《售楼人员必备的房地产基础知识gehk》由会员分享，可在线阅读，更多相关《售楼人员必备的房地产基础知识gehk（64页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、9售楼人员员必备的的房地产产基础知知识一、土地地与房地地产开发发知识（一）房房地产基基础概念念1、房 产：是指房房屋的经经济形态态，在法法律上有有明确的的权属关关系，在在不同的的所有者者和使用用者之间间可以进进行出租租出售或或作其它它用途的的房屋。（也也指：房房屋及其其权利的的总称）2、地 产：是指能能够为其其权利人人带来收收益或满满足其权权利人工工作生活活需要的的土地资资产。地地产与土土地的根根本区别别在于有有无权属属关系：地产在在法律上上有着明明确的权权属关系系，而土土地则没没有明确确的权属属关系，它它是一个个统称。（也也指：土土地及其其权利的的总称）3、房地地产：也也称不动动产，是是房产
2、和和地产的的总称，是是指土地地及附着着在土地地上的人人工构筑筑和建筑筑物及其其附带的的各种权权利（所所有权、管管理权、转转让权）。4、房地地产业：是以土土地和建建筑物为为经营为为对象，从从事房地地产开发发、建设设、经营营、管理理以及维维修、装装饰和服服务的集集多种经经济活动动为一体体的综合合性产业业。5、房地地产开发发：是指指房地产产开发企企业在依依法取得得土地使使用权的的土地上上按照使使用性质质的要求求进行基基础设施施、房屋屋建筑的的活动。（二）土土地及土土地使用用年限1、土地地所有制制在我国，现现行全部部土地实实行的是是社会主主义土地地公有制制，分为为全民所所有制（即即国家所所有）和和集体
3、所所有制（即即集体所所有）两两种形式式。任何何个人均均不能取取得土地地所有权权。2、土地地所有权权土地所有有权，是是指国家家或集体体经济组组织对国国家土地地或集体体土地依依法享有有的占有有、使用用、收益益和处分分的权能能。土地地所有权权是不能能出让或或转让的的。在房地产产开发中中，房地地产开发发企业取取得的只只是土地地的使用用权，而而不是土土地的所所有权。同同样，消消费者购购买商品品房后，对对该房屋屋所占有有的土地地，不享享有所有有权，只只拥有使使用权。3、土地地使用权权土地使用用权是指指土地使使用者依依法享有有使用和和取得土土地利益益的权利利。土地地使用权权可以依依法转让让。开发发商要进进行
4、房地地产开发发，首先先必须取取得土地地使用权权。其获获取土地地的方式式主要有有以下几几种：（1）土土地使用用权的出出让。土土地使用用权的出出让是指指国家以以协议、招招标、拍拍卖的方方式将土土地使用用权在一一定年限限内出让让给土地地使用者者，由使使用者向向国家支支付土地地使用权权出让金金的行为为。（2）土土地使用用权的转转让。土土地使用用权的转转让，是是指土地地使用权权者通过过出售、交交换、赠赠与和继继承的方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。（3）土土地使用用权的划划拨。土土地使用用权的划划拨，是是指政府府无偿的的将土地地拨发给给使用者者使用，一一般没有有使用期期限的限限制。以以无偿划划拨取
5、得得土地使使用权，须须经政府府及土地地管理部部门同意意，并按按规定补补交出让让金后方方可进行行转让、出出租和抵抵押。4、土地地开发土地开发发，是将将“生地”开发成成可供使使用的土土地（即即熟地）。（1）生生 地：是指空空地、田田地、未未开垦等等不具备备使用条条件的土土地。（2）熟熟 地：是指已已经完成成三通一一平或七七通一平平等工作作，具备备使用条条件的土土地。（3）三三通一平平：是指指在土地地开发是是时进行行的通水水、通电电、通路路和土地地平整工工作。（4）七七通一平平：是指指给水、排排水、电电力、通通讯、燃燃气、热热力、道道路通，土土地平整整。5、土地地使用年年限首先应该该明确，房房屋的所
