《2021年改善物业公司和业主紧张关系的若干措施》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2021年改善物业公司和业主紧张关系的若干措施（16页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、制度2021年改善物业公司和业主紧张关系的若干措施单位名称：XXXX部门：XXXX日期：2021年XX月XX日管理制度2021年改善物业公司和业主紧张关系的若干措施改善物业公司和业主紧张关系的若干措施业主与物业管理公司之间原本是互利共赢、共生共荣的合作关系，但现实中他们之间却出现了许多矛盾和纠纷。因此，业主和物业管理公司双方明确各自的权利和义务，加强对物业管理知识的学习以及二者之间的沟通就成为理顺双方关系的关键所在。一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础 物业管理条例 第一章总则第二条讲到，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，
2、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系，是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的，两者是平等的民事主体关系。业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业，将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务，其实是一种有价值的商品，业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用，所以，两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系，也是一种互利共赢、共生共荣的合作
3、发展关系。二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源但在现实生活中，业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系却大于合作关系，本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生：一方是要求“收费”，一方是“拒缴”;一方是指责，一方是谩骂;一方是原告，一方是被告;一方坚守阵地，一方要求解聘。在一些地方，双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因：1. 政策宣传不到位。无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完
4、善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够，把握政策的能力不足，靠经验管理，缺乏可靠的法律依据。2. 物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。物业管理企业管理制度不健全，服务不规范，员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的，有的还延续着原有的管理模式和管理观念，员工还保留着原有的管理者身份，在工作中“霸气十足”，淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润，不按照约定履行合同，提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项，侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人
5、员的综合素质低，缺乏科学的管理能力，缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能，这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。3. 政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原因复杂，不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议：首先需要业主转变几个观念：1. 物业管理不是福利待遇，而是市场经济条件下提供的
6、商品，业主在享受物业管理服务的同时，需要支付费用。2. 业主聘请物业管理企业实施对物业的管理，双方是利益的共同体，其目标是一致的，无论发生什么分歧，业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题，化解矛盾。3. 业主要分清事件的责任主体，物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题，绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任，但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体
7、业主的整体利益，而影响到了物业管理企业的工作开展。5. 业主在享受服务的同时，要接受物业管理企业的管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。其次需要物业管理企业转变几个观念：1. 物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务，需要通过科学的管理来实现高品质的服务。4. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通，这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。物业经理人： 篇2：浅析业主与物业公司浅析业主与物业公司一、浅析房屋质量与物业公司的关系当您在开发商购买房屋之后，至少产生两个法律关
