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1、国际项目可行性研究报告汇丰国际项目可行性研究报告项目解读经济指标具体数值占地面积439亩绿化率36%容积率2.5总建面积联排别墅22176平方米高层建筑460300平方米多层建筑47628平方米酒店式公寓26100平方米写字楼74923平方米商业69917平方米超市18198平方米地下建筑面积90300平方米项目位于XX市新浦区苍梧路，属于老城区住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有新区良好景观资源优势。而XX将对项目所在的东区板块进行规划建设，建成后的东区板块将建成集商贸、居住、行政办公为一体的综合性居住区，项目建成后将吸引更多的商务、居住需求。宏观
2、经济可行性: XX作为苏北经济振兴的重要阵地，城市经济始终保持健康稳定发展；房地产市场进入快速稳定发展阶段，市场发展前景良好；城市宏观经济、产业发展、人均收入水平、城市规划和交通规划等为房地产市场发展提供了发展基础和强劲的市场购买力。房地产整体市场可行性：XX房地产市场呈现出刚性需求较强的趋势；受地理环境的影响，刚性需求依旧旺盛；市场整体价格上涨明显，年均增速12%；由于结构分化较为明显，房地产规模和价格仍有较大的上涨空间。高端物业市场可行性：XX高端住宅市场同样呈现明显的供不应求状态，城市内部的高端住宅需求较为强劲，价格持续上涨。由于供需失衡的结构性影响，高端住宅市场将继续保持上升势头；高端
3、住宅开发潜力明显。项目自身开发可行性：项目位于新浦区苍梧路，属于传统高档住宅居住区与新区高档住宅居住区连接地带，既能享受市中心完善的生活配套资源，又具有云台山良好景观资源优势。目 录第一部分 项目总说明15一、项目开发单位简介151.1.2、资源审核151.1.2.1、项目现状介绍151.1.2.2、地块周围环境161.1.2.3、配套设施161.1.2.4、地块周围的交通情况161.1.3、综合分析171.1.3.1 地质状况分析171.1.3.2公用工程171.1.3.3气象条件研究181.1.3.4环境保护191.1.3.5消防及卫生措施191.1.3.6节能节水措施20二、项目位置20
4、三、项目现状211.3.1 四至范围211.3.2地势、地况现状21四、项目周边社区配套211.4.1 交通状况211.4.2教育：大中小学及教育质量情况221.4.3 医院等级和医疗水平221.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场221.4.5 文化、体育、娱乐设施221.4.6 公园221.4.7银行22五、规划控制要点22第二部分 XX城市发展方向研究24一、XX城市发展现状分析242.1.1城市区位分析242.1.2城市地理分析242.1.3行政区划分析262.1.4对外交通分析27二、XX城市发展潜力研究282.2.1XX发展优势分析282.2.2能源优势分析292.2.3土地资源优
5、势分析302.2.4政策优势分析312.2.3.1政策支持四个倾斜322.2.3.2国家级XX经济技术开发区实施的优惠政策332.2.3.3XX市招商引资优惠政策332.2.4新浦区发展优势342.2.5新浦新区发展优势36三、XX城市规划372.3城市规划前景372.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海”372.3.2三大城市定位分析372.3.2.1国际性的海滨城市382.3.2.2现代化的港口工业城市392.3.2.3山海相拥的知名旅游城市402.3.2总体规划402.3.3城市建设规划412.3.4.人口规划432.3.5.房地产业及城市建设用地规划432.3.6新浦新区控制性详细规划4
6、4四、宏观经济462.4.1XX整体宏观经济概况462.4.2主力产业分析462.4.3投资分析472.4.4消费市场分析482.4.5居民收支分析492.4.6财政收入分析492.4.7信贷形势分析492.4.8宏观经济对房地产影响分析502.4.9、GDP发展情况512.4.10、居民消费水平512.4.11、固定资产投资522.4.12、社会消费品零售总额分析522.4.13、房地产投资总额分析532.4.14、房地产施工面积分析532.4.15宏观经济对房地产的促进54第三部分 XX市整体市场分析56一、土地市场563.1.1、市场概述563.1.2、供应分析563.1.3、成交分析5
7、83.1.4新浦区土地供应情况分析60二、住宅市场613.2.1、市场总体特征613.2.2、住宅供求分析623.2.3、住宅供应分析633.2.4、住宅成交分析643.2.5、住宅价格分析653.2.6、客户需求分析663.2.7、竞争项目673.2.7.1新浦区项目介绍673.2.7.2竞争项目分析68三、商业市场773.3.1全国商业地产变迁773.3.1.1持有形物业明显增加773.3.1.2大项目集中放量783.3.1.3商业与地产迈向深度合作783.3.1.4大中型城市开发布局多中心化783.3.1.5、二三线城市成投资新热点783.3.2XX地区商业地产调研793.3.2.1XX
