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1、光华小区103栋项目（通达世家二期）可行性研究报告目录：第一章总论一、企业概况二、项目开发背景第二章市场分析一、总体市场分析及预测二、区域市场分析及预测三、竞争楼盘销售业绩比较分析及2005年竞争形势预估第三章项目分析一、项目概况及背景资料二、项目所在区位概况三、项目交通状况四、项目周边环境及配套五、项目综合评价（SWOT）分析第四章项目定位及可行性研究一、项目物业定位二、项目形象定位三、项目市场定位四、项目卖点定位第五章综合素质营造建议一、规划设计建议二、单体设计建议三、素质营造建议第六章营销推广总体思路一、 营销战略二、 价格策略三、 推广方式四、 推售次序五、 推广时机第七章项目形象包装
2、建议一、命名建议二、示范单位包装建议三、地盘包装建议第八章项目实施计划一、开发计划二、施工组织与队伍的选择第九章投资估算及资金筹措一、项目投资估算及依据二、资金筹措第十章经济效益分析一、销售收入估算二、开发成本估算三、税金及利润第十一章财务分析一、财务盈利能力分析二、清偿能力分析三、财务不确定性分析第十二章可行性研究报告结论总述附表一：综合素质对比表附表二：动态资金测算表附表三：现金流量表附表四：敏感性分析第一章 总论一、企业概况 黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司成立于2001年9月17日，是一家民营股份制企业，公司法人代表龚保民，公司注册资本2275万元，资质等级为房地产开发二级，公司下设前
3、期部、工程技术部、销售部、经营部、财务部、综合部六个部门。 公司自创建以来，秉承“创新发展、诚实守信”的经营宗旨和“以人为本，科学管理”的经营理念，建立了 “缔造品位生活”的开发理念，先后开发建设了光华小区109#楼、145#楼、102#楼、民安小区153#楼、155#楼，光华小区147#152#楼，累计建成各类房屋面积近20万平方米，合格率100%，优质房率80%以上。其中光华小区147#152#楼又名通达世家一期以其优异的总体规划、人性化的户型设计、世家文化为主题的高尚人文社区定位、精湛的施工工艺和质量、优美的庭院景观规划建设、完善尽美的配套设施、优质的星级物业管理导入等在哈市第四届优秀住
4、宅评选活动中荣获优秀住宅奖优秀规划设计奖优秀户型奖庭院绿化奖住宅科技奖优秀物业管理奖六项大奖（全市仅十家），于哈市第十九届商品房展销会荣获最佳户型设计金奖（全市仅三家），项目自2003年8月公开发售至今，住宅销售率达到80%（项目总计403户住宅单位），商服销售率达到80%，成为哈市明星楼盘，并得到业主和社会各界的高度评价。 宝宇地产公司在快速发展过程中，不忘回报社会，2004年无偿出资400万元人民币修缮了光华街道路环境整治工程，以实际行动为城市建设添光增彩，为社区居民创造优美的居住环境，得到了政府和居民的赞扬。 在近几年的开发建设实践中，公司培养了一大批年轻化、专业化的企业管理人才、工程技
5、术人才和房地产营销人才，公司80%以上的员工具有大专以上学历，具有中、高级专业技术职称的员工超过30%。 黑龙江宝宇房地产开发有限责任公司，与时俱进，求真务实，为实现把每一个开发建设项目打造成精品的目标而不懈努力。二、项目开发背景（一） 商品房市场2004年哈市房地产开发建设总规模达万平方米，其中住宅建设达到万平方米，竣工万平方米，预计到2004年年末哈市城镇人均住房建筑面积可达到平方米。哈市今年加大了对住宅建设的宏观调控力度，大力发展普通商品住房和经济适用住房建设。全年哈尔滨市区房地产开发建设总规模达万平方米，竣工万平方米，完成投资亿元，同比分别下降、增长和。其中，住宅建设规模达万平方米，竣
