《房地产估价理论与方法模拟试题(8).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产估价理论与方法模拟试题(8).docx（3页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 房地产估价理论与方法模拟试题（8）土地总面积为1500平方米1、 收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比拟实例。2、 可比实例的成交价格如下： 试运用上述资料估算该土地2022年9月20日的正常市场价格。 解：1、比准价格=可比实例价格交易状况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数2、交易状况修正系数为：可比实例A=100/100可比实例B=100/97可比实例c=100/1053、交易日期修正系数为：可比实例A=0.9851.0261.0131.0281.0351.0331.038=1.168可比实例B=1.0131.0281.0351.0331.038=1.156可比
2、实例C=1.0331.038=1.0724、房地产状况修正系数为：可比实例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25可比实例B=100/(920.4+960.35+980.25)=100/94.55可比实例A=100/(1060.4+1090.35+970.25)=100/104.85、计算比准价格：比准价格A=1200(100/100)1.168(100/102.25)=1370.76（元/平方米）比准价格B=1150(100/97)1.156(100/94.55)=1449.51（元/平方米）比准价格C=1380(100/105)1.072(100/1
3、04.8)=1344.38（元/平方米）6、将上述三个比准价格的简洁算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（1370.76+1449.51+1344.38）/3 =1388.22（元/平方米）估价对象价格（总价）=1388.221500=208.23万元 2. 估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000平方米，建筑总面积56000平方米，建筑物构造为钢筋混凝土构造，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1998年9月30日取得土地时起计，建立期3年。需要评估出该宗房地产2022年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为每平方
4、米使用面积150元，空置率平均为15%。建筑物原值22022万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为2022年，残值率为4%。常常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%。酬劳率为8%。 解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：V=A/Y*1-1/(1+Y)n 2、计算年总收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用：（1）年折旧费=8000（1-4%）/12 =640万元（2）年常常费=10012=1200万元（3）年房产税=5569.212%=668.3万元（4）营业税等=5569.26%=334.15万元年总费用=640+1200+668.3+334.15=2842.45万4、计算年净收益=5569.2-2842.45=2726.75万元5、计算房地产价格V=2726.75/8%*1-1/(1+8%)50-5=33016.58万元
