《柳叶湖国际会展(中心)酒店项目可行性谋划书.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《柳叶湖国际会展(中心)酒店项目可行性谋划书.doc（35页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、柳叶湖国际会展（中心）酒店项目可研报告 第一章总论一、项目名称柳叶湖国际会展（中心）酒店二、项目承办单位及基本情况1、项目承办单位名称常德市新城投资有限公司2、项目承办单位基本情况常德市新城投资有限公司由湖南维一实业集团组建，于2002年8月经工商注册登记成立，注册资金1亿元人民币。法人代表肖勇。公司主要经营范围包括：房地产开发、地产投资、酒店建设投资、建筑材料、装饰材料、机电设备及配件经销。投资方湖南维一实业集团成立于1997年，由湖南五强产业集团公司和长沙维一置业有限公司共同组建，注册资本1.5亿元。三年来，集团依托雄厚的资金实力、人才实力和技术实力，按现代企业制度规范企业运作，相继开发出
2、一系列符合市场需求，满足消费者需要的房产精品，取得了骄人业绩。公司成功开发运作了航空母舰、白沙苑、维一星城等项目。公司已跃居湖南省民营企业500强（列房地产类第一名）。三、项目提出背景常德市旅游资源丰富，是正在建设和发展中的国家优秀旅游城市。常德经济基础较好，综合经济实力排在全省第二位，第三产业发展较快，发展酒店业的前景十分广阔。柳叶湖省级旅游度假区是常德市重要的开发建设地段，因其得天独厚的自然条件，良好的区域优势，无可争议的投资经商环境，从94年开发建设以来，已先后建成了比赛起点、终点、观礼台、礼宾广场、高标准赛道等体育运动设施，还建成了湖心岛娱乐城、金柳叶度假中心、柳叶湖宾馆等旅游服务设施
3、，已初步具有集吃、游、娱于一体的综合服务功能。但同时柳叶湖度假区的开发尚未形成足够的市场牵引力，综合性的、上档次、上规模的综合旅游服务设施还是一个空白。常德市新城投资有限公司在广泛的市场调研的基础上，为加快柳叶湖旅游度假区的开发速度，完善旅游服务设施，拟在常德市柳叶湖旅游度假区戴家岗地段，建设柳叶湖国际会展（中心）酒店。四、研究依据及范围1、研究依据1.1常德市规划局四分局规划设计要点及土地蓝线图；1.2旅游涉外饭店星级的划分及评定；1.3旅馆建筑设计规范（JGJ62-90）；1.4建设项目经济评价方法与参数；1.5工业与民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建设方提供的其它相关资料。2、研究范
4、围依据国家有关部门政策、规程、规范，对项目建设的必要性、建设规模、建设的内外部条件、专业技术方案、投资估算及经济效益等方面进行分析研究，并提出有关建议与方案，供投资主体和审批部门作投资决策参考。五、主要技术经济指标序号 指标名称 单位 指标 备注1 总用地面积 M2 164502 折合247亩2 总建筑面积 M2 110272 3 容积率 0.67 4 绿化系数 % 40 5 建设工期 年 4 6 建设投资 万元 18446 六、研究结论与建议1、研究结论1.1项目建设符合国家产业政策，能有效地促进常德市建设国家级优秀旅游城市的步伐，开发常德市旅游资源，提高旅客接待能力，更好地满足游客餐饮、住
5、宿、娱乐、购物的需求。1.2项目建设是以旅游带动产业结构调整，能有效地促进常德市的经济发展，改善投资环境，促进地区经济振兴。1.3本项目建设条件成熟，客源市场充足，从财务分析结果看，项目具有良好的经济效益和抗风险能力。2、建议从建设项目的诸多方面的研究情况表明，本项目的投资开发切实可行，建议有关部门对该项目的建设给予大力支持，为该项目的建设营造一个宽松的外部环境，以吸引更多的外商来常德投资兴业。第二章项目建设必要性一、发展旅游娱乐休闲业符合国家的产业政策发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着世界经济和贸易的不断发展，旅游业已成为较为重要的产业之一。随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，
