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1、物业经营管理 第一章 物业经营管理概述（重点） 第一节 物业经营管理概念物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿以物业整个寿命周期的综合性管理服务。管理对象物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。（一）写字楼 1. 我国尚无统一的写字楼分类标准，主要依照其所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类。2. 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。（二）零售商业
2、物业的分类零售商业物业的分类主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围三个方面。1. 区域购物中心，第一：建筑面积在10万以上；第二：有效商业服务半径可达到200km。在服务功能上表现为复合性，在经营管理上表现为一致性，在服务设施上体现为完整性。2. 市级购物中心，第一：建筑规模一般在3万以上；第二：其商业辐射区域可覆盖整个城市；第三：通常由一家或数家大型百货公司为主要租户。3. 地区购物商场，第一：建筑规模一般在13万之间；第二：商业服务区域以城市中的某一部分为主；第三：中型百货公司往往是主要租户。廊4克. 棒居住割区商梨场涌，第染一：培建筑塑规模盲一般限在3海00熔0控10店0
3、0雄0什之间女；第赛二：掘商业厌服务完区域剩以城卫市中男的某画一居乱住小鸣区为之主病；第章三：粒日用持百货冒商店睬和超晒级市杠场通融常是州主要外租户丛。神5信. 权邻里围服务退性商烫店趴，第划一：勇建筑笛规模惹一般甚在3瓜00误0辜以下鞠；第准二：架服务莫人口更在1油万人途以下监；猴第三拨：断方便构食品环、瓜棕果蔬浓菜、州日用纤五金挠、烟豪酒糖杀主软乒饮料法、服城装干顷洗、断家用蔬电器饶维修径等的燕经营倚者通事常是播这些竖商店件的租常户竿。强 （榨三）蝴出租垦型五别墅卧或公嫁寓辨临妹1.覆别墅愉分两倍点：货一、该周边赔环境辈质量伤比较移高讨；二密、别例墅紫建筑亡应独驰立在。催怜竭2.功公寓验分
4、三巾类：姥一、新复式俗公寓目；二册、花检园公号寓；论三、堵单间慌公寓拳。续物业止经营帽管理矿服务擦的目帮标：肾一、场持续棍满足钱租户御正常贼空间陷使用饮需求乐；二疑、净门收益茶最大千化；免三、膨保持旦和提党高物斩业的甘市场锻价值扫；四蛇、未赴来发随展潜便力。组物业竹管理颠企业瞧划分唐为三经种：关一、北管理租型；冰二、耳专业赵型；架三、樱综合寿型挠。叙第二暖节箭物业箩经营晶管理袭的层鼻次与瞎工作祖内容表醒微一、赛物业妹经营权管理功的层躲次密新哭1兽. 长物业哑经营企管理遗的内腰容与矛物业励类型袖和业岗主持牺有物斑业的葱目的坝密切启相关梦，通瓣常将死其分满为三蹄个层跑次窑物业玩管理珍或设沉施管胶理
5、、抱房地咸产资补产管夺理和州房地乏产组巴合投娃资管丹理业。其呆中，蚀物业贺管理孤和设塘施管涝理岛以运多行管疮理为际主，讯房地忧产资恭产管坐理和裹房地悔产投喂资组醉合管伟理辉以策纠略性悠管理堆为主国。摄亲蒙二、田物业门经营虾管理膝不同幼层次颠之间喷的关哄系：迟1.吹物业壮管理得和设如施管朗理早定位叶在孙现场夕操作卵层面箭的管扛理，道其主驼要作奔用是心为租临户提遮供及玻时的启服务握和保滑证物椅业的既持续疮收入话和现前金流锤。搅2蔑.拌资产举管理规公司晓作为阔物业嫌投资秀者或锹业主烟的代径表，帜“求管理肺”吐物业忽管理首企业惕。朗里亏3.魔组合油投资户管理昆公司拥则以烟投资册者的若目标舱和风糖险/织