6、工万平方米，同比分别增长和，（经济适用住房规模达万平方米，竣工万平方米）。预计到2004年末，哈市城镇人均住房建筑面积可达到平方米。今年哈市实现商品房销售万平方米，销售额亿元，同比分别增长和。其中，住宅销售万平方米，销售额亿元，同比分别增长和。哈市全年落实危房棚户区改造项目万平方米，完成年计划的。同时积极推进住房分配货币化，目前，已落实市直机关住房补贴资金万元，指导企业发放住房补贴万元。加大了住房公积金归集和贷款发放力度。预计全年可归集公积金亿元以上，发放公积金个人贷款亿元以上。从今年哈尔滨市楼盘总体情况看，楼盘价格涨幅在正常范围内，销售情况火爆。涨幅低于全国平均水平从年初开始，在上海、北京等
7、地，商品房价格节节攀升，一些城市的上涨幅度甚至超过20%。而哈尔滨市楼盘上涨幅度低于全国多数省会城市。据介绍，今年全国房价平均上涨13.5，哈尔滨涨幅为6.8，与往年相比没有明显增加。统计数字显示，哈尔滨房地产的价格平均为2574元，其中住宅价格平均为2249元，哈尔滨房价总体状况稳中有升。从年初至今，哈尔滨市商品房销售市场呈现明显增长态势，一些新开盘的住宅小区销售速度和比例大幅提高。商品房热销空置房削减据哈尔滨市统计局有关人士介绍，今年哈尔滨市房地产开发投资增势强劲，商品房销售旺盛，存量空置下降。有关资料显示，伴随着商品房的热销，商品房的空置面积也在大幅下降。上半年，哈尔滨市各类商品房存量空
8、置面积为315万平方米，比上年同期减少24.1万平方米，下降7.1%，其中，住宅空置率下降了21个百分点。商品房的热销使哈尔滨市空置房得到了大量消化。价格平稳增长将是今后哈尔滨市房价发展的基本格局。 （二） 宏观经济环境1、 经济指标 据哈尔滨市统计局最新统计数字预测，年，哈尔滨市快速增长。全市实现预计达到亿元，按目前美元对人民币的汇率计算，总量将超过亿美元。国民经济增长速度预计达到，创改革开放以来，继年和年之后的第三个高增速。全市人均预计达到元，按目前美元对人民币的汇率计算，人均将达到美元以上，突破了美元的重要关口，提前一年完成了“十五”计划人均 元的目标。 2、 固定资产投资2004年哈市
9、固定资产投资总额达到530亿元，增长22，提前一年超额完成“十五”计划510亿元的目标。由于不断优化经济发展环境，进一步拓宽融资渠道，鼓励、支持、促进民营经济快速发展，全市民间投资呈现强劲的增长势头。全年民间投资达到270亿元以上，占固定资产投资的比重首次超过半数，民间投头一次占据半壁江山。 3、 居民收入 2004年全市城市居民人均可支配收入达到8940元，比“十五”计划目标8470元高出近500元，增长速度达到13.1，为“十五”以来同期新高。 4、 城市化进程2004年3月，经国务院批准哈尔滨市对部分行政区划进行调整：撤销太平区，将其行政区域划归道外区；设立松北区；撤销呼兰县，设立哈尔滨
10、市呼兰区。 调整后的哈尔滨市辖道里、道外、南岗、香坊、动力、平房、松北和呼兰等8个区和宾县、巴彦、依兰、延寿、木兰、通河、方正等7个县，代管五常、双城、阿城、尚志等4个县级市。全市总面积5.3万平方公里，其中市区面积由原来的1660平方公里增加到4272平方公里；全市总人口954万人，其中城区人口380万人。 5、 远景规划到2020年，哈市将成为适于人居创业的城市，住宅建筑面积总规模达到16100万平方米，人均住宅建筑面积达到35平方米。远景目标：成为中国北方重要的中心城市，有创新能力的国内一流城市，有国际竞争力的东北亚大都会；区域定位是是东北北部跨省的区域性中心城市，东北亚地区的制造业基地
