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1、东莞常平 山水雅居营销策划报告山水雅居营销策划报告东莞常平平目 录录前 言言 2一、 市场分析22122二、 项目分析113118三、 项目定位118221四、 行销策略221223五、 广告推广策策略建议议223228六、 推盘思路及及价格策策略228229七、 我们的优势势 29八、 公司业绩330331九、 合作方式331333前言房地产开发发与房地地产营销销发展到到今天，已已经处于于客户导导向阶段段。房地地产开发发与营销销的各个个环境节节都应以以客户为为中心，首首先应经经过严密密的市场场调查与与论证，确确定目标标市场，然然后根据据其消费费特征确确定合适适的房地地产产品品，并在在此基础础
2、上组织织有效的的宣传推推广攻势势及周到到的售后后服务工工作。本着这一基基本原则则，百事事城公司司各级领领导及策策划部门门经过前前一段时时期对本本项目及及所在片片区至常常平房地地产市场场的调查查研究，希希望籍此此能让本本项目更更加适销销对路，取取得理想想的销售售业绩并并为发展展商的品品牌建立立增辉添添彩。一、 市场分析东莞市房地地产调研研报告1、 新城市规划划将东莞莞划分为为四大经经济片区区1） 是以市区为为中心包包括石龙龙、寮步步、茶山山、麻涌涌等镇的的西北经经济片区区，这将将是全市市政治、经经济、文文化中心心、公路路枢纽、珠珠三角高高新技术术产业基基地之一一，外向向型加工工贸易、三三高农业业
3、基地。2） 是以虎门为为中心，包包括长安安，厚街街等镇的的西南经经济片区区，这将将是外向向型港口口工业及及出口贸贸易区，旅旅游中心心和爱国国教育基基地。3） 是以常平为为中心，包包括大朗朗、黄江江等镇的的中心北北经济片片区，这这将是全全市铁路路交通枢枢纽，加加工贸易易区和外外贸仓储储基地。4） 是以塘厦为为中心，包包括樟木木头、清清溪、凤凤岗等镇镇的东南南经济片片区，这这将建成成综合性性加工工工业基地地、旅游游渡假区区。2、 东莞市房地地产发展展状况分分析在东莞新一一轮城市市建设高高潮的带带动下，全全市房地地产业继继续稳步步、健康康、持续续发展，房房地产立立项数量量、商品品房施工工面积、商商品
4、房竣竣工面积积，实际际投入资资金、实实际销售售面积等等较上年年都有较较大幅度度增长，整整个房地地产呈现现出欣欣欣向荣的的态势。然而当前房房地产还还处于买买方市场场，消费费者的购购房变得得更加理理性，因因此研究究购房者者的需求求具有更更加重要要的意义义。为此此，东莞莞市黄江江镇百事事城房产产公司进进行了“东莞市市住房消消费状况况研究”的市场场调研活活动，我我们从东东莞市总总体住房房消费者者的角度度出发，对对民众对对住房需需求特点点以及置置业特点点等进行行了较为为详细的的分析和和研究。在对东莞最最具代表表性的阳阳光假日日、光大大豪苑、活活力康城城、景湖湖花园、金金月湾、东东城中心心、雍华华庭等多多
5、个楼盘盘进行重重点调查查后，我我们对其其销售户户型、成成交状况况、客户户群体等等方面进进行分析析： 由此可见，三三户的单单位较受受欢迎，四四、五房房所占比比例亦趋趋高，显显示市民民对住房房要求渐渐高。销售面积分分析面积（M22）50以下5080080100010011201201150150以下下比例1%10%23%32%23%11%销售面积分分析（单单位：平平方米）经上述数据据可知，小小户型开开发量不不大，市市场接受受能力很很小，总总的来说说，大中中型住宅宅是今后后市场发发展的趋趋势。小结：经过过分析，东东莞市区区的楼盘盘单位面面积较大大，主要要原因是是居民要要求居住住的面积积较松，经经济条
6、件件较好有有关系，鉴鉴于东莞莞本地房房价只相相当于深深圳的一一半左右右，因此此东莞人人购买面面积也大大一些。销售价格构构成比例例分析价 格2500以以下250030000300035000350040000400000以上比 例8%30%29%18%15%销售价格构构成比例例分析（单单位：元元）小结：上述述数据可可知，22500035500元元/平方方米的住住宅受市市场欢迎迎，35500/平方米米以上住住宅变占占较大的的比例，显显示市民民的消费费水平渐渐趋高。各类型物业业销售价价格分析析价格2000以以下200025000250030000300040000400050000500060000
7、6000700007000以以上多层7%25%33%26%9%小高层2%16%30%43%9%高层7%26%47%20%别墅16%39%35%10%各类型物业业销售价价格分析析1、 调查显示，东东莞居民民住房消消费更趋趋理性化化，他们们在做出出购房选选择时更更注重环环境、价价位、地地段等实实用因索索，并且且对楼盘盘工程质质量非常常关注，在在谈到对对东莞房房地产市市场看法法时，773%的的被访者者都把目目光转到到了房价价上。当当然消费费者对东东莞房地地产市场场的专业业水平还还比较认认同的，此此外也有有被访者者对楼盘盘处观等等方面表表示需进进一步改改善，见见下图。看 法 在在谈到购购房时优优先考虑
