房地产资料之房地产销售培训手册

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1、1. 民用建筑的一般知识建筑物，通常又称“建筑”，是指人们从事工作、生活和活动用的房屋和场所，其中，主要是房屋。建筑物是工程技术和文化艺术综合体，在一定程度上反映出时代的政治经济背景和文化艺术传统。自从人类能够进行创造性的生产劳动以来，人们一直都在努力为自己创造一个舒适的生活场所和空间，以满足生存需要，并获精神上的满足。1.1. 民用建筑的构造组成一般的民用建筑是由基础、墙体、梁、柱、楼地面、楼梯、门窗、屋盖等主要构件组成。这些构件的作用和功能不尽相同，从构件所起的主要作用上看，它们大致分为以下三类：第一类：承重构件。如基础、梁、柱、承重墙、楼地面等。这类构件在房屋建筑中相互支承，直接或间接地

2、承受建筑物上的各种荷载，所以也称之为“主体结构”。第二类：围护分隔构件。如部分内外墙体、门窗等。这类构件的主要作用是抵御大自然中各种不良因素对房屋内部的干扰。以及采光、通风、分隔房屋内部空间等。第三类：装饰构件。如吊顶，各种线条、门窗套等能满足感观需求的构件。它能美化房屋建筑，弥补建筑物存在的缺陷。1.2. 民用建筑的分类（1） 以住宅的层数为标准分为：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（10层以上）。（2） 以住宅的平面布局为标准可分为：点式（塔式、墩式）、条式（板式）住宅。（3） 以住宅设计特点为标准可分为：内廊式住宅、外廊式住宅、退台式住宅、跃复式住宅

3、、错层（跃复）式住宅、复式住宅。（4） 以住宅承重结构所选用的主要材料为标准可分为：砖混结构住宅、大模板结构住宅、框架轻板结构住宅、简单结构住宅。（5） 以住宅的用途和功能为标准可分为：普通住宅、青老年住宅、别墅式住宅。1.3. 民用建筑的结构类型1.3.1. 结构用材根据结构用材的不同，民用建筑的结构可划分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构和木结构。一般的多层宅多用混合结构，即用砖墙作垂直受力构件，而楼面、楼梯等水平构件则用钢筋混凝土结构。钢筋混凝土结构按施工方法分成现浇和预制两种，现浇混凝土灵活性大、整体性强，防水防渗性能好，但施工速度较漫。1.3.2. 结构受力和构造特点根据结构受力和构

4、造特点的不同，民用建筑的结构可划分为承重墙结构、框架结构、剪力墙式结构、筒式结构和大跨度空间结构五种基本类型。一般多层住宅用承重墙结构，高层住宅（电梯公寓）用框架结构或剪力墙结构。1.4. 民用建筑的等级建筑物的等级是从重要性、防火、耐久年限等不同角度划分为：特等、甲等、乙等、丙等、丁等五类。高级居住建筑为甲等，中级居住建筑为乙等。根据耐久年限的不同可分为一级（100年以上，重要建筑），二级（50100年，一般性建筑），三级（2550年，次要建筑），四级（15年以下，临时性建筑）。一般住宅设计使用年限为50年，但具体使用年限受政策及环境影响大。1.5. 房屋建筑的抗震设防某一地区按可能所受地震

5、影响而确定设防烈度，设防烈度由国家颁布法规性文件确定。设防烈度分成112，6以上地区为地震区，成都为7设防地区，建筑物都应进行抗震设计。框架结构、剪力墙结构及筒式结构抗震性能较好，砖混结构抗震性能较差。对于砖混结构，一般是从房屋体型、平面布置及结构措施等几方面来考虑抗震，具体的结构措施有设置圈梁、构造柱，限制横墙间距和墙体某些局部尺寸等，目前多层住宅楼除按抗震规范设计外，还需报建委抗震办审批。1.6. 住宅的配套除小区环境配套以外，住宅本身配套是否完善一定程度上决定着房屋的使用性能。这些配套包括以下几个系统：（1） 上下水系统。涉及厨房、卫生间、洗衣位，另外还包括热水供应。排水系统与防水问题紧

6、密相关，一些新的排水方法可有效解决卫生间、厨房等区域的漏水、渗水问题。（2） 配电系统。包括照明及各种电器配电，常用三回路：空调、电器、照明，配电系统是否完善可靠包括每户配电量，线路用线规格、品质，开关、插座品质及是否到位、充足。（3） 防盗系统。包括防盗报警系统、单元防盗系统和进户防盗门。（4） 通讯电视及智能网络系统。 （5） 燃气系统。1.7. 住宅的装修标准住宅的装修标准按以下几方面考虑：（1） 外墙：色彩及材质。（2） 楼梯间：地面、墙面、扶手所有材料，式样及色彩搭配。（3） 门窗：单元门、进户门、内门及外窗的尺寸、材料。（4） 卫生间：洁具和龙头数量和品牌，墙地面、天棚、灯具所用材

