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1、淮北市万源小区廉租住房工程项目（二期）可行性研究报告目 录第一章 总论11.1 项目单位基本情况11.2 项目基本情况11.3 可行性研究报告编制依据31.4 综合评价4第二章 背景及必要性62.1 项目区社会经济状况62.2 本行业及关联产业发展现状62.3 项目建设的必要性6第三章 项目选址与建设条件93.1 建设地点选择93.2 建设条件9第四章 市场分析与销售方案124.1 市场分析124.2 营销策略、方案、模式144.3 市场风险分析15第五章 建设方案165.1 产品方案和建设规模165.2 建设规划和布局165.3 建设标准和产品标准175.4 技术（工艺）方案175.5 设备
2、选型方案215.6 主体工程方案225.7 辅助工程及其它工程方案235.8 实施进度安排23第六章 环境影响评价及节能减排措施256.1 环境影响256.2 节能减排措施256.3 环境影响评价及审批26第七章 项目组织与管理277.1 组织机构与职能划分277.2 劳动定员277.3 管理措施277.4 技术培训287.5 劳动安全、卫生与消防29第八章 投资估算与资金来源318.1 投资估算依据318.2 投资估算318.3 资金来源338.4 财政资金的使用范围33第九章 财务评价349.1 财务评价依据349.2营业收入、营业税金和附加估算349.3财务评价结论37第十章 社会效益分
3、析3610.1 壮大主导产业，促进结构调整分析3610.2 与农户利益联结机制分析3610.3 带动基地分析3610.4 带动农户及农民增收效果分析3710.5 带动就业分析3710.6 对比分析37 69濉溪县工程咨询事务所一、总 论（一）项目背景1、项目名称： 淮北市万源小区廉租住房工程建设（二期）2、承办单位概况：（1）项目承办单位： 淮北市房管局（2）法人代表： 杨 清 富（3）单位地址： 淮北市古城路（4）单位概况：淮北市房地产管理局，是隶属淮北市人民政府的正处级事业单位，代表市政府行使全市房地产管理职能。与住房制度改革领导小组办公室、淮北市危房鉴定办公室属一套班子，三块牌子。内设办
4、公室、财务股、管理股、产权监理中心、档案室，辖市房地产交易所、房地产估价事务所、房产测绘有限公司、物业管理公司和房地产开发公司。现在职工64人，其中：大专以上文化程度有35人，高级以上技术职称13人，中级职称24人，初级职称27人。淮北市房管局在淮北市委、市政府的领导下，局党组带领全局职工，坚持四项基本原则，坚持改革开放，落实科学发展观，奋力拼搏，不断开拓进取，成绩斐然。产权产籍管理达国家标准，档案管理达省一级标准，爱国卫生获省级先进，精神文明建设获市级合格单位，交易所获淮北市优质服务示范岗单位，房地产交易与产权管理已经省市验收，自2000年以来，房地产评估量达149.5万平方米，房地交易额达
5、91000万元，为政府代征契税达9600万元，房地产市场以年均47%的速度发展。（5）项目单位的主要职责负责房屋所有权证、房屋共有权证、商品房预售许可证、房屋安全作业证的发放工作。负责房屋安全鉴定、房屋修缮、房地产市场估价、房地产交易、房地产中介服务、房地产经营单位和人员的资质管理工作。负责对房屋权属登记、房屋产权产籍、公有房屋、商品房预售、房地产广告、房地产转让、经济适用住房、私有房屋、住宅合作社、住宅小区、物业、房屋拆迁、房屋拆迁单位、民产毗连等管理工作。负责对民产毗连房屋纠纷和危险房屋治理纠纷的调处和裁决。负责对违反商品房预售管理规定、房屋产权产籍管理暂行办法、房地产开发经营管理条例、房
6、屋修缮管理规定、住宅合作社管理暂行办法、城镇住宅物业管理暂行办法、公有房屋管理规定、房地产市场估价管理暂行办法、房屋租赁管理暂行办法、房地产转让管理规定、建筑装饰装修管理规定、房地产中介服务管理规定行为的处罚工作。会同有关部门管理房地产市场，指导房地产开发经营；指导和推动城镇住宅建设，加强物业管理。组织协调房地产业及住宅发展的交流和合作；形成和管理全县房屋档案；指导和管理全县住房制度改革工作。承办市政府交办的其它事项。3、项目提出的背景和必要性（1）项目提出的背景淮北市位于安徽省东北部，地处苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南邻蒙城，东与宿州相邻，西连涡阳和河南永城。地貌以平原为主。作为一座新
7、兴的能源城市，淮北市既有工业城市的整洁开阔，又有江南水乡的婉约，凭借着相山、龙脊山和采煤塌陷湿地大水面形成的内湖，形成独特的地理条件，创造了依山傍湖的园林城市，先后获得“全国创建文明城市工作先进单位”、“国家园林城市”等称号。淮北缘煤而建，因煤而兴，1960年建市，辖三区一县，全市总面积2741平方公里，总人口212.2万人。淮北地处北温带，属大陆性气候与湿润气候之间的季风气候，气候温和，年平均温度为14.8摄氏度；日照充分，四季分明，春秋季明显短于冬夏季，冬季寒冷干燥，夏季炎热多雨，雨量适中，年平均相对湿度71%，日照时数2315.8小时。廉租住房工程作为淮北市民心工程，是解决淮北市中低收入
