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1、城市棚户区改造（新市民公寓）项目 可行性研究报告城市棚户区改造（新市民公寓）项目可行性研究报告 目 录第一章 总论41.1项目单位情况41.2项目概况6第二章 项目建设的背景和必要性112.1项目建设的背景112.2项目建设的必要性13第三章 项目建设条件分析173.1基础设施情况173.2区位条件分析173.3现状条件分析193.4项目所在地政府支持条件223.5棚户区现状22第四章 工程建设与设计方案244.1项目设计概况244.2总体规划方案284.3项目建筑方案29第五章 公用工程355.1给排水355.2供配电395.3通风排烟505.4场地整理方案53第六章 项目实施进度556.1
2、建设工期556.2项目进度计划55第七章 节能567.1节能设计依据567.2节能措施567.3能源耗用分析58第八章 环境影响评价618.1依据和标准618.2环境影响因素分析618.3环保方案658.4评价结论65第九章 项目建设的安全卫生、消防679.1安全卫生679.2消防689.3工程质量要求69第十章 组织机构与人力资源7110.1组织机构7110.2人力资源配置7110.3物业管理71第十一章 工程招投标7311.1招投标依据7311.2招标范围7311.3招标组织形式7311.4招标方式7411.5本项目招标基本情况74第十二章 投资估算及资金筹措7612.1建设投资估算依据7
3、612.2投资估算7712.3资本金8312.4政府购买服务合同价8612.5偿债能力分析86第十三章 社会效益和风险评价9513.1社会效益9513.2风险评价95第十四章 可行性研究结论及建议10314.1结论10314.2建议103第一章 总论1.1项目单位情况1.1.1项目名称：城市棚户区改造（新市民公寓）项目1.1.2项目建设单位：#新津城乡开发建设有限公司1.1.3项目建设单位概况：#新津城乡开发建设有限公司位成立于2014年3月，是由#经济技术开发区投资建设有限公司及#东津新区（#经济技术开发区）建设管理服务中心出资组建的法人独资企业，注册资本为30000万元。经营范围为：新农村
4、建设、园区建设及绿化、房屋拆迁、土地复垦、农民安置房建设、挂钩建设用地整理出让、配套基础设施建设、现代农业等项目的建设。1.1.4可研报告编制的内容简要本可研报告论证#东津新区共付寨等19个农村村组的棚户区改造安置，总包代建单位#新津城乡开发建设有限公司对安置房的建设，为完整描述棚户区改造的过程和方式，本可研对改造涉及的房屋拆迁方案、拆迁补偿及过渡安置补助等内容进行了论述，拆迁费用进行计算。但项目总投资估算只包含安置小区建设和小区建设用地等投资，未包含与拆迁相关的费用。1.1.5可研编制依据国务院（国发201325号）关于加快棚户区改造工作的意见；住房和城乡建设部、国家发展和改革委（建保【20
5、10】56号）关于中央投资支持棚户区改造有关问题的通知； 湖北省人民政府关于进一步加快推进棚户区改造工作的通知（鄂政发201450号）；东津新区16功能区控制性详细规划；#经济技术开发区房屋征迁安置补偿办法；#市襄州区关于调整我区集体所有土地上建（构）筑凤地上附着物拆迁补偿标准的通知建设项目经济评价方法与参数第三版；本项目提供的相关资料。1.1.6棚户区改造安置概要本项目为#市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目，其中三期项目为2014年度棚户区改造安置、四期项目为2015年度棚户区改造安置。三期项目拆迁东津新区内的张湾、六两河、西岗、史台、田寨5个农村村组，共涉及拆迁2028户、
6、7110人、286562平方米棚户区，安置房小区拟建于东津新区16功能区中16-C-19、16-C-20两个地块区域内。四期项目拆迁东津新区内的付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营14个村组，共涉及拆迁3123户、12646人、515574.99平方米棚户区，安置房小区拟建于东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04两个地块区域内。#市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三期、四期项目安置共涉及拆迁东津新区内的付寨、马岗、营口、吕寨、肖营、唐庄、岳岗、中楼、肖岗、祁巷、刘店、上营、堰坡、候营、张湾、六两河、西岗、史台、田寨村19个村组的51
7、51户、19756人、802136.99平方米的棚户区。1.2项目概况1.2.1拟建地点本项目为#市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目，为满足搬迁户的实物还房需要建设的安置房。拟将原分散的棚户区进行拆迁集中安置于东津新区16功能区中16-C-02、16-C-04、16-C-19、16-C-20四个地块区域。该两个地块土地性质均为居住用地，符合规划用地范围。 图1-1 项目建设位置图1.2.2建设规模与目标#市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目工程方案的研究在控制性详细规划的指导下进行，符合城市总体规划要求。建设内容：项目主要为棚户区改造安置房建设，安置小区新建32栋
