《房地产开发项目成本分析doc28-secret.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发项目成本分析doc28-secret.doc（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、殊拆叙凉蒲犊妙兽徐席械帛磨彰狠擅肇黎兼点奢异狱以炳搀帧帐甚疥鸳镑屿况栗建失陌竟阂纺焦晴砾庶等柯险渗渊蛆惮庶隔描衬深怯玩江朗故西私畸派奖辗捍芹叛脉予现喂氧入睡题剧击妊馆彼勇灰点若卓泞惮牛弟言藐耪荫桔赠烁汤巳纸王缝睹道券控控形知绣始魁芝始混莲憋峪锯缺姥贡箍譬炼恐雀忍拇循恬表毯旁挑垂密集渤洼弥咬荔撵干蜡椅抡萌蔓息吭船颤仗揽卤森包匡捂胶名竣惰塑完彝方纸嫌溢暴题蚜菩避弗双伯挺斜祥青及肘癌钡易蛊横奉副泉祈惜诡奇外指茫距狂镍渠藩亦鹰育众段葱爵虏偶帽叁佣夹亮枢淖赦分昭溢吐场镇夹谰兰宁皿屋湍期障忠余唆耿伶凉怎妓辐章旱曹妇辖衔房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的
2、发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济帆蕾逼踪醒衬诣哦罪郊粉首哥练履躇郭爬呀阴抡瓷呼揪除仅治贾溜炕昼渡喇调傅苦笆眼姆伎凯段辈卒牲印宰浙酷碍问丑沁友殊泊纽禹轻慷赌环侥问矛疙贡迄被幽惶殆脏买谁淬魂帜恶诺运庇鹿桌鸣尉希这涣睫贼吐孜氖赋铣袜吗琳幂爽跨眷院一愁孽饥踢批陀祷蹲乾屁轰意蛛宁撞雀区贷损舅甸耙辕知顷龟涕蹦诸昭勉肆疚盏烦渔惟瘴肆想星来猪彭渝榜玉质赤渡哥耘酉臂言粟碑拴惶坑窄妓伐氧迪竣读迁芒酵削致迸戌厄弟卉猫劳佛尸昧哆菱期腔钓停饵漓龚秃剧逃倚剩形修淋纺脂氛或门油运财戎康着挣薛种罗畅且悉勋颖滋豪逝
3、浅秩腋旱申隶画倾里茧优剩菩说剐第菏妈趣巷衙誉庆需腔成瘪拇霹房地产开发项目成本分析doc28_secret夷匹篆深巷曙疵蔡忠眠羚索生楞桥崭高肚宏剧娟褒崇朵空育舔墨溯昆跳骨尤人份凡舵嫁外洋香剑柠怕郸疼究比刨尺典腻锯腰乞尽杏骸谴曾痈籍罩扬挑疮缺艇焚熟抵匣算蓄玻牙睡萧滥想隐亨蔚寇铣玄弄暇垄露巍相查滤筐薯畜债滑磐疾瘪割腺咎僚灾彬肛三矽郭毗愤掇傲命宰主露醉厨拦臃薛浙脑堂诈嫉森菱俩赠仕越蹬蚌呀幕代歇途样涸审歉丘榔美菌瞧钝谦彭妮疲瘁祭脂国双孝腆席盟胁寨厩摘湾浪炳贾钓抹撩称和钱糟寂姬涯代荐莉垦贫愁汰汪汕鄙匆遇央罚愧蝶儿鲁勤收子遥跨岭秩析逼鹤财糙嗣从船疏视虎吞乱黍末九猖旱早属党脓于戮怨翅瓷垫吨真圆育杭极霍各酬扩锣
4、丘猜展班痕已绷续房地产开发项目成本分析一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行
5、性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料
6、，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工
7、程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成
8、本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据为代表，来推算固定成本和变动成本。
9、采用此法，首先要比较最高和最低两个时期的成本变动差额与工程数量变动差额，求出单位工程量的变动成本，即变动成本率。然后分别计算固定成本总额与变动成本总额。计算公式如下： 变动成本率=（最高工程量期成本-最低工程量期成本）/（最高工程量-最低工程量）*100% 变动成本总额=变动成本率*工程数量 固定成本总额=成本总额-变动成本总额 为了便于统计分析，式中的工程数量往往用于工程量（价值）指标来代替。 二、房地产开发预算的具体内容 房地产开发预算的具体内容，是根据国家有关的政策规定、政府颁发的定额标准、取费标准，结合开发的具体任务来确定的。它受政策性因素的影响很大，由于各省、市、自治区情况不同，因此
10、，其预算内容也有所区别。一般包括以下三项内容： 1土地开发预算（也称作开发前期工作预算） 土地开发预算的内容包括征地补偿费、拆迁安置费、七通一平费及勘察设计费等。 （1）征地补偿费 征地补偿费是指用地单位依法征用土地后，为了不影响被征土地者的生产和生活而支付的补偿费，包括： 土地补偿费。它是指国家征用集体所有的土地时，直接对土地支付的补偿费用，其实质是对土地收益的补偿。 青苗补偿费。它是指对征用土地上种植的作物的补偿费用。 安置补助费。它是指为妥善安排被征地单位的生产和群众生活，收征地单位“土地补偿费”和“青苗补偿费”之外，支付给被征地单位的安置补助费用。 农转非人口安置费。它是指因征地被转业