8、市商业规划及发展方向793.3.2.2、新浦区主要商业区域特点803.3.2.3新浦区目前商业的主要特点803.3.2.4新浦商业项目前景展望813.3.3需求市场分析823.3.4XX商业市场概述833.3.4.1供求分析833.3.4.2供应分析843.3.4.3成交分析853.3.4.5价格分析873.3.4.6市场环境分析小结88四、办公市场883.4.XX办公市场概述883.4.1、供求分析893.4.2、供应分析903.4.3成交分析913.4.4、价格分析92五、保障性住房市场分析933.5.1保障性住房发展情况933.5.2保障性住房投入943.5.3保障性住房对商品房影响分析
9、953.5.3.1保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠953.5.3.2保障性住房覆盖面在临界线以下963.5.3.3保障性住房与商品房的建设资金来源不同963.5.3.4保障性住房用地比例不高963.5.3.5保障性住房不会进入市场96六、XX市房地产市场发展趋势973.6.1我国二三线城市房地产发展趋势973.6.2XX市房地产发展趋势98七、市场需求分析99.3.7.1XX市2008年住宅消费市场调查993.7.1.1购置新房情有独钟993.7.1.2自用为主导1003.7.1.3地区是置业者首选1003.7.1.4最爱的是小高层或多层1003.7.1.5三房是首选1013.7.
10、1.6了解楼盘信息的渠道1023.7.1.7最希望的面积区间是90-100平方米1023.7.2项目整体定位原则102第四部分 项目定位105一、项目可行性初步验证1054.1.1、项目区位分析：1054.1.2、项目周边配套分析：1064.1.2.1、教育配套资源分析1064.1.2.2、自然景观资源分析1074.1.2.3、商业配套资源分析1074.1.2.4、市政配套资源分析1084.1.2.5、公共道路交通配套1094.1.3、项目周边案例分析1094.1.4、客源结构分析：1104.1.6项目swot分析1124.1.6.1优势分析1124.1.6.2劣势分析1134.1.6.3机会
11、分析1134.1.6.4威胁分析1134.6.4项目SWOT分析结论115二、市场定位：1164.2.1主题定位1164.2.2定位阐释：1164.2.2形象定位：116三、客户定位1174.3.1.客户群体的构成与特征的描述1174.3.1.1客户细分理论和准则1174.3.1.1.1客户细分理论1174.3.1.1.2客户细分准则1184.3.1.2房地产的消费效用与客户群1184.3.1.3、整体客户定位1194.3.1.4客户需求分析1204.3.1.5目标客户分析1204.3.1.5.2目标客户群总体描述（共同特征）1214.3.1.6消费心理1244.3.1.6.1购买本项目类别物
12、业的原因分析1244.3.1.6.2目标客户细分和心理分析1254.3.1.7、客户年龄以及区域分析1274.3.1.8、产品情感偏好选择过滤1284.3.1.9、目标客户分布定位1284.3.1.10目标客户群特征1294.3.2目标客户需求分析1314.3.3.本项目吸引和流失目标客户的因素列举与分析134四、产品定位1354.4.1建筑规模和总平面布置1354.4.1.1项目区位1354.4.1.2总平面布置1364.4.2规划设计1374.4.3建筑设计1384.4.4景观设计1394.4.5、户型分析141五、价格定位1454.5.1、定价方法1454.5.1.1成本加成原则1454
13、.5.1.2市场比较原则1454.5.1.3整体发展原则1454.5.2、价格定位策略146六、营销策略1534.6.1营销推广整体策略1534.6.2、推广目标及方针1534.6.3、项目销售策略1544.6.3.1销售推广总体目标1544.6.3.2销售方法1544.6.3.3销售进度1544.6.3.4销售执行流程图1554.6.3.5公开发售的销售策略1554.6.3.6销售阶段性突破与控制策略1574.6.3.7销售绩效评估1584.6.3.8销售程序1594.6.4、项目整合营销推广策略1604.6.4.1整合营销基本策略1604.6.4.2项目营销推广策略1604.6.4.3品牌形象宣传1604.6.5分阶段营销推广策略1604.6.6项目形象持续期（预热期）1644.6.7项目宣传火热期（强销期）1664.6.8项目持续热销期（持续期）167七、营销推广计划1674.7.1项目整体推广策略1684.7.2品牌形象导入期1684.7.3项目形象推广持续期1684.7.4项目品牌接受期1714.7.5品牌稳固期172第五部分：建设周期计划174一、项目开发分期情况174二、项目开发进度