8、高层住宅楼，总建筑面为599000，其中：安置房建筑面积为578500；其他配套用房20500。规划总用地面积为355841，其中：项目使用面积为275358；城市道路面积为54553；公共绿地面积为25930。其中三期建设2062套，四期建设3324套，具体三期、四期建设内容如下：表1-1 （新市民公寓）三、四期项目技术经济指标表新市民公寓三期工程总建筑面积2331001住宅建筑工程2210002小区公用工程12100其中社区办公用房1500社区服务中心3200卫生站1800文化活动站1900便民店2100物业用房1200垃圾收集用房250公厕150新市民公寓四期工程序号项目名称指标单位总建
9、筑面积3659001住宅建筑工程3575002小区公用工程8400其中社区办公用房1850社区卫生服务中心2450便民店2000物业用房1550垃圾收集用房350公厕200安置房建筑形式以高层为主，采用框架剪力墙结构，共新建32栋高层建筑，27层，建筑高度81m，总套数为5386套。安置房共三个户型：A户型户型两房两厅一卫，建筑面积86.18；B户型两房两厅一卫，建筑面积87.44；C户型三房两厅两卫，建筑面积128.21，均设有观景阳台和生活阳台。小区容积率2.18，绿化率35%，停车位5700个（含地上和地下停车位）。具体户型套数统计如下：表1-2 户型情况汇总表户型ABC其他类型两房两厅
10、一卫两房两厅一卫三房两厅两卫户型套数（套）202020201346合计5386套建筑面积()86.1887.44128.21耐火等级二级二级二级二级主要结构形式剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构框架建筑层数2727273 平面布局两梯三户两梯三户两梯三户连接小区内道路、绿化、消防设施、给排水、供电设施及环保设施将作为基础设施配套建设与该项目共同施工。信息网、生活设施等辅助设施将作为配套工程进行同步规划，小区公用建筑面积按照项目所在的地块规划条件要求建设。建设目标：坚持从实际出发，按照面向未来、合乎时代、设计规范、布局合理、设施齐全、功能完善、方便使用的标准建设该项目。项目建成后，整个棚户区集中安置
11、点交通便利，环境优美，配套设施完善，为棚户区居民提供良好的居住场所。1.2.3主要工程技术经济指标表1-3 总技术经济指标表项目名称单位指标总规划用地面积355841其中项目使用面积275358城市道路面积54553公共绿地面积25930总建筑面积599000其中住宅总面积578500小区公用工程面积20500容积率2.18建筑密度%22%绿地率%35%地下室建筑面积137679停车位辆2200其中地下停车场辆2000地上停车场辆200总户数户5386项目总投资180159.53万元，其中工程建设费112111.72万元；工程建设其它费52940.98万元；基本预备费4951.58万元；建设期
12、利息10155.25万元。资金来源为：配套资本金40159.53万元，银行贷款14亿元。1.2.5项目建设期#市东津新区城市棚户区改造（新市民公寓）三、四期项目新建5386套（户）住房及相关配套用房，建筑面积599000，本项目建设期为36个月。1.2.6实施原则与步骤本项目的实施首先应符合国家项目建设的审批程序。项目建设单位#新津城乡开发建设有限公司作为项目实施的执行单位，严格按照项目“四制”的要求负责该项目实施的组织协调和管理工作。由项目业主指派专人担任项目实施负责人，作为项目的法人及业主代表。项目的设计、供货、施工、安装等履行单位应与项目执行单位履行必要的法律手续，违约责任应按国家的有关
13、法律法规执行。项目法人代表应与项目履行单位协商制定项目实施计划表，并在履行前通知有关各方。1.2.7项目效益项目建设符合国家棚户区改造的相关政策，符合国家、省、市关于棚户区改造的相关规定，符合东津新区住房的实际，符合东津新区居民的需求和承受能力。本项目的建设大大改善了#东津新区付寨等19农村村组的环境，提高了当地农村居民的居住条件，促进社会和谐。第二章 项目建设的背景和必要性2.1项目建设的背景2.1.1建设背景津新城承载着#市建设现代化区域中心城市的历史责任。建设东津新城，是建设“四个#”，推进现代化区域中心城市建设的战略举措；是拓展城市发展空间，构建布局合理、功能完善的中心城区发展格局的现实需要；是#实现科学发展、跨越发展的必然要求。 以“四个#”为目标，建设省域副中心城市和区域中心城市，需要有开放的政策环境和开阔的土地空间。东津新区是国家级经济开发区建设的“主战场”，拥有近200平方公里的土地空间，是#市实现跨越式发展，建设区域中心城市的基础条件。近年来，#市经济快速发展，农村居民住房购买力也相应提高，但房价涨幅明显高于居民收入涨幅，许多中低收入家庭无力靠自身能力解决住房问题，棚户区居民的住房困难仍然存在、住房状况急需得到改善。针对这一问