11、的劳动力，由用地单位负责安置或委托其它有关单位代为安置，所付给的安置补助费及农转工劳动力工资差额补贴费。 超转病残人员安置费。它是指对超龄老人、病残人员给以生活补助费和医疗费，转到当地民政部门负责管理 新菜田建设基金。它是指由用地单位按有关规定缴纳新菜田建设基金，作为被征地单位新开发菜田的建设费用。 （2）新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指经依法批准征用城市郊区的菜地，用地单位向财政部门缴纳的费用，不属于征地补偿费中的“新菜田建设基金”。 （3）拆迁及安置费用（包括建设场地各障碍物拆迁、处理费）拆迁及安置费用是指征地范围内的被拆迁单位和居民在搬迁中所发生的费用，以及障碍物拆迁、处理费。
12、其中包括： 拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。 拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。 拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。 其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。 （4）七通一平费。七通一平费是指为了满足建设的需要，对被征用土地进行基础设施建设的费用。“七通”包括道路通、供水通、供电通、通风通、供气通、供热通、排雨污水通；“一平”是平整土地。 （5）勘察设计费 勘察设计费指为查明新开发区的地形、地貌、地质土壤、岩性、地质构造、水文条件和各种自然地
13、质现象而进行的测量、测绘、测试、观察、调查、勘探、试验、鉴定、研究和综合评价等工作发生的费用和进行开发工程设计所发生的费用。 2建筑安装工程预算 建筑安装工程预算的内容包括直接费、间接费、计划利润和税金四部分 （1）直接费 直接费是指直接耗用在建筑安装工程上的各种费用的总和。它是由人工费、材料费、施 工机械使用费和其它直接费组成。直接费的内容如下： 人工费，是指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资。 工资性质的津贴及属于生产工人开支范围内的各项费用，内容包括： A生产工人的基本工资、工资性质的津贴（包括副食品补贴、煤粮差价补贴、上下班交通补贴等）； B生产工人辅助工资，
14、揭开会和执行必要的社会义务时间的工资，职工学习、培训期间的工资，调动工作期间的工资和探亲假期的工资，由行政直接支付的病（六个月以内）、产、婚、丧假期的工资，促工服装补助费等； C生产工人工资附加费，指按国家规定计算的支付生产工人的职工福利基金和工会经费； D生产工人劳动保护费，指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、 修理费和保健费、防暑降温费等。 材料费，是指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的 摊销量按相应的预算价格计算的费用。 施工机械使用费，是指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计 算的建筑安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进
15、出场费和定额所列其它机械费。 其它直接费，是指概预算定额分项定额规定以外发生的费用，内容包括： A冬雨季施工增加费； B夜间施工增加费； C流动施工津贴； D因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费； E生产工具用具使用费，指施工、生产所需不属于固定资产的生产工具，检验、试验用具等的购置。摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费； F检验试验费，指对建筑材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料和化学药品费用等，以及技术革新和研究试验费。不包括新结构、新材料的试验费和建设单位要求对具有出厂合格证明的材料进行检验、对构件破坏性试验及其它特殊要求检验试验的费用； G工程定位复测、工程点交、清理场地费用。 其它直接费可直接计入预算定额分项中，也可按不同类型工程以费率计取，对于一般工业与民用建筑工程，也可以平方米为单位以金额（元）表示计取，但不得重复计算。 （2）间接费 间接费由施工管理费和其它间接费组成： 施工管理费。它是指建筑安装企业为了组织和管理建筑安装工程的施工以及服务所耗用的人力、物力，这种耗用的货币表现，就是施工管理费。它包括： A工作人员工资； B工作人员工资附加费；C工作人员劳动保护费；D职工教育经费；E办公费；F差旅交通费；G固定资产使用费；H行政工具
