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1、商业策划报告Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.商业市场场分析部部分一、 宏观环境境分析商业市场场与宏观观经济的的关系，是是一个局局部和整整体的关关系。从从宏观经经济角度度来看，整整体经济济的发展展为商铺铺市场的的发展奠奠定了比比较坚实实的基础础。同时时，宏观观经济的的发展水水平和发发展速度度也将促促进或制制约商铺铺市场的的发展。1. 城市背景景概述马鞍山市市位于长长江下游游南岸、安安徽省东东部，东临石石臼湖与与江苏溧溧水县和和高淳县县交界；西濒长长江与和和县相望望；南与与芜湖市市郊、芜芜湖县
2、、宣宣城县接接壤。至至芜湖市市区300公里；北与江江苏省南南京市江江宁区毗毗连，具具有临江江近海，紧紧靠经济济发达的的长江三三角洲的的优越地地理位置置。马鞍山是是20世世纪500年代后后期崛起起的新兴兴钢铁工工业城市市，现辖辖三区一一县。不不仅城市市生态环环境优美美，而且且地理位位置独特特，形成成了九九山环一一湖，翠翠螺出大大江独独特的城城中有园园，园中中有城的的城市风风光。其其城市建建设和环环境保护护先后受受到国家家有关部部委的多多次表彰彰，继获获得国国家卫生生城市、国国家园林林城市、全全国十佳佳绿化城城市、全国创创建文明明城市工工作先进进城市、全全国科教教兴市先先进市称号后后，20001年
3、年又荣获获中国国优秀旅旅游城市市称号号。马鞍鞍山市已已成为扬扬子江畔畔一颗璀璀璨的明明珠。南京一小时经济圈马鞍山自自建市以以来即被被称为安安徽的东大门门，但但在芜湖湖抢先建建成长江江大桥后后，合芜芜高速-芜宣高高速-宣宣杭高速速和合宁宁高速-宁沪高高速使安安徽目前前拥有了了两条通通往长三三角的快快速通道道，遗憾憾的是，它它们都不不经过马马鞍山。地地理位置置本就处处于长三三角边缘缘的马鞍鞍山这次次被推到到人为的的推到了了边缘缘化的的处境。机机场高速速、马鞍鞍山长江江大桥的的立项，以以及南京京地铁在在今年55月地铁铁投入运运营后，轻轻轨将向向江宁延延伸，建建设速度度为每年年不低于于9公里里。宁马马
4、联手，使使得马鞍鞍山在这场融融入长三三角的赛赛跑中赢赢得先机机。2. 经济因素素分析马鞍山的的宏观经经济环境境对该市市的商业业物业的的前景有有着重要要的影响响，现时时和未来来的经济济状况主主导了本本案的商商业定位位方向。以以下，我我们将通通过部分分主要的的宏观经经济指标标分析，来来探讨现现时马鞍鞍山经济济发展状状况及对对未来的的商业发发展影响响。马鞍山市市主要的的宏观经经济数据据：（除除特殊说说明外，以以下图表表数据均均采集于于统计计年鉴）指标单位20000年20011年20022年20033年20044年国内生产产总值亿元126.17138.15154.59189.1726509非农业人人口
5、万人50.8851.8854.2256.44458.117城镇居民民可支配配收入元/人69044724337720087944101889社会消费费品零售售总额亿元35.55438.22641.44246.8865266实际利用用外资万美元19055180004272280988110000全社会固固定资产产投资亿元30.55934.77561.668106.79145.46*20004年数据据取自2004年马鞍山市国民经济和社会发展情况统计公报，最终数据以2005年马鞍山统计年鉴为准2.1 国内生产产总值总体体经济趋趋势向好好据20004年统计计局初步步核实数数据显示示，20004年各项项指
