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1、工业地产工业地产含义指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和 综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂 房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50 年。工业地产分类 重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易 加工型通用型工业地产）。工业地产特性投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报。工业地产开发模式1. 工业园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其
2、运 作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整 体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。2. 工业地产商模式 指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础 设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目 相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。3. 主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，
3、通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企 业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整 个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。4. 综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模 式。5. 私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇 报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地 的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上
4、私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力， 时常也逐渐将其淘汰。五、工业地产企业盈利模式1. 主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体 土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工 业园区投资开发苏州普洛斯物流园。2. 进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利 项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租 售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施 后，进
5、行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营 管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施 平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质 是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3. 通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联 合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。 编辑本段产业地产产业地产是指在新
6、经济和城市经营背景下，以地产为载体，以实现财富的持续增长为目标，以工商业 地产、写字楼和经济园区地产为开发对象，整合自然资源和社会资源、综合开发，集约化经营的新兴产业 形式。消费型地产以健康、生态、人居环境与自然相融合为最高级特征，产业型地产满足消费型地产的功能 的同时，则是在此基础上以其更适宜人的创业发展、自我价值实现和投资的可持续增值为其本质特征。 产业地产特点产业地产追求资源价值最大化，而不是企业价值最大化。产业地产的出发点是将地产资源与其它资源 整合，把土地开发升华为区域经济增长极的培育。对于土地与房产的开发更是持续性的二次、三次的深度 开发和利用，因此具有更广阔的升值潜力与投资价值。
7、产业地产物业更注重非凡客户群的需求，提供菜单式定制化服务。产业地产追求经济效益的同时，更注重社会效益。产业地产在营造适宜人居住环境的同时，注重人们 的就业与个人事业的发展。产业地产能促进区域价值呈几何式增值，从而带动城市增值。各个子项目完成，会形成整体强大的社 会效益和经济效益。产业地产是为城市形象突出的代表之一，是具有冲击力的整体城市地标。产业地产具有超越地理空间的聚集与辐射功能。产业地产与传统商业地产的最大区别在于，它不单是以好地段所在地形成的自然辐射，而是在产业集 聚优势、区位发展优势的基础之上，借助城市发展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升 促进城市的繁荣和升级。编辑本段
8、工业地产与产业地产区别房地产又称不动产，它存在有三种形式，土地、建筑物和房地合一。工业用地和仓储用地不一样。按 土地用途来说来说工业用地是指指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施等用地，包括专用的铁路、码 头和道路等用地。不包括露天矿用地，该用地应归入水域和其他用地类。仓储用地是指城市中仓储企业的 库房、堆场和包装加工车间及其附属设施的建设用地。也就是说工业用地是用于生产，仓储用地是用于中 介服务，开发的用途和目的有区别。按房屋用途来说按工业用房来说是指独立设置的各类工厂、车间、手 工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋。仓储用房是指是指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油 库用房。你说的工业
9、地产应该是有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开 发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。应该包括厂房、库房、研发楼宇等开发。商业房地产（不动产）较工业地产复杂的多，商业房地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、 休闲等经营用途的商业类房地产，其开发用地的取得方式是经过法定的挂牌招投标、拍卖以及经过有关的 司法程序取得的，从土地的用途其有别于居住用地、工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用等；从 经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产产品形式。不是我们国家相关的法律、法 规、规章等所明示的一个用语，所以在我国法律上没有明确的界定，而只是在
10、市场实践中被广泛使用的词 语！其在商业开发中具体的表现形式主要有购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市 场、批发市场、物流园、仓储中心、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、商务写字楼、住宅的底层商 铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。土地使用年限不同尢 住宅地产的的土地使用年限是70年，商业地产是40年，工业地产是50年。由于工业地产的年限较 长而用途较单一，主要服务于工业生产，是否能在整个项目的生命周期里获得稳定持续性的投资回报是开 发商比较关心和担忧的。利润获取方式不同尢 住宅地产主要依靠建设完毕后销售回笼资金；商业地产的模式比较灵活有多种组合方式例如租赁与
11、出售多种组合，视具体情况而定。而工业地产的利润获取方式更加多样主要表现在两种：一种是与制造商 合作开发赚取适当的利润，是工业地产开发的较初级阶段的表现形式。另一种是开发商自建然后进行出租 或销售，运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费；其中中、小型生产商多选择以租赁 方式付出租金，而出售多以定向建设为主即根据购买企业的特定需求建造工业厂房。这种模式是我国本地 开发商多采用的。发展背景不同尢 住宅地产是城市化发展下的一个产物，与城市人口规模、市政配套建设和城市化速度有紧密的联系; 商业地产的发展与所处所处区域的商业化发展和宏观经济背景有影响。而工业地产受到国家和地方的产业 政策，土
12、地政策和生产要素成本影响的程度更大。对开发商的运营管理实力要求不同尢投资风险较大。工业地产在国内处于起步阶段风险防范体系还未成熟并且国内开发商普遍经验不足；所 以投资风险较传统项目而言风险较大。尢 工业地产的开发商除了要有良好运营土地和资金的实力外还要 具备更加专业、复杂的后期运营管理能力，这种管理能力不仅是局限在物业管理上更多地是强调配和制造 商进行生产所具备的专业化技能。这一点也是局限我国本土开发商进入这一领域的一个关键问题。除此之 外，成功地开发商还应该具有丰富的市场经验包括拥有广泛的企业资源，和先进的运营理念。工业地产的拿地成本相对较低工业地产成本远远少于商业地产，据统计 ，工业用地的基准地价只有商业用地的 14，而实际出让价 格，工业用地只有同类地段商业用地的 15到 110，甚至更低。虽然工业用地市场开始执行招拍挂， 同时竞争加大，地价会有一定幅度的上升，但是地块多在郊区，吸引力有限，因此涨幅不会很大。
