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1、 房地产估价师考试：房地产估价方法介绍市场比拟法。在评估房地产价格的时候，人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比拟。按理说，假如住宅的效用相近，那么房价理应差不多。符合规律的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者经常多看几处住宅，然后“货比三家”，在价格相等的住宅中选取效用的，或者在效用相近的住宅中选择价格的，从中选择出自己最中意的一个。这就是市场比拟法所依据的替代原理。 市场比拟法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简洁明白，易于采纳。但是，必需弄清晰市场比拟法的使用范围。采纳市场比拟法有三个必要条件：第一，需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说，要求房地产
2、市场比拟兴旺，有相当大的规模，有较长的历史。假如在某个地区房地产交易量很少，缺乏可供比拟的先例，那么市场比拟法可能消失较大的随便性或偏差。有的城市虽然已经积存了几万个房地产交易数据，可是，一旦根据比拟严格的标准进展分类，每一个样本的空间仍旧不够大。假如样本空间偏小，那么具有肯定置信度的区间就很宽。假如置信区间的上下限之间的距离拉得很开，争论房价时就失去了推断标准。其次，使用市场比拟法隐含着这样一个假设：在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断，即市场比拟法的使用前提是充分竞争。第三，采纳市场比拟法必需要求房价相对稳定。在市场比拟法中，房地产商估量的房价取决于他们对市场走向的预期。假如房地产市场比拟
3、稳定，那么房地产商会在当前房价的根底上加上肯定的通货膨胀率设定房价。假如市场不稳定，房价暴涨暴跌，那么采纳市场比拟法的困难就很大。在消失房地产泡沫的时期，采纳市场比拟法有可能高估房价，放大房地产泡沫。在这种状况下，市场比拟法完全丢失了用武之地。收益复原法。根据房地产将来的收益来估量房价的做法称为收益复原法。收益复原法的根底是理性预期理论。首先估量房地产在各个时期将要取得的纯收益，然后采纳适当的复原利率将纯收益折算到现在，各个时期收益的总和就是房价。假如在将来的纯收益和复原利率这两个环节上没有异议，那么收益复原法是最抱负的房价估量法。收益复原法关注房地产的将来收益超过其本钱。 使用收益复原法的第
4、一个困难来自于如何选取合理的复原利率。对于不同的投资者来说，这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说，这个复原利率就是银行存款的利率，也就是资金的时机本钱。当期的利率好说，困难在于将来利率的不确定性，利率的变动给复原利率的计算带来了不确定性。 其次个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时，由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来，在一般状况下银行利率和住宅折旧率变化不大，因此，的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场特别富强的时期，人们对房价的乐观估量提高了预期的纯收益，由于纯收益上升，房价自然也随着上升。事实上，人们的预期往往随着外部环境而变化。如果在某些时期房价突然暴涨，再加上新
5、闻媒体的炒作，很多人会随着潮流转变他们对住房增值的预期。在这种状况下购置住房看起来要比租房合算得多，从而越来越多的人由租房改为购房。这局部解释了为什么房地产市场比拟简单受到投机风气的影响。本钱估价法。采纳本钱估价法看起来比拟简洁，建筑本钱加上各项税费和正常的利润就是房价。本钱估价法特殊适用于房地产交易较少，无法采纳市场比拟法的状况，非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易，也往往采纳本钱估价法。对于新建筑的住宅来说，这个计算方法简洁明白，直接了当。可是，很多房地产商最不喜爱的就是这个本钱估价法，由于被加数中有两项见不得阳光，即开发商的利润和行贿本钱，假如说房价的构成很简单，也主要是这个缘由。
6、假设开发法。房地产商在打算是否开发一个工程之前，首先要估量出它的销售价值，然后扣除正常的土地开发费用，勘察、设计费用，建筑施工费用，销售费用，资金本钱（利息），税金等，最终扣除地价，剩下来的就是房地产开发商预期的利润。如果这个利润是房地产商认为能够承受的，他们就会乐观投入这个工程。否则，房地产商是无论如何也不会接手这个工程的。预先估量房价，然后再打算是否开发，这样的房价估价法称为假设开发法。假设开发法常常被用于房地产开发工程的可行性分析。在开发商预备投资某个工程之前，他们必需要估算出来地价。有阅历的房地产开发商对于建筑费用、销售费用、资金本钱、应缴纳税费等项本钱早已心中有数。房价扣除开发本钱之
7、后就剩下两大块：地价和利润。地价高了，利润就降低。假如利润低于某个水平，房地产商或者放弃这个工程，或者转变原来的设计预想，增加楼层，转变建筑物用途，使得这个工程有利可图。假如说房地产商有什么商业隐秘的话，的商业隐秘就是他们可承受的利润标准。有的房地产企业对外声称他们在某个工程中，特殊是在经济适用房工程中根本就没有赚到钱，也就是说，利润率等于零。如果如此，这些房地产公司都应当被树立为雷锋式的企业。在房地产商对一个开发工程感兴趣的时候，他们预期的利润率肯定不会轻易示人。他们最终实现的利润率毕竟是多少，这正是我们需要仔细讨论的课题。除了上述的房价评估方法之外，还有一些其他的估价方法，例如购置年法、长期趋势法、剩余估价法以及在成片开发的时候采纳路线价估价法等等。尽管这些方法在估价的技术上有所增减，但是根本原理仍旧没有超出以上四个根本类型。