6、标均均完成和和超额完完成了年年初确定定的预期期目标，多多项指标标总量实实现新的的重大跨跨越，财财政收入入和全社社会固定定资产投投资历史史性地跻跻身全省省前三位位，主要要指标增增幅创“九五”时期以以来最高高水平。220044年全市市生产总总值达2265.09亿亿元，按按可比价价格计算算，比上上年增长长19.5%，增增幅居全全省第一一，增速速比上年年加快11.3个个百分点点为100年来最最高增速速。其中中：第一一产业增增加值118.113亿元元，增长长12.5%；第二产产业增加加值1883.668亿元元，增长长23.3%；第三产产业增加加值633.288亿元，增增长133%。国国民经济济的加速速增
7、长，为为该市的的商业发发展提供供了有效效保证，增增加了市市民的收收入预期期，营造造了良好好的商业业消费环环境。结构调整整取得新新进展，产产业结构构继续优优化。非非公有制制经济加加快发展展，个体体私营经经济推动动力增强强。年末末，全市市共有私私营企业业44440家，注注册资本本为511.666亿元；个体工工商户达达3.336万户户，从业业人员为为5.55万人。全全年新增增私营企企业12271家家，新增增个体工工商户882011户。可可见，在在先前的的几年城城市发展展中，私私营经济济早已登登台唱戏戏，如今今开始显显现实力力，其部部分私营营业主必必将成为为本案的的投资、经经营或消消费的主主力客群群。
8、2.2 人口增长长社会会保障体体系完善善，购买买力获得得释放人口自然然增长率率继续下下降，220044年末全全市户籍籍人口为为1244.39万人人，其中中：农业业人口666.222万人人，非农农业人口口58.17万万人。220044年城市市实际居居住人口口62万万人，其其中：主主城区555万，当当涂城关关镇7万万人。由由趋势外外推法预预测，至至20110年马马鞍山市市城市实实际居住住人口规规模控制制目标为为90万万人。马鞍山城城市实际际居住人人口 （单单位：万万人）20011年20055年20100年20200年非农业人人口45567094农业人口口12111010暂住人口口581016合计6
9、27590120劳动就业业服务体体系继续续完善，全全年新增增就业22.4万万人，其其中实现现再就业业1.449万人人，城镇镇登记失失业率为为4.22。社社会保障障工作进进一步加加强，220044年末全全市参加加失业保保险职工工人数为为20.45万万人，领领取失业业保险金金人数为为2.331万人人；有220.669万职职工和88.3万万离退休休人员参参加了基基本养老老保险；城镇职职工的基基本医疗疗保险覆覆盖面扩扩大到227.3万万人。就就业服务务体系的的完善以以及保险险工作的的开展，是是社会稳稳定、经经济发展展、商业业繁荣不不可或缺缺的社会会保障体体系。2.3 城镇居民民人均可可支配收收入新商业
10、业模式可可望引导导生活新新方式据居民家家庭抽样样调查，城城市居民民人均可可支配收收入达1101889元，比比上年增增长155.9%；人均均消费性性支出772722元，比比上年增增长100%。农农民人均均纯收入入达39985元元，比上上年增长长27.6%，自自19998年以以来首次次高于城城市居民民收入的的增幅。城镇居民家庭恩格尔系数为36.7（城市经济主要预期目标表明，2010年城镇居民家庭恩格尔系数将下降至30）。居民可支配收入的快速提高及恩格尔系数的降低，预示着该市居民生活方式在不断的改变和升级，根据国中机构分析，马鞍山市的商业开始步入体验消费的商业模式，对于本案的定位对前瞻性和创新性提出