6、所有使是是不存在在年限问问题的，也也就是说说，房屋屋一经购购买并取取得产权权后，即即作为业业主个人人所有的的财产，并并无居住住年限的的限制。但但是，商商品房所所占用的的、通过过出让方方式取得得的国有有土地使使用权是是有限。不同开发发用途的的土地使使用年限限不一样样。开发发商在取取得土地地用于房房地产开开发时，都都要与国国土局签签订土土地使用用权出让让合同书书，其其土地使使用年限限按国家家规定执执行，即即：（1）居居住用地地七十年年（2）工工业用地地五十年年（3）教教育、科科技、文文化、卫卫生、体体育用地地五十年年（4）商商业、旅旅游、娱娱乐用地地四十年年（5）综综合用地地或者其其他用地地五十年
7、年土地使用用年限从从土地使使用者与与政府土土地管理理部门签签订土地地出让合合同，依依法取得得土地使使用权用用权之日日起开始始计算（通通常在土土地出让让合同中中有明确确约定）。必须注意意的是，购购房者所所得到的的土地使使用权，是是开发商商转让给给购房者者的。根根据我国国城市市房地产产管理法法422条规定定：“以出让让方式取取得土地地使用权权的，转转让房地地产后，其其土地使使用权的的年限为为减去原原土地使使用者已已经使用用年限后后的剩余余年限。”因此，购房者在签订购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有有些购房房者会关关心土地地使用年年限到期期后是不不是房屋
8、屋就被国国家收回回，其实实这种观观点是错错误的。土土地使用用年限到到期后，只只要向政政府缴纳纳土地出出让金就就可以继继续使用用土地。6、土 籍我们通常常所指的的地籍、产产籍、房房地产籍籍是同一一概念。它它是指土土地的自自然状况况、社会会经济状状况的调调查与登登记，包包括了土土地产权权的登记记和土地地分类面面积等内内容。具具体来讲讲，是对对在房地地产调查查登记过过程产生生的各种种图表、证证件等登登记资料料，经过过整理、加加工、分分类而形形成的图图、档、卡卡、册等等资料的的总称。7、宗 地是地籍的的最小单单元，是是指以权权属界线线组成的的封闭地地块。8、宗地地图宗地图，是是土地使使用合同同书附图图
9、及房地地产登记记卡附图图。它反反映一宗宗地的基基本情况况。包括括：宗地地权属界界线、界界址点位位置、宗宗地内建建筑位置置与性质质、与相相邻宗地地的关系系。（三）与与房地产产开发相相关的企企业1、开发发商开发商，是是指从事事房地产产开发经经营的企企业。房屋品质质是购房房者非常常关注的的问题。购购房者在在购房者者在购房房是通常常会考察察开发商商的实力力与资信信，因为为优秀的的开发商商是品质质的最有有效的保保证。在在考察时时，他们们通常会会关注开开发商的的合法性性、资信信等级、曾曾经开发发过的项项目等等等。对于一个个合法的的在售项项目，其其开发商商首先应应取得国国有土地地使用权权证、建建设工程程规划
10、许许可证、建建设用地地规划许许可证、建建设工程程开工许许可证和和商品品房预售售许可证证等相相关证书书。另外，开开发商的的资质等等级也是是购房者者极为关关注的，高高资质等等级的开开发商通通常更容容易获得得购房者者的信任任。房地地产开发发企业按按资质条条件划分分为五个个等级。其其中一级级企业的的开发商商资质最最高。(1)资资质一级级企业自有流流动资金金20000万元元以上，注注册资金金不低于于20000万元元。有职称称的建筑筑、土木木工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产经济济类的专专业管理理人员不不得少于于40人人，其中中有中级级以上职职称的管管理人员员不得少少于200人。设有高高级工程程师职称称