11、和具有一定国际影响的重要中心城市，中国北方文化名城，世界冰雪文化名城；职能定位是是以装备工业、绿色食品产业、冰雪旅游、以北药为代表的寒冷地区生物产业、高技术产业，以及金融业、物流业和中高层次管理为代表的现代服务业为主要职能；城市形象目标是：冬夏风光如画，多元文化荟萃，经济开放繁荣，人居环境优良的北方大都会。近期至2010年，远期至2020年，对城市2050年前后作远景发展构想。将以松花江（一江）为主轴，形成江南江北两大城区，构筑中心（道里、道外、南岗）、群力、哈西、哈东、平房、前进、松浦、利民、呼兰九大组团；打造阿城、双城、宾县、五常、尚志、肇东六个卫星城；将形成“一主五副”6个城市公共中心。
12、根据市规划局制定的哈尔滨大都市圈城镇体系规划，预计到2020年，哈尔滨大都市圈人口将达到1620万人。按照“核心圈”、“网络化城市圈”、“拓展圈”三个不同的空间结构层次，哈尔滨大都市圈体系包括大都市圈中心城市、次级城市、地方性中心城镇、重点城镇和一般的城镇5级。大都市圈中心城市即大哈尔滨，是由主城、二级聚集区、卫星城和小城镇组成的网络城市。 （三） 通达世家地产品牌系列开发通达世家一期项目（位于通达街325号）用地面积为11340，总建筑面积为65568其中：住宅建筑面积为52785 商服建筑面积为7383，1000平方米艺术主题会所1400平方米运动主题会所近3000平方米的开敞式室内大型泊
13、车位。项目共计住宅403套，商服21套，地上车库17个，室内车位143个。含两栋高层、五栋多层，其中两栋高层住宅16层（局部15层），两栋多层住宅7层、两栋住宅6层带阁楼，一栋多层3层。户型面积从34150.38平方米。通达世家一期总计销售额2.4亿元人民币，2003年8月8日开盘，历经16个月销售周期，住宅销售率达到80%，实现成交均价使用面积4880元/，商服销售率达到80%，实现成交均价使用面积8000元/，现已完成销售额1.8亿元，销售率达到80%。本项目已于2004年9月30日进户。宝宇地产在通达世家一期规划开发建设中，引入先进的规划设计理念和品牌化运作机制，立志把通达世家一期项目建
14、成哈市一流的精品楼盘，创造了哈市地产开发的多项领先成果，创新表现如下：1、 建筑规划设计（1） 依据地势巧妙规划出围合式布局，空间感强，庭院方正别具一格。（2） 16层小高层板式与多层建筑搭配，错落有致，南北通透，楼栋最大间距达到85米。（3） 红色外墙高级面砖配高档金色铝塑窗，裙楼高档干挂红钻理石镶嵌钛金条，小区主入口挑高8米纯金箔贴面拱顶造型配金色玻璃马赛克长廊，整体锻造紫铜欧式大门，尊贵优雅气派，创出哈市独有的经典美学设计。（4） 引入建筑风水设计，楼顶飘板以“双龙戏珠、飞龙在天”造型将中国古典文化底蕴与新古典主义建筑立面有机结合，夜晚楼顶灯饰璀璨，形成城市景观风景线，庭院采用了环境场优化设计，达到人与自然的和谐共处。（5） 哈市独具特色的动静双会所的设计，彰显世家风范。1000的艺术主题会所集琴、棋、书、画于一身，充分体现了社区的文化品味。1400的运动主题会所，给业主的生活增添更多情趣，带来更健康的轻松的生活感受。2、 建筑结构户型设计（1） 框剪结构预应力技术隐梁隐柱，超大弧形落地暖阳台，客厅大开间、大明厅、大落地窗，两腔三玻将繁华与宁静分离。（2） 16层板式小高层，一梯二至三户，依方位人性化尺度精心设计多款精彩户型，明厅、明卫、明厨的全明设计屡见不鲜。无论平层、错层、跃层的户型设计都充分满足了高层次居住者的需求。（3
