、修剪工作；3、负责小区内的垃圾清运工作；4、负责小区内的园景设施的养护工作；5、上级领导交办的其它工作；二、人员配备状况：物业经理: 1人； 客户主管1人；工程主管1人；
12、安防队长1人；保洁主管1人；财务专员1人；监控人员3人；工程人员4人；绿化人员3人；保洁人员8人；客服专员4人；小区安防16人；标兵岗人员2人；合计：47人。另外商业城安防7人。三、管理目标(一)、公司总目标1、年度业主/租赁户综合满足度调查满足率95%2、年度房屋及设施设备完好率递减3%3、年度无重大责任事故发生。(二)、目标分解1、财务部(1)、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100%(2)、财务分析覆盖率100%2、办公室公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100%人力资源：(1)、员工培训覆盖率/合格率100%(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率80%(3)、员工配置优化
13、率比上年提高25%(4)、员工骨干/部门负责人无序年流淌率2%行政公关:(5)、内外文件起草合格率90%(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率95%(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3(8)、公司公共/法律关系事务处理刚好率/满足率90%(9)、完成公司领导交办事务的胜利率/刚好率100%(10)、合同评审率100%(11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年支配率98%,校对差错率1%。后勤保障：(12)、合格供方评定率/在合格供方选购率95%,(13)、入库物品检验合格率100%(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%(15)、库管物品年差错率0.1
14、%(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务看法满足率85%3、皇家（福州）物业管理处业主接待组：(1)、管理处各项工作实现PDCA循环率100%(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%(3)、限时服务承诺实现率95%(4)、内外关系沟通胜利率80%(5)、内外关系信息传递精确率/刚好率100%(6)、收费困难缘由收集分析刚好率100%,精确率98%,正确传递100%(7)、物管费收取率90%(8)、收费金额差错率1(9)、小区物业管理费半年收支公告率100% (10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%(12)、围绕物业所进行的多种中介服务
15、(受托付放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满足率85%(13)、社区服务管理策划胜利率100%(14)、小区/大厦经营性项目盈利率80%(15)、业主/租赁户对社区服务工作满足率80%。(16)、物业管理年盈利率比上年增加10%绿化保洁组: (1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%(2)、环境卫生日检查合格率95%(3)、绿化检查合格率85%(4)、小区绿化年成活率95%保卫组：(1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100%(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的1%(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0(5)、机动车辆管理纠纷发生率1%(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率95%,隐患信息传递精确率/刚好率100%(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率0.2%工程修理组：(1)、各项工程管理工作实现PDCA循环率100%(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%(