6、回报猪参数衰特征铺为基泪础，塘来详涂细制偿定和单执行锁一个愚投资扩组合就战略虽。在垂一宗头大型也的投牛资组览合中带，房本地产记组合展投资垃管理室公司静会在客物业哄类型桥或地钱域分就布上押努力祸地分爸散投喘资，浪以减勉少投样资组寺合的痰整体益风险洪。没三、浅物业捕经营田管理刷的战异略性要工作睡战略扬性工询作：屈（1丸）确棒定战垂略；寨（2划）确然定标代准；预（3蜜）构著建信章息基泉础；控（4奥）决酬策分级析；王（5挣）进脑行资娇产组者合。驻查估四、旋常规绝工作夸煤言1徒. 戏资产师管理判的主季要内委容本蹈质上张就是纹对成你本和殿收益秆的控洲制，相主要垫包括卡对愁物业警的物孤理形民态和挠财务劳状况
7、豆的管垃理。钢快找2、血常规贼管理日：第问一、屿现金四流和鼠成本惊管理作；第骄二、想日常蚀维修斗和维昨护抱；第嗽三、楼未来我维修焰和维诸护；班第四信、栏设施俘设备冰管理财、呢第五钳、残物业柳保险捐管理剑。偷资产笨管理阶的主广要内部容本倦质上裙就是喝对成即本和疗收益况的控友制恒，主啦要包建括对喂物业摄的骑物理够管理对形态多和财骗务状凝况的倚管理纷。哑物翠业经吨营管凳理厕 第侧二章肾柜房地搏产投牵资及攀其区汇位选岛择棚房地漫产投迟资盖房地阻产投宫资是游指经福济主俗体以猴获得板未来比的房叫地产寻资产英增值去或收牵益为魔目的初，预廊先垫丸付一滔定数臣量的身货币诞或实译物属直接冤或间秆接岭地从努事或谎参
8、与谨房地扛产开退发经决营活取动的柳经济略行为市。议A、打房地穷产投赤资鞋分为季直接黄投资扩和深间接轿投资盗。棕直接雕投资务是指哗投资悟者直约接参挎与梢房地拿产开叼发或种购买茧过程桥，羞直接区投资争又可础分为蜂从购捧地开警始的陆开发湖投资面和面榆向建骂成物衬业的鄙置业日投资果两种登形式佣。置镰业投患资者链则从丹长期算投资育的角厕度出继发，装希望瓶获得侮收益悬、壁保值薄、祝增值崖和仗消费缴四个悉方面恰的利肤益。男B、析间接弯投资径主要叶是指暗将资猜金投勤入与丑房地雁产相侮关的密证券顽市场贫的行肢为宏。房姐地产归间接铸投资溜的具谋体形膏式包放括：顽购买分房地贴产开绿发、露投资颈企业课的债顾券、害股票
9、抖，购壮买房侮地产估投资抗信浅托煌基金把的股寇份或蛛房地同产抵涝押支导持证睬券等迹。味房地崖产投背资的撤特性滚氧链1.件位置皆固定缺性或边不可睛移动膜性邀（奥位置该固定缘性或从不可扯移动别性，翁是房然地产互最重奇要的打一个洞特性垦）面样炒2.伯寿命胡周期蛾长税（房谣地产洲寿命督可以魄区分派为仁经济拐寿命隐和自嗓然寿船命乎）（驻自然销寿命掏一般玉要比凤经济被寿命法长得躲多）肚。既费三3.枕适应有性途枯最4.胶各异演性诚连总5.守政策热影响优性平平陡6.伞专业外管理乐依赖幸性款7.含相互怀影响恨性风险埋责顷1证. 博房地缝产投桐资首姜先面芝临的慢是负系统穿风险终，投轻资者除对这党些风耐险身不易吐判
10、断绍和狗控制代。镜唇出2韵. 骂政治夫风险炊（房宣地产负的不这可移伶动性要）佛（投丑资中摘危害定最大附的一血种风朽险要)币房地休产投嗽资区椒位擦的选裁择氏房地嘱产投辩资中妖“馒区位亮”革的理裳解爆有狭插义和后广义怎之分五。遗1丧、屠狭义闭的区盟位限是指给某一托具体样投资搭场地解在城弃市中颠的观地理秋位置掏。泉2么、赶广义咱理解福，除幻了其精地理皇位置笛外，是往往元还应盒包括忠该区彻位黄所处处的社盏会、鼠经济侄、自同然环吴境或奇背景畏。统3化、对洗区位子的广冶义理汇解，箩还应践包括通在该税区位商进行稿房地药产投袋资所永须支自付的筑成本数的高着低和膊所面慎临的标竞争狗关系尤。央财触4非. 复影响罚
11、写字猎楼项残目区怒位选让择的胀特殊扩因素绿包括祸：子A、妙与其称他商迅业设茶施接掌近的忠程度病；B避、周遭围土祸地利批用情裤况和厚环境严；C蒜、易肆接近动性漂（指舞交通属方便递）。链绩估5领. 槽零售匪商业稼物业当投资酒区位蹲的选俱择，桨在很蜻大程伟度上弊取决盯于零假售商希业物究业胳辐射扒区域步分析座的结扎果；傅竞争呢条件锤分析隆也对游场地袄选择娃有主猫要影木响；沫在某袋一商易业辐痒射区绵域内改，项混目建减设场筛地的价选择代还受恋消费兵者到姑达该枕地点耗是否钩方便渐(没即交筒通弹）认，即阁项目幼的易鞭接近卸性或岗交通驴通达营程度蝶的制策约。淡物裳业经荡营管缺理挠 第巧三章栋销房地消产投奸资分康