8、家庭住房难的重要途径，是市委推进的民生工程之一，对解决中低收入家庭住房及构建和谐社会具有重大意义。（2）项目建设的必要性淮北市委、市政府提出把淮北建设成为拥有百万人口的新兴工业、商贸游城市的目标。1995年大幅调整了城市总体规划，已经国务院批准，根据淮北市城市总体规划、淮北市交通工程规划，淮北城区跳出南部发展受到符夹铁路线的制约，制定了“城市中心南移”的战略构想，使城市格局由目前的“带状”逐步演变成为“块状”，现有的城市基础设施已不能适应经济社会发展的需要。随着城市化的发展，城市文明的进步，城市居民充分享受水气电热等各种现代化的文明生活，但在淮北矿区受到多种因素的制约，很难体验到城市现代文明的
9、气息，矿区居民居住条件落后，多数房屋仍然是建矿初期建成的，部分新建楼房，从单体来看，房屋设计造型新颖别致，造价较高，内设豪华，体现了现代化的城市文明，但从矿区的总体来看，由于规划相对滞后，交通拥挤，供水、供气、排水、通讯等基础设施几乎是空白，供电也缺乏统一规划。矿区居民很难享受城市公共服务的文化娱乐生活，不利于构建和谐的城区，不利于城市的协调发展。因此，实施廉租住房工程是从根本上改善矿区居民生活现状，构建和谐城市的当务之急。万源小区（二期）座落在淮北矿业集团石台煤矿工人村内，服务石台矿职工住房特困户。总占地面积：42900m2，总建筑面积：50100 m2，户数：1002户。建筑户型：全部为二
10、室一厅，建筑遄积：每户50.00 m2 。石台煤矿是六十年代投产的中型矿井，投产几十年来，为国家作出了较大的贡献。由于国有企业多年来受“先生产后生活”的影响，在职工生活福利上投入少，欠帐太多，在职职工、离退修职工尚有1500多户缺房和住房特困户的住房亟待解决。万源小区（二期）为配建廉租住宅房，座落在石台煤矿工人村内，可利用其原有医院、商业服务、农贸市场、中小学、幼儿园等公共配套设施。市委、市政府、淮北矿业集团在财力比较困难的情况下，统一思想认识，下定决心更新和改造矿区，本着高起点规划，全盘考虑、量力而行、分步实施的原则，规划用5年左右的时间，彻底改善矿区居民的生活条件。通过建设廉租住房、建设和
11、完善公共服务的基础设施，让不同阶层的城区居民共同享受城市化发展的文明成果，节约建设成本，提高公共服务效率。有利于创建文明、和谐的社区，有利于老矿区的更新和改造，有利于改善矿区居民的生活条件，有利于建设华东地区的煤电能源基地，确保华东地区能源供应，项目建设十分必要。4、可行性研究报告编制依所据（1）淮北市城市总体规划（20002020）（2）淮北市城市交通规划（3）淮北市国民经济和社会发展规划（4）国家发改委、建设部建设项目经济评价方法和参数 第三版（5）国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（6）城镇最低收入家庭廉租房管理办法（7）廉租住房保障办法（8）廉租住房制度（9）淮北统计年鉴2
12、009（10）项目承办单位提供的有关资料5、研究范围本项目可行性研究范围包括：（1）项目建设背景（2）淮北市社会和经济发展（3）淮北市城市人口发展趋势以及对房地产和城市公共基础设施总量需 求的预测（4）廉租房制度（5）廉租房保障工作政策、目标、措施（6）廉租住房建设规模和技术标准（7）廉租住房建设条件和设计方案（8）投资估算和资金筹措（9）工程实施方案（10）国民经济评价（二）项目概况1、项目建设规模、建设内容与建设地点：（1）建设规模、范围项目建设总占地面积:42900m2，总建筑面积：50100m2，户数：1002户。由于受到石台煤矿工人村规划建设的影响，本项目分2个组团建设，其中:一组团
13、占地面积30600平方米，建筑面积34600平方米，安置困难户692户；b组团占地面积12300平方米，建筑面积15500平方米，安置困难户310户。（2）建设地点项目建设选址位于淮北矿业集团石台煤矿工人村内，服务石台矿职工住房特困户。（3）主要建设内容淮北市万源小区廉租住房二期工程项目的主要内容，是通过有机疏散、疏解过高的矿区人口与建设密度，预留和控制公共开敞空间与公共建设用地，遏制以市场为主体的无序的旧城改造，通过整治、改善与适度的旧城更新，一是建设适用于矿区低收入住房困难家庭保障居住的廉租住房；二是建设适应大众需求的经济适用房，解决低收入家庭住房问题；三是建设矿区传统的商业贸易中心，保护
14、传统文化。本期工程主要建设廉租住房及辅助工程。主要建设内容占用土地42900平方米，建设廉租住房50100平方米；高标准建设矿区排水系统，切实保护地下水品质；配套建设供水、供气、通讯、信息网络工程，建设道路、绿化、给排水等配套工程。（4）建设目标通过本项目建设，使淮北矿区及城区更加紧密联系，更有利于构建和谐社会，环境更加优美；促进矿区经济、社会、文化的协调发展，创建更加和谐文明的居住和创业环境；促进全民创业的协调共建与相互促进，共同提高。为方便居民生产、生活，改善投资创业环境，实现矿区低收入住房困难家庭的居住保障，在科学保护文化历史遗产的基础上，为建设淮北现代工业、商贸、旅游城市和建设适宜人居、适宜创业的环境创造有利条件，发挥聚集人口和煤炭产业职工，吸引农民离开农村发展非农产业，加快城乡统筹发展，加快建设社会主义新农村，促进经济建设和社会文明与进步。（三）主要技术经济指标（1）本项目工程投资总额：5145.27万元，其中申请中央财政专项补助资金2100万元，配套资金3045.27万元。（2）项目建设期限：1年（3）安置矿区低收入住房困难家庭1002户。（4）项目占地面积4.29万平方米。（5）建筑面积50100平方米。（6）容积率1.131。（7）绿地率35%。二、项目区概况与建设条件（一）自然条件1