7、料和施工工艺水平，台面和墙镜位置及用材。（5） 厨房：墙地面和天棚所有材料及施工工艺，油烟机、排烟管道情况，厨具橱柜位置和用材。（6） 其它房间：墙地面、天棚所有材料、色彩、施工工艺。按目前市场情况，装修标准在100400元/M2属低档装修，400800元/M2 属中档装修，800元/M2以上属中高档和高档装修。1.8. 住房品质综合评价（1） 区位条件；（2） 小区环境与视野；（3） 房屋朝向和面宽大小；（4） 房屋布局（套型）、面积和所居层次；（5） 结构型式和建筑材料；（6） 配套设施（包括水、电、气、视、讯、防盗系统及车库、车位）及装修标准；（7） 物业管理。1.8.1. 定义（1）

8、商品房销售面积：商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。商品房按“套”或“单元”出售，其销售面积为购心者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。（2） 整幢房屋建筑面积：指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围小平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（3） 套内建筑面积：指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和。（4） 套内使用面积：指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线小平投影计算。（5） 阳台建筑面积：指阳台地

9、面底板外沿在小平面的投影面积。（6） 套内阳台建筑面积：指套内各阳台建筑面积之和。（7） 共有建筑面积：指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（8） 共有建筑面积分摊系数：指整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值。（9） 应分摊的共有建筑面积：指套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。1.8.2. 商品房建筑面积计算指层高在2.20m以上（含2.20m）的房屋外墙（或柱外围）小平投影面积。层高取自地面至楼面、楼面到楼面、楼面至屋面（不包括隔热层）的垂直高度。1.8.3. 计算全部建筑面积的范围（1） 永久性结构的单层房屋，不论其高度均算一层，按其外墙勒脚以上外围小平

10、面积计算建筑面积；多层房屋建筑面积的总和计算。（2） 自然层内的附层、技术层，按其层高在2.20m以上部位的上口外围小平投影面积计算。（3） 穿过房屋信道，房屋内的门厅、大厅，不论其高度，均按一层计算。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20m以上的，按其水平投影面积计算。（4） 楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然计算。（5） 突出房屋屋面，有围护结构且层高在2.20m 以上的方形或坡形楼梯间、水箱间、电梯机房，按其围护结构外围水平投影面积计算。（6） 封闭阳台、挑廊，按其外围水平投影面积计算。（7） 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和计算。（8）

11、 建筑物墙外有顶盖和柱的走廊、檐廊，按其柱外水平投影面积计算。（9） 房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 （10） 净高在2.05m以上的地下室或半地下室，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。（11） 有柱雨蓬或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。（12） 玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。（13） 属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱外围水平投影面积计算。（14） 位于自然层以上的假层房屋或斜面结构房屋，按其高度超过2.20m以上部位的水平投影面积计算（应具备通风、采光条件）。1.8.4. 计算一半建筑面积的范

12、围（1） 与房屋相连有上盖、未封闭的架空通廊和无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积一半计算。（2） 独立柱，单排柱的门廊、车棚、货棚、站台等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积一半计算。（3） 未封闭的阳台、挑廊按其水平投影面积一半计算。（4） 无上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积总和的一半计算。1.8.5. 不计算建筑面积的范围（1） 层高在2.20m以下的房屋，净高在2.05m以下的地下室和半地下室。（2） 突出房屋墙面的构件、配件、艺术装饰、垛、挑沿、半圆柱、勒脚、台阶等。（3） 房屋之间无上盖的架空通廊。（4） 无柱的雨蓬。（5） 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空

13、间安置箱、罐的平台。（6） 骑楼、过街楼的用作街巷通行的部分，以及房屋层用作街头巷通行的部分。（7） 房屋的天面，挑台，天面上的花园、泳池。（8） 消防、检修等用途的室外爬梯。（9） 构筑物如独立烟囱，烟道，水塔，储油（水）池、罐，地下人防干、支线等。1.8.6. 共有建筑面积的分摊计算1.9. 住宅设计规范中华人民共和国国家标准GB5009619991.9.1. 术语（1） 地下室(basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2（2） 半地下室(semi-basement)：房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。1.9.2. 套内使用面

14、积计算（1） 套内使用面积包括卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室、壁柜等的使用面积的总和。（2） 跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入使用面积。（3） 利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20-2.10m的空间按1/2计算使用面积；净高超过2.10的空间全部计入使用面积。（4） 坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利用标准层使用面积系数反求。（5） 阳台面积应按结构底板投影净面积单独计算，不计入每套使用面积或建筑面积内。1.9.3. 层高和室内净

15、高要求（1） 普通住宅层高不宜高于2.80m。（2） 卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。（3） 利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于 2.10m。（4） 厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。（5） 厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净高不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。1.9.4. 电梯设置7层以上住宅或住户入口层楼面距外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。2. 销售人员须知2.1. 房屋与土地房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。A. 国家所有的土与集体所有的土地目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城