6、伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和湖南省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，要求办成“三头”（龙头、带头、牵头）产业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设柳叶湖国际会展（中心）酒店带来了良好的契机。二、项目建设能促进当地经济和社会的发展柳叶湖国际会展（中心）酒店的营业收入由娱乐、住宿、餐饮及其他服务项目构成，通过丰富多彩的服务让宾客享受实实在在的高品位的消费。上述服务项目均是高效经济的项目，均易获得较好的经济效益。同时柳叶湖国际会展（中心）酒店建设在市区，可为市民开辟新的就业门路，缓解就业矛盾，有利
7、于维护社会稳定，起到繁荣城市经济的作用，为地区经济的发展创造良好的投资环境，促进地区经济的振兴。三、项目建设是常德市创建国家优秀旅游城市，开发常德市旅游资源，满足旅客餐饮、住宿、娱乐、购物的需要常德市委、市政府把旅游业作为一个重要的新兴产业，决心花大力气建设国家级优秀旅游城市。为此必须大力发展酒店业、旅游业，完善服务设施，提高服务质量和水平，吸引外地客人前来休闲、娱乐、观光、购物，拟建项目地处柳叶湖畔是常德市柳叶湖省级旅游度假区的重点建设地段，环境优美，交通方便，能很好地带动度假区的开发建设。第三章市场分析与预测一、常德市旅游宾馆设施现状常德市位于洞庭湖西岸，辖6县2区1市，人口600万左右。
8、改革开放以来，以“长沙的后花园，张家界的生活服务基地”为旅游发展坐标的常德旅游宾馆设施有了较快的发展。1、星级酒店的数量现在全市共有星级酒店20家，其中四星级2家，三星级5家，两星级13家。客房总数为1599间，床位总数为3115个。常德市市区主要星级酒店一览表名称 地理位置 星级标准 客房数 床位数华天大酒店 市武陵大道南段 4 218 410芙蓉大酒店 市洞庭大道西段 4 125 235华都大酒店 市人民中路 3 112 215金海大酒店 市建设路 3 98 174宏大宾馆 市武陵大道中段 3 99 164八百里大酒店 市武陵大道北段 3 63 126芷园宾馆 市芷园路 2 107 235
9、桃林宾馆 市建设东路 3 63 126凯利大酒店 建设西路 2 88 174星宇大酒店 市人民西路 2 48 98华云宾馆 市人民中路 2 91 187金宇宙大酒店 鼎城区武陵镇 2 50 105朗州宾馆 鼎城区武陵镇 2 79 240金叶宾馆 市武陵大道南段 2 44 88交通宾馆 市洞庭大道西段 2 64 120桥南宾馆 鼎城区武陵镇 2 41 90金山宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 73金凤宾馆 鼎城区武陵镇 2 33 51玉园宾馆 市建设西路 2 60 1102、客房出租率高于同行业水平，常德市酒店市场的平均出租率为75%，2001年呈现高峰。目前呈持续上升发展的趋势。常德市近年酒店平均
10、出租率年份 1997年前 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均出租率 40-50% 50-60% 55-60% 70-75% 70-75% 70-80%3、经营价格情况常德市星级酒店客房平均价星级 客房平均价（元/间.天）4 3183 2682 208常德市酒店平均房价变化表年份 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年平均房价上涨率% 15 15 8.6 3.7 7.4 7.6常德市在1996年、1997年和1998年处于酒店建设的高潮期，在这三年间新建和新开涨的酒店星级较高，规模较大，因此对酒店整体房价的提升作用较大。4、区域分布情况