8、虑的三个个因素时时，833%的被被访者选选择了环环境因素素，价位位被677%的被被访者提提及过，地地段也被被59%的被访访者提及及，接下下来是物物业233%、品品质222%、学学区211%、户户型199%、品品牌222%、社社区会所所4%，其其它占11%。优先考虑因因素提及率价位67%地段59%环境83%学区21%户型19%品质22%物业23%社区会所4%品牌4%其它1%现在居民住住房消费费非常重重视个性性化需要要，在问问及住房房装修选选择时，884%的的居民选选择自己己装修，选选择开发发商代请请装饰公公司的占占10%，而选选择开发发商统一一装修的的只有66%。装修选择调查显示更更多的消消费者
9、在在住房消消费时选选择分期期付款，占占被访者者总量的的82%，188%的被被访选择择一次性性付款。这这表明了了居民消消费观念念的巨大大改变，而而随受着着住房贷贷款政策策的进一一步放开开、完善善，相信信将有更更多的居居民会在在住房消消费时选选择分期期付款的的方式。支付方式2、 现阶段东莞莞市房地地产市场场发展势势头良好好调查显示东东莞市居居民现在在所拥有有的住房房约有一一半（444%）是是5年前前所购置置，近一一年内有有18%的居民民新买了了住房。居民住房购购置年限限分布同时，从住住房面积积分布看看，总共共有577%的居居民住房房面积外外于900平方米米以下水水平，332%的的居民住住房面积积低
10、于770平方方米，226%的的居民住住房面积积大于1110平平方米，110%的的居民住住房消费费水平与与其经济济发展水水平相比比还是不不够的。住房面积分分布图我们此次也也通过消消费者了了解了房房地产商商的表现现。此次次调查显显示800%的消消费者对对以前的的购房经经历表示示满意，110%的的消费者者遇到过过房地承承诺与事事实不符符的情况况，遇到到房地产产工程不不合格和和交楼办办证拖延延情况的的消费者者也分别别占5%，结果果显示东东莞房地地产商的的表现还还是令人人满意的的。房产商评价价综述：一系系列的调调查结果果显示东东莞地产产市场已已基本摆摆脱几年年的低迷迷状态，步步入稳定定增长的的轨道，发发
11、展势头头良好。消费者对房地产市场及房地产商都有足够的信心。常平房地产产调研报报告（一） 宏观规划对对常平房房地产的的影响1、 高水平的城城市化目目标，常常平房地地产业成成为仅次次于制造造、物流流为主的的第三大大支柱产产业。东莞市政府府关于常常平（22001120020）经经济发展展战略预预测：220055年、220100年和220200年常平平镇国内内生产总总值分别别为822.166亿元、1165.25亿亿元、4428.61亿亿元；220055年、220100年和220200年城镇镇化水平平分别为为70%、755%和880%左左右。2、 常平的城市市定位及及重心南南移的决决策，使使镇区南南部迎
12、来来了前所所未有的的发展机机遇，必必将成为为常平房房地产市市场的热热点。根据常平镇镇新的城城市规划划城市性性质为“珠江三三角洲东东部地区区的铁路路枢纽、客客流、物物流中心心、东莞莞市东部部经济、文文化中心心、华南南商贸重重镇”。规划划常平镇镇20005年、220100年和220200年的城城镇总人人口分别别为477.5万万人、552万人人、600万人左左右；220055年、220100年和220200年基础础设施配配套人口口分别按按31万万人、336万人人和455万人计计算。规规划20005年年、20010年年和20020年年城镇建建设用地地规模分分别为331平方方公里、336平方方公里和和5
13、4平平方公里里左右。城城市建设设用地发发展方向向为主要要向南，并并适当向向东发展展，采取取生活内内聚、产产业外延延的拓展展方式。3、 生态住宅将将成为开开发商及及消费者者共同关关注的投投资亮点点。常平镇城市市绿地景景观规划划将其中中20220年常常平镇建建成区绿绿化覆盖盖率不小小于500%，人人均公共共绿地面面积达到到12平平方米以以上，城城市绿地地系统结结构为“一轴、两两带、三三心、五五点”。规划划常平城城市景观观体系为为“一点十十廊，五五轴十六六节点，三三区七门门户”，以“新城、碧碧水、绿绿脉”作为城城市总体体形象特特征，将将常平建建设成为为“水在城城中，城城在绿中中，绿在在阳光中中，绿、
14、水水、城共共生共融融”的生态态城市。（二） 房地产市场场分析区域分析：1、 常平中元街街及中心心地段沿中元街分分布联邦邦大厦、星星汇大厦厦、建汇汇大厦、好好运广场场、广裕裕中心，中中心地段段分布常常阳花园园、金地地利、天天鹅湖花花园、丽丽景新园园、明珠珠广场等等座落于于常平商商圈区，整整个区域域以小户户型，小小面积为为主，绿绿化率低低，配套套设施小小，其成成功销售售的主要要原因来来自地段段，地段段决定它它的价值值，此区区域楼盘盘极具投投资性，投投资价值值高，回回报快，出出租率高高，购买买以香港港本地投投资客较较多，部部分买来来住家，其其交通购购物方便便，周边边配套设设施齐全全，是常常平最繁繁华的商商业圈。2、 西北面区域域西北面零星星分布金金美花园园