11、的总工工程师、高高级会计计师职称称的会计计师、经经济师以以上（念念经济师师）职称称的总经经济师、工工程技术术、经济济、统计计、财政政务等业业务负责责人具有有相应专专业中级级以上职职称。具有55年以上上从事房房地产开开发的经经历。近3年年累计竣竣工300万平方方米以上上的房屋屋建筑面面积，或或与此相相当的房房地产开开发投资资。连续续4年建建筑工和和质量合合格率达达1000%，优优良率达达20%以上。(2) 资质二二级企业业自有流流动资金金10000万元元以上，注注册资金金不低于于10000万元元。有职称称的建筑筑、土木木工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产经济济类的专专业管理理人员不不得少于于2
12、0人人，其中中有中级级以上职职称的管管理人员员不得少少于100人。工程技技术、经经济、统统计、财财政务等等业务负负责人具具有相应应专业中中级以上上职称。具有33年以上上从事房房地产开开发的经经历。近3年年累计竣竣工155万平方方米以上上的房屋屋建筑面面积，或或与此相相当的房房地产开开发投资资。连续续3年建建筑工和和质量合合格率达达1000%，优优良率达达10%以上。(3)资资质三级级企业自有流流动资金金5000万元以以上，注注册资金金不低于于5000万元。有职称称的建筑筑、土木木工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产经济济类的专专业管理理人员不不得少于于10人人，其中中有中级级以上职职称的管管理
13、人员员不得少少于5人人。工程技技术、财财政务负负责人具具有相应应专业中中级以上上职称，其其他业务务负责人人具有相相应专业业助理以以上职称称，配有有相应专专业初级级以上职职称的统统计人员员。具有22年以上上从事房房地产开开发的经经历。累计竣竣工155万平方方米以上上的房屋屋建筑面面积，或或累计完完成与之之相当的的房地产产开发投投资。连连续3年年建筑工工和质量量合格率率达1000%。(4) 资质四四级企业业自有流流动资金金2000万元以以上，注注册资金金不低于于2000万元。有职称称的建筑筑、土木木工程、财财务管理理、建筑筑或房地地产经济济类的专专业管理理人员不不得少于于5人。工程技技术负责责人具
14、有有相应专专业中级级以上职职称，财财务负责责人具有有相应专专业初级级以上职职称，配配有专业业统计人人员。(5)资资质五级级企业自有流动动资金不不低于1100万万元，具具体标准准由省、自自治区、直直辖市建建设行政政主管部部门制定定。2、承建建商承建商，即即建筑商商，是指指从事住住宅建设设的企业业。这是是必须注注意，建建筑商不不是开发发商，建建筑商是是负责施施工建筑筑的，它它是受开开发商委委托、依依照开发发商的要要求进行行施工建建设的。承建商的的规模实实力及企企业一贯贯的优良良作业理理念是房房屋高质质量的直直接保证证。目前前，国家家对施工工企业分分为四个个等级。其其中一级级企业为为最高，其其实力强
15、强、设备备好，信信誉好、产产品优良良率高。此外、国国家对建建筑施工工质量通通常以“优良”和“合格”来评定定，一级级施工企企业由于于其严格格质量管管理制度度和自身身实力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。3、监理理公司对于任何何一个建建设工程程来说，都都必须有有工程监监理企业业，其职职能是对对工程建建设进行行监督，以以确保工工程质量量。工程监理理企业的的资质等等级分为为甲级、乙乙级和丙丙级，并并按照工工程性质质和技术术特点划划分为若若干工程程类别。4、房地地产策划划公司5、房地地产销售售代理公公司6、广告告公司7、物业业管理公公司8、设计计单位（四）住住宅的类类型1、商品品房商品房，是是指房地地产开发发经营企企业开发发的，建建成后用用于市场场出售的的房屋，包包括住宅宅、商业业用房及及其它建建筑物。商品房的的种类繁繁多，主主要分为为普通住住宅、公公寓、别别墅、商商住住宅宅、写字字楼、商商业用房房等等。建建筑形势势分为板板楼、塔塔楼、板板塔结合合，按是是否享受受政策优优惠还可可分为商商品房、经经济适用用房、合合作建房房等。商商品房按按销售对对象可分分为内销销商品房房和外销销商品房房。（1）内内销商品品房：是是指房地地产开发发企业通通过