11、常德市的酒店主要集中在常德市江北城区，分布集中，本项目所处的柳叶湖度假区位于常德市城区东北的城乡结合部，正逐渐成为常德市民旅游休闲的新兴地带，但缺乏高水准的酒店物业。二、常德市旅游量的现状情况1、游客2000年全年接待国内旅游者249.5万人次，比上年增长19.3%，接待入境旅游者1.5万人次，增长49.6%；2001年全年接待国内旅游者301万人次，比上年增长20.6%，接待入境旅游者1.82万人次，增长21.3%。2、旅游收入2000年全年旅游总收入12.5亿元，增长11.6%，旅游创汇670万美元，增长21.8%；2001年全年旅游总收入15.7亿元，增长25.6%，旅游创汇830万美元
12、，增长23.9%。3、客源根据常德市旅游局提供的数据表明，常德市旅游客源的构成基本上为常德市本地游客、国内其他地市游客和港澳台、国外入境游客，结构比为50%、30%、20%。4、花费花费表单位：元常德市内旅游者 国内其他地市旅游者 入境旅游者 返乡旅游者人均天花费 50 300 500 3005、停留时间2001年常德市外来旅游者平均停留时间为1.6天，其中团体旅游者停留1.8天，散客平均停留3.7天。6、行程特点常德市本地游客主要行程特点为当天出游，当天返回，并且出游地点主要集中于市内的几大城市公园和常德市境内的花岩溪、桃花源、太阳山等景点。国内游客主要为过境游旅客居多，多为途径常德的旅游团
13、在常德市区酒店逗留一天，其他为直接去常德市的下属县市的旅游景点旅游。入境旅游者与国内游客的行程特点相似。7、住宿设施的选择特点由于本地游客的逗留时间在一天以内，因此不会选择住宿设施。国内和入境游客多选择常德市内的高星级酒店，主要原因是旅行社与这些酒店有协议，其次是这些酒店客房数较其他酒店客房数较多些，有足够的能力来接待团体游客。8、现有景区接待情况桃花源：53万人次/年；花岩溪：12万人次/年；柳叶湖：47万人次/年。2001年接待国内旅游者301万人次，大部分为长沙客源。接待入境旅游者18200人次。二、市场需求预测常德市酒店业的客源主要有以下几个方面：1、常德市区的客源常德市区现有人口40
14、多万，加上外来人口达50多万。根据常德市城市总体规划，到2020年常德将成为100万人口的大城市。市区住户1999年的实际收入为5650元/人，其中用于文化娱乐的66.5元/人，全年宾馆收入3.5亿元。常德素有“鱼米之乡”的美誉，历来是国家重要的农产品基地，粮、棉、油、干鲜水果产量居全省首位，工业已形成烟业、酒业、米业、制造业、纺织业和造纸等六大主导产业。常德卷烟厂、中国粮食第一股金健米业、中国淡水养殖第一股洞庭水殖及德山酒业、国人啤酒、恒安纸业等一系列特大型企业和企业集团为城市的发展注入强劲的活力。1999年全市实现国内生产总值31.6亿元，经济总量位于全省第二，仅次于省会长沙。市民对餐饮文
15、化娱乐休闲的需求较高，目前仅武陵区就有各类茶楼、餐厅千余家，全市出租车的人均占有量和营业收益也列全省首位，这些都为常德市柳叶湖国际会展（中心）酒店的开发建设经营提供了良好的经济基础。2、外地来常德旅游的客源旅游经济正成为第三产业中引入注目的经济增长点，旅游消费正成为一种时尚。以旅游、娱乐、休闲为明显特征的新经济走势强劲，其中起龙头作用的是旅游。所以旅游作为朝阳产业正日益被各地所倚重，常德的旅游也随着这种气候热了起来。常德位于湖南省城几大旅游热点的中心，距张家界、衡山、韶山、长沙、岳阳都只有百余公里，是各旅游点之间的中转站。常德市区域也具有丰富的旅游资源，包括有地处武陵区深腹，与世隔绝世外桃源桃花源；有风光旖旎、湖面开阔、湖岸逶迤曲折，面积达17平方公里的柳叶湖；有湖光山色、林丰叶茂、白鹭起舞的花岩溪风景名胜区；有佛教禅宗祖庭，李自成禅隐山夹山寺风景名胜区；有江泽民主席题词的城头山古文化遗址；有“生物基因”宝库湖南屋脊壶瓶山森林公园；常德人还拥有全长3公里，撰诗一万余首，刻嵌壁画43幅，荣获吉尼斯纪录的中国常德诗墙。可以设想，不远的将来，来常德观光的游客将络绎不绝。常德市的旅游业这几年得到了飞快的发展：年份游客类别