11、了更高的要求。2.4 社会消费费品零售售总额购买买力表现现强劲20044年全年累累计实现现社会消消费品零零售总额额52.65亿亿元，比比上年增增长122.4%，继续续保持两两位数较较快增速速。按行行业分：批发零零售贸易易业实现现零售额额46.03亿亿元，比比上年增增长111.4%；餐饮饮业实现现零售额额5.777亿元元，比上上年增长长17.5%。市统计局局统计资资料显示示，春节节前后，呈呈现出大大卖场唱唱主角、家家电销售售增幅最最高、超超市销售售份额最最大的特特点。天天润发、苏苏宁、鸿鸿泰、华华联等116家大大型零售售商业、餐餐饮业监监测统计计，共实实现销售售128803万万元，同同比增长长1
12、3.4%。家家电企业业销售增增幅最高高，苏宁宁电器带带动了马马鞍山家家电销售售市场，实实现销售售23662万元元，同比比增长662.77%。由此可见见未来马马鞍山市市的商业业消费，特特别是批批发零售售贸易仍仍然将保保持一定定的增长长速度，为为本案提提供适宜宜的商业业物业顺顺利去化化的市场场机会。2.5 对外经济济贸易引进进外资，成成果显著著马鞍山在在20004年继续续强化招招商引资资的工作作力度，充充分发挥挥园区招招商引资资的主力力作用，不不断拓宽宽招商引引资领域域，全方方位、多多层次、宽宽领域的的招商引引资工作作取得显显著成效效。全年年实际利利用外资资1.11亿美元元，比上上年增长长35.9
13、%；实际利利用内资资38.11亿亿元，比比上年增增长577.6%。全年年新批准准设立外外商投资资企业226个，总总投资达达1.229亿美美元。虽然基数数较低，但但外商投投资速度度明显加加快，城城市商业业消费理理念也将将不断更更新换代代，最终终将为新新商业的的形成和和繁荣提提供了市市场依据据。2.6 马钢成功功转制对对城市商商业的影影响分析析马鞍山是是依托马马钢一个超超大型国国企的支支撑，得得以不断断的扩大大和发展展的钢铁铁城市。在在19995年国国企改制制的钟声声敲响之之前，马马鞍山的的城镇居居民对马马钢的依依赖度是是不言而而喻的，可可以毫不不夸张地地说，当当时的每每一户家家庭都对对马钢有有或
14、多或或少的联联系。119966年开始始马钢减减员增效效，踏上上了痛苦苦的国企企调整之之旅。期期间，大大量的职职工担心心下岗，因因为谁都都没有做做好投身身于服务务、贸易易或零售售等属于于第三产产业的商商业经济济活动中中去的准准备。经经济数据据表明，在在20001年以以前，马马鞍山为为了及时时调整当当时城市市经济结结构失衡衡的状况况，牺牲牲了原有有的城市市发展速速度。而而如今，马马鞍山真真正实现现了凤凰凰涅磐，在在经济结结构优化化的基础础上开始始大力吸吸引外资资，发展展民营经经济，为为就业和和经济增增长提供供了多种种出路：新崛起起的山鹰鹰、星马马、中橡橡、格力力、圣班班戈等工工业企业业吸纳了了大量
15、的的就业人人口；更更多的人人将进入入商业、服服务、餐餐饮、旅旅游、金金融、电电信、教教育、医医疗、物物流等部部门。越越来越多多的马鞍鞍山人将将不再吃吃钢铁这这碗饭，而而是更多多地参与与到了国国民收入入的再分分配当中中去，并并且还产产生了很很多个体体经营户户。同时时，工业业企业、公公务员单单位的工工资大幅幅提高也也给国民民收入的的再分配配创造了了有利的的环境。只有当城城市的经经济结构构由单一一成功转转向多元元化之后后，经济济的发展展才能保保证相对对的平衡衡和稳定定，才能能真正做做足准备备进入城城市经济济的高速速发展期期。人均均收入的的大幅度度上升，生生活水平平的显著著提高也也就指日日可待。马马鞍山即即是处于于这一阶阶段的典典范，可可以预期期在不久久的将来来，该市市的商业业定将需需要更高高档次、更更多样化化的商业业业态来来满足当当地居民民的生活活需要。据不完全统计，每年从马鞍山流入南京的消费额高达10亿人民币，这现象已表明现今的马鞍山商业已不能完全满足当地人