8、系，即：第一个法律关系：业主和房产开发商形成的房屋买卖合同关系;第二个法律关系：业主和物业公司之间形成的委托服务关系;按照物业管理条例第21条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，是由建设单位选聘的物业服务企业，并按合法程序签订书面的前期物业服务委托合同。也就是说，前期物业服务企业是由建设单位(开发商)选聘的，而当开发商分别管理将物业管理和房屋交付物业公司和业主后，进行维修的也就是前期物业服务公司，这是一种错误的认识。业主普遍认为物业服务企业和开发商是一回事，其实物业公司和开发企业是二个独立的法律主体，分别承担二个不同时期的责任区域，房屋质量问题严格地讲与物业公司没有任何关系，因为他既
9、不是开发商又不是建设方，你所购买的房产根本不是物业公司建设的，物业公司只是受开发商或业主委员会的委托，聘请来管理维护小区秩序(车辆、人员出入、环境)的服务单位，你可对他提供的服务产品提出建议和要求，达不到标准，可按相关政策法规解聘现有物业服务企业。一旦房屋质量有问题就以拒绝支付物业服务费进行抗辩，是一种错误的行为，最后的结果只能是恶性循环，全体业主要不断增强维权意识，因为你们才是房屋的主人，法律维权的主体。业主在买卖合同和物业服务合同两个合同关系中享有的权利和承担的义务是截然不同的，城市房地产开发经营管理条例第31条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，应向购买人提供住宅质量保证书和住宅
10、使用说明书。住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容，房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。从上不难看出，房地产开发商才是房屋质量问题的直接责任人。根据国务院建设工程质量管理条例等有关规定，新建商品住宅自签约交付使用之日起，在正常使用情况下，其保修期限为：1、住宅的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限;2、屋面防水工程、卫生间和外墙防渗漏，保修5年;3、门、窗安装密闭，不出现翘裂，保修2
11、年;4、墙面、顶棚抹灰层不脱落，保修2年;5、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，保修2年;由此可见，地基等基础工程、主体结构问题，应由施工单位承担终身的保修责任。除此之外的质量问题，施工单位应当在保修期限内对建筑物的质量承担保修责任。同时，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第13条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，房屋存
12、在质量问题，承担保修责任的主体是开发商，而不是物业公司。那么，当找不到施工单位或者开发商的时候，或者过了保修期，我们应该怎么办呢?又怎么维护我们的权利? 根据物业管理条例，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业管理条例56条规定，在找不到施工单位或开发商的情况下，作为物业公司有义务按照物业管理条例的规定，履行自己的责任。因此，物业公司虽然对建筑物的质量没有保修和维修的义务，但可在与业主委员会签订的物业管理合同约定的维修项目范围内，承担维修义务或通过
13、合法程序动用专项维修资金，单独与业主约定进行维修。二、重视物业管理的重要性1、对物业管理行业的轻视一位物业工曾经这样说：“在所有的行业中，服务行业最难做，在所有的服务行业中，物业管理最难做”。举个简单的例子：消费者到商场买东西，到餐馆吃饭哪有不付钱的道理?惟有在物业管理中，业主享受了服务可以理直气壮地不付钱，因为相当一部分业主没有充分意识到物业管理服务是有偿服务，是一种无形商品。在中国传统文化中就有看不起服务行业的习惯，认为是伺候人的差事。这种观念与中国人多，劳动力便宜有关。目前，整个物业管理行业仍然是收入最低的。而他的工作时间，强度，责任，无论是管理财产的责任和社会责任都是任何行业无法比的。
14、比如，一个中高档小区的物业经理通常管上百人，负责几亿，十几亿的财产管理，掌握数百万，甚至上千万的物业费，这些人常常遭到业主的无理训斥和打骂，甚至有的业主说，你活该爱挣这份钱，物业就是我们雇的保姆，我们要怎么样就怎么样，真没见过哪个行业象物业管理那样遭到普遍的轻视和误解。2、业主对物业管理的无知一位大学的教授，谈起物业管理，他用吃惊的口气说：“难道不是物业费越便宜越好吗?”，当然不是!严格地说，物业费的多少，直接关系到你的生活品质，选好的物业公司，付合理的物业费，不仅能保证你的日常生活品质，你会发现10年后你的家还跟新的一样。你也随处可见相反的情况：5毛钱一平米的物业管理费都没人交，新小区没有两
15、年就成了混乱不堪的大杂院，贫民窟。一个人攒了一辈子的钱最后买到的是什么?新的混乱和绝望!很多中国人到现在买房子还是图物业费便宜，西方人买房子投资，问物业费多少，什么物业公司管。有位置业专家买房子的条件之一，就是物业费太便宜，房子再好也不买。因为他知道物业费便宜了，最后倒霉的是业主，投资人。大家可以算一笔帐：一般物业费在10年中是你总房款的约5%到3%左右，因为大家付了这笔小钱，10年后房子设备设施保养的好，升值10%，你就赚了5万，贬10%，就算你省了物业费，你还要赔5万。更不用说各种机器设备，电梯因为缺乏保养出了毛病，动用大修基金给你带来的麻烦。物业管理的重要职能是使业主的财产保值增值，最初
16、起源于美国的经济大萧条时期，当时，很多人付不起贷款，房子被银行收回，银行家们就想，应该请人保养这些房子，等经济好了再高价卖出去，他们的想法得到了丰厚的回报，从此，精明的生意人发现物业管理业大有可为。中国的物业来自香港，始于深圳，在内地迅速发展，这个事实说明了物业行业的巨大市场需求，并非可有可无。对物业管理的无知应该尽快消除。三、谈谈：物业公司的好坏对一个楼盘的重要性中国的物业管理始于八十年代初，最早的物业管理开始于经济特区深圳，1988年伴随深圳住房制度改革，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。 在以前，人们的脑海里是没有物业管理这一概念的，是因为之前很多房屋还是属于单位的福利分房，小区内的公共