12、析技央术馆（重酒点）选投资片分析日的基荒本概兰念猫1.室 现勺金流设量：搞把某爽一项发投资栗活动闻作为浊一个进独立煌的系宝统，经把一跪定时塔期各仙时点泥上环实际喇发生菜的资痰金流绒出或民流入狐叫做响现金骆流量玻。想2.顶 现滩金流迹量图鬼是用呆以反级映投茂资项骨目在挽一定裤时期肯内资流金运尖动状亿态的黎简化妖图式色，即醒把经卧济系企统的助现金抵流量搭绘入掏一个榴时间圣坐标蓝图郊中。伤3.骡 现可金流袍量图尘的基休本规睡则劣：A穿、以所横轴干为时槐间轴舟；B怜、期龄末惯浴例法正；C县、第艘0周舟期的裕由来她；D贺、现穴金流颂量图折中垂昌直箭求线的勇箭头吨，通许常是院向上三者表浅示正科现金防流量漂
13、，向启下者仿表示飞负现主金流收量途。稍4.孩 有达效毛否收入叶：从披潜在间毛租苍金收酸入中六扣除瘦空置果和收孟租损努失后攻，再迎加上局其他虫收入个，就益得到兄了物补业的元有效裤毛收撒入。察5.势塑净运仁营收秤益的日最大稼化是平业主防最关帖心的怜问题常。哨6.饭 经疼营税顶金及走附加握。包晓括砍营业竖税、倾城市宅维护墨建设爆税和呀教育阀费附魂加丛。营承业税航税额校的计竟算方趁法是诵：营例业税稀税额残应饮纳税吨销售燕（出出租）特收入柏肤税率械，闭目前纽营业花税的趟税率料为5杏%金。炭城市削维护野建设啄税和甲教育债费附硬加，封是依志托营汉业税漂征收硬的一母种税龙费，棍分别逗为营感业税含税额献的7山%
14、和燃3%增。喷7.婆 企匙业所休得税林：邻房地岁产开狠发投论资企岗业所镰得税拨税率苦为2凑5%径。歉资金雄的时佩间价摄值抖（重钳点）黑8.符 同塔样数树额的携资金勒在不强同时痕点上茂具有晒不同市的价句值，社而不塌同时昌间发向生的角等额痕资金缸在价吼值上泉的差料别称食为凉资金覆的时妥间价降值票。禁9.拉 资苍金时哲间价钉值的璃大小播，取盘决于棕多方搏面的惭因素绩。从杨投资诵的角娘度来侮看主厨要有省：马投资但利润茅率裕，即雄单位歇投资洒所能性取得章的利摸润；观通货柱膨胀散率惊，即场对因纸货币谱贬值狐造成恢的损筹失所晃应得葱到的满补偿凡；袄风险渔因素些，即析对因劝风险妙可能掩带来袖的损罚失所位应获览
15、得的蹦补偿全。支单利骨计息悠与复碑利计摇息粉10踩. 优我国装个人群储蓄思存款陶和国蜡库券亏的利贩息是占以饲单利笛计算升的；外我国过房地颈产开疼发贷难款和常住房暴抵押胃贷款黑都是烤按复栽利计善息砌的。柱11吨. 阶公式盘与系矩数：粪A、隙一次钩支付兽的现蝇值系戴数和肾终值统系数敏（见皇P4敬8）战；B缺、等宇额序胃列支扫付的岁现值驱系数凶和资号金回煌收系角数。影（不样是很凝了解强，冈难！绪要多缴看书局上的饰例题虾p4辩8面）怕设备输更新大的原松因与曲特点迈12膨. 菌设备双更新嫂的原忠因：油设备赵更新议源于犯设备医磨损嗽。设匀备磨泊损是该设备桐使用腹（或爽闲置狡）过携程中查发生虽的损中耗。难磨
16、损桌分为织有形夏磨损艺和无够形磨注损矩。世13断. 旁设备肌磨损毙的补侮偿有粉两种锤：顿局部遗补偿沸和完栋全补对偿角。设画备户有形鞠磨损染的局桥部补杜偿是值修理汽，设尾备元饱形磨冰损的撞局部醉补偿膜是现欲代化暗技术果改造促。技有形衰磨损例和无知形磨故损的巧完全幸补偿眉是更骑换，恢即淘繁汰旧仔设备没，更斗换新着设备米。弯14恭. 势设备化更新权的四赌个特兆点：童A、更设备只更新属的核折心工绒作，惭是确上定些设备故的经忘济寿谢命应。B娇、设失备更谋新分疯析只务考虑不未来郊发生申的雅现金毅流量烂。C弊、只虚比较辈设备意的遣费用悲。D杠、设抚备更帐新分傅析以啄费用软年值因法为裁主。丑15慈. 殊物业誓管理篇中的减设备挤更新卡问题峡（重材点
