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1、摘要随着生产力的发展，生产要素和人口向城市聚集就会形成城市化。城市 化是社会发展的必然过程，城市现代化、城市数量增多、城市人口集中、城 市规模扩大是它城市化的具体表现。虽然我国的城市化水平稳步提高，但是 由于我国是全世界最大的发展中国家和最多人口的国家，所以我国的城市化 进程必然会推动全球的经济迅猛发展，同时我国的国民经济水平也将不断提 高。与此同时，我们需要认清城市化进程中引发的住房紧缺、城镇人口过快 增长、公共基础设施薄弱等一系列问题。随着城市化进程稳步实施，我国的 国民经济不断增长，同时房地产业也得到了很好的发展。现阶段如何做到趋 利避害，对城市化与房地产业的发展关系研究有着重要的意义。
2、本文从房地产业和城市化的基本理论着手，在我国现阶段快速发展的城 市化背景下，采用了定性定量分析法、演绎归纳法、系统分析比较法，分析 了城市化与房地产业之间的相互影响关系，总结出城市化的发展有效的带动 了房地产业的发展，房地产业的发展有力的推进了城市化进程，然后对徐州 市的城市化与房地产业的发展关系进行实证分析。关键词 房地产业；城市化；发展关系AbstractUrba ni zati on is the process of the developme nt of a productiveforces to a certa in level, the populati on and facto
3、rs of producti onto a gathering, urbanization has become the necessity of the development of human society, it is specific performanee: urban concentrations,Urbanisierung ist ein unvermeidbarer Prozess dergesellschaftlichenEntwicklung urbanmodernization. At present, Chinais in a new period of accele
4、rated urbanization, however, China is notonly the worlds most populous country,and the worlds largestdevelop ing coun try, Chin as urba ni zatio n process is bound to Chin as economyand the world economya strong impetus to the development. Must also recog nize that urba ni zati on has brought some p
5、roblems, such as: the rapid urban population growth, shortage of housing, infrastructure urba n are weake n. In the con text of Chin as accelerated urba ni zati on,with the developme nt of Chi nas real estate in dustry there are still some problems has bee n developed, How to profit and avoid loss t
6、his stage of urba ni zati onand real estate developme nt relati on ship?Meanin gful stage of urba ni zati on and the developme nt of relati ons of the real estate in dustry.Stage of Chinas cities into the background, starting from the basic theory of urbanization and real estate, deductive and induc
7、tive,quantitativeand qualitative, comparative analysis and systemsan alysis. First, an alysis of the impact of urba ni zatio n on the real estateindustryand the real estate industryon the effects ofurba ni zati onwere obta inedurba ni zati onresult in the developme ntbetwee n the real estate in dust
8、ry, real estate in dustry a strong impetus to the process of urbanization. Then Xuzhou City as an example of the Empirical An alysis of urba ni zati on and real estate developme nt.Keywords Urba ni zatio n Real estate Developme nt of relatio ns目录1绪论 11.1选题背景及问题提出 11.1.1选题背景 11.1.2问题提出 11.2研究目的及意义 21
9、.2.1 研究目的 21.2.2研究意义 21.3国内外研究现状 31.3.1 国外研究现状 31.3.2 国内研究现状 42城市化与房地产业基本理论 62.1城市化基本理论 62.1.1 城市化的内涵 72.1.2城市化水平评价指标 72.1.3中国城市化发展历史及现状 92.1.4我国城市化发展特点 122.2 房地产业基本理论 133.1.3城市化带来的流动人口对房地产产品消费的影响 173.2城市化对房地产用地结构的影响 173.3城市化加快房地产业产品结构的升级 184. 房地产业对城市化的影响分析 194.1房地产业对城市化经济环境的影响 194.1.1房地产的高关联性 194.1
10、.2房地产业对经济增长的影响 204.1.3房地产业对财政收入的影响 214.2房地产对城市人口就业的影响 224.2.1房地产业直接提供就业机会 224.2.2房地产业间接提供就业机会 224.3房地产业发展提高城市化质量 234.3.1房地产业为改善居民居住条件做出贡献 234.3.2房地产业的发展改善居民消费结构，提升了城市层次 245. 徐州市城市化与房地产业发展关系分析 255.1徐州市简介 255.2徐州市城市化发展评价 255.3徐州市房地产业发展评价 285.4徐州市城市化和房地产业长期趋势的关系模型 295.5促进徐州市城市化与房地产业健康发展的建议 325.5.1建立和完善
11、城市社会保障机制 325.5.2保持合理的城市化与房地产业发展速度 325.5.3房地产开发与城市化进程协同配合 33结论 33致谢 35参考文献 36ii1绪论1.1选题背景及问题的提出1.1.1选题背景城市化是指人类赖以生存的社会，由封建陈旧的乡村发展成为一个进步 文明的城市的所经历的过程。欧洲一些资本主义国家的城市化率达到 80%并 且在发达国家中，国家收入的大部分来自于城市。因而可见，大部分发达国 家的城市化水平基本经历了从兴起到发展再到成熟的基本历程。学者表示， 发达国家所经历的城市化历程在同一水平代表了城市化发展的总趋势。国民经济和社会发展十二五规划指出要稳步将农业转移人口转变成城
12、镇 人口。推进城市化的首要任务就是把符合条件的农村人口逐渐转化为城镇人 口。切实保障农民宅基地、承包地的合法权利和利益，让农民有权选择进城 或留乡。根据当地实际情况、分步进行，尽可能把在城镇居住满一定年限并 有相对稳定的劳务关系条件的农民工和他的家属转化成城镇人口。特大城市 的人口数量要做到合理的控制，加强整顿大中城市的人口管理条例，继续发 挥吸纳外来人口的积极作用，落户条件要根据当地实际情况放低要求。鼓励 引导各大小城市探索政策，对农业户口转变为城镇户口的规模做出合理确定。实施区域发展总体战略，构筑互补的区域经济优势、清晰的定位主体功 能，有效利用国土资源的空间、努力寻求人和自然相互协调的可
13、持续发展途 径，依法落实不同地区公共服务的基本条件，坚持走中国特色社会主义城镇 化的道路，制定科学的发展方案，大力发展城镇化。1.1.2问题提出我国城市化进程和房地产业正在经历一个快速发展的新时期，同时他们 之间引发了一系列不同程度的问题。在这个经济飞速发展的时代，作为城市 化最有效的物质载体，房地产业在城市化发展的各个阶段扮演着不同角色。随着一个国家城市化进程快速发展，这个国家无论在政治、经济、或者文化 方面都会受到不同程度的影响，暴露出不同层次的受污染的环境，紧张拥挤 的住宅，衰退的经济，腐败的政治等社会矛盾。所以关于二者间发展联系的 研究非常有必要。1.2研究目的及意义1.2.1研究目的
14、21世纪以来，我国的城市化进程己经处在一个新的高度，我国的城市化 率处于从原来的30%向 70%快速增长的新阶段。未来二十年我国都将处于城市 化发展最为迅速的飞跃时期，从城市空间格局到社会经济发展都将发生很大 的变化。该文章采用定性与定量的分析方法研究了城市化与房地产业发展的 相关关系。在此，以徐州市的城市化与房地产业为例，运用定量分析法研究 二者之间的发展关系，全面的分析城市化与房地产业存在的关联，进一步对 城市化与房地产业的未来关系协调发展提供合理依据。122研究意义城市化，在一定意义上，是传统的农业社会向先进的现代城市转变进程， 城市化的快速发展是中国目前迫切需要解决的问题。加快发展城市
15、化由房地 产业的发展影响着，城市的外观、承载力、基础设施的状况及功能是房地产 业的显性影响所在；房地产业的发展推动城市化进程则是它的隐性影响。所 以，房地产业促进了城市化的发展。房地产业发展与城市化水平的定量分析研究，既能带动整个国民经济的 良性循环，又能加快城市化与房地产业的健康发展。目前，我国城乡发展不 平衡，城市化与房地产业的发展被客观因素影响。所以，定量分析城市化进 程和房地产业发展之间的关系为房地产业的健康有序发展和顺利推进城市化 进程提供合理性建议有着非常重要的意义。1.3国内外研究现状 1.3.1国外研究现状（1）城市化与经济发展关系的研究现状美国著名经济学家兰帕德曾在经济发展和文化变迁一书中发表过一 篇名为经济发达地区城市发展历史的文章，在这篇文章中提到，美国的 城市化发展速度与经济增长速度在近百年的发展中呈现出一种显著的正相关 关系，经济发展水平与城市化水平相一致。除此以外，钱纳里对城市化进程 过程分析得出，城市化能够有着持续的推动作用，就是经济长期发展的结果。 钱纳里的另一个统计分析也指出：世界各国的人均GDP和城市化水平之间存在密切的正相关关系，即城市化水平随着人均GDP的增加而增加；反之，相对质量更高的城市化进程也将促进经济发展。在Hend
