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1、学问点：单位换算1平方公里=1*106平方米1亿=1*1081公顷=10000平方米估价原那么：最有效运用应当以预期收益原那么最正确利用方式和变动原那么能持续多久为根底.另：最有效运用原那么应当以预料原理和变动原理为根底；供需原那么是以预期收益原那么及下述的变动原那么和竞争原那么为根底的。同时。由于土地具有个别性，因此其替代性有限。奉献原那么是关于局部收益递增递减原那么的应用。变动原那么及预料原那么亲密相关。合法原那么是前提。抵押, 担保, 税收, 记账目的类，要依据保守原那么，适当考虑市场本钱。1, 土地估价的概念：土地估价就是估价人员依据土地估价的原那么, 理论和方法，在充分驾驭土地市场交
2、易资料的根底上，依据土地的经济和自然属性，按地产的质量, 等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济开展, 土地利用方式, 土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。2011年4月12日：1, 中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例公布日期：1990年国务院；2, 总平面图要素：场地局域位置，内部及四周环境的反映，拟建道路等的位置以及主要建筑物及用地界限及相邻建筑之间的距离，拟建建筑物名称, 出入口位置, 层数及设计标高，指北针, 比例, 风玫瑰图；4, 一般因素：社会因素, 行政因素, 经济因
3、素 地理位置, 自然条件, 人口, 行政区划, 城镇性质, 城镇开展过程, 社会经济状况, 土地制度, 住房制度, 土地利用规划及方案, 社会及国民经济开展规划等 区域因素：商服繁华度, 交通条件, 根底设施和公用效劳设施配套状况, 环境质量, 城市规划, 产业聚集度； 区域在城镇中的位置, 交通条件, 公用设施及根底设施水平, 区域环境条件, 土地运用限制, 和自然条件等 个别因素：地势, 朝向, 地质, 土地污染状况, 临街条件, 土地形态, 面积, 土地运用限制, 土地运用年限等 宗地自身的自然条件, 开发程度, 形态, 长度, 宽度, 面积, 土地运用限制和宗地临街条件等区域因素也包含
4、土地运用限制，不包含容积率；5, 选择市场比拟法评估，必需确保估价对象同一供需圈, 用途一样或相近, 交易时间及估价基准日相差不超过3年，有三个以上案例。6, 基准地价的基准日及报告评估基准日相差不应超过3年；7, 8, 土地估价报告的主要内容：封面, 摘要, 估价对象界定, 土地估价结果及其运用, 附件；土地估价技术报告的主要内容：封面, 总述, 估价对象描述及低价影响因素分析, 土地估价过程, 附件。技术报告封面应有关键词，参照城镇土地估价规程2001年11月12日国家质量监视检验检疫总局土地估价实务：10, 根底设施用地估价不相宜接受 A, 收益复原法 B, 市场比拟法 C, 剩余法 D
5、, 基准地价系数修正法 E, 本钱靠近法答案：AC5, 接受收益复原法对设有租赁权的土地运用权估价，土地收益按土地剩余运用年限内最有效利用方式下得将来土地收益计算。4, 工业用地估价一般宜接受 。A, 市场比拟法 B, 长期趋势法 C, 基准地价系数修正法 D, 本钱靠近法 E, 剩余法答案：ACD7, 按规定，上市公司的土地资产处置方法有 A, 企业以租赁方式取得土地运用权B, 企业依法以出让方式取得土地运用权C, 企业以置换方式取得土地运用权D, 国家作价入股E, 企业无偿取得土地运用权答案：A, B, D 解析：依据国家有关规定，上市公司全部运用土地必需实行有偿运用方式，详细的运用方式有
6、出让, 租赁, 国家作价出资入股和授权经营等。8, 评估协议出让土地运用权的再转让价格时应先评估国有土地的国家权益价格，国有土地的国家权益价格评估方法有 A, 倒算法 B, 增值收益法 C, 肯定地租收益法 D, 实际收益法 E, 级差地租收益法答案：ABE17, 试算价风格整是估价程序的重要一环，对估价师的专业学问, 经验及推断要求很高。估价师必需衡量各试算价格的 ，进而确定最终的估价额。A, 相对重要性 B, 可用程度 C, 牢靠性 D, 合理性 E, 一般性答案：ABC6, 土地价格中不仅包括土地开发本钱, 全部或局部开发利润，而且还包括 A, 个别地租 B, 平均地租 C, 期望收益
7、D, 级差地租 E, 肯定地租答案：D, E 4, 机场, 码头用地在收益复原法评估中不需考虑垄断地租修正。10, 对划拨土地运用权评估时最常用的是基准地价系数修正法。5, 土地运用权转让市场是自由市场3, 对划拨土地运用权价值进展评估时，其取得本钱和开发本钱两项构成均应取社会平均本钱35, 是指在保证农业用地的前提下，农用地转为建立用地的潜力。A, 增量土地潜力 B, 构造潜力 C, 闲置潜力 D, 存量土地供应潜力答案：A1, 以转让为目的的划拨土地运用权评估不应包括土地运用出让金。由于转让时要补交，所以评估时应扣除评估值的40%得到估价结果2, 以抵押价值为评估目的时，划拨土地评估值中应
8、包括土地运用权出让金。应扣除土地运用权出让金10, 在评估城市宗地毛地价时，地价中应包含拆迁补偿费用。答案：错权利实体比方毛地一只鸡生地买回来剃了毛的鸡熟地做好了可以吃的鸡净地超市在售烤鸡毛地是指在城市旧区范围内，尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程, 不具备根本建立条件的土地。生地是指完成土地征用，未经开发, 不行干脆作为建筑用地的农用地或荒地等土地。熟地是指经过土地开发, 具备根本建立条件的土地。21, 在选择估价方法时，如估价对象位于城镇范围内, 基准地价覆盖范围之外，可以选择接受基准地价系数修正法，参照基准地价的末级地进展评估。答案：对依据土地估价报告标准格式(一般格式)的根本内容36,
9、 由于我国土地一级供应量由政府限制，不易引起竞争，因此对土地供应量的改变趋势探讨主要通过地区经济开展状况和政策导一直推断。答案：对23, 遵循合法原那么，要求房地产估价应以估价对象 为前提估价。A, 合法产权 B, 合法运用 C, 合法处分 D, 合法交易 E, 最正确运用答案：ABC35, 土地估价报告的评价主要对报告的 进展审核。A, 评价报告的内容是否全面B, 描述是否简洁精确C, 原那么及方法的选择是否正确D, 计算是否精确, 方法的运用是否精确E, 格式是否标准, 是否逻辑清晰答案：ABCDE36, 估价报告的合法性的内涵是指 A, 严格依据我国现行法律和各种技术标准的要求行事B,
10、主体认定事实清晰C, 符合法定程序D, 证据确凿充分E, 估价过程符合公司规定程序答案：ABCD合法性内涵要求评估人员在进展工程评估时，必需严格依据我国现行法律法规和各种技术标准的要求行事，主体认定事实清晰，证据确凿充分，符合法定程序。21, 现场调查的目的有 A, 核试验证，保证价值及估价对象严格对应相符 B, 视察土地实体特征 C, 了解周边规划 D, 现场体验周边环境 E, 调查人文景观答案：ABD除ABD外还有4, 最终目的是为各种影响因素的精确定位, 估价技术参数的选择和估价方法的选用供应物证。30, 土地估价报告的作用主要有 A, 履行土地估价托付合同 B, 描述估价对象 C, 记
11、述估价过程 D, 反映估价成果 E, 存入档案答案：ABCD土地估价报告的作用主要有：1, 描述估价对象；2, 记述估价过程；3, 反映估价成果；6, 以协议方式出让国有土地运用权的出让金依据协议确定，不受限制。受到限制，不低于基准地价的70%10, 以下不同估价方法适用目的的说法正确的选项是 。A, 商服用地宜选用市场比拟法, 收益复原法, 剩余法和基准地价系数修正法。B, 居住用地宜选用市场比拟法, 本钱靠近法, 收益复原法。C, 估价方法的应用应依据估价对象和估价目的，选用两种以上不含两种进展估价。D, 工业用地宜选用市场比拟法, 本钱靠近法和基准地价系数修正法，在特别状况下，也可接受收
12、益复原法。E, 评估新开发完成的居住用地最相宜的评估方法是本钱逼进法, 剩余法。答案：A, D居住用地宜选用市场比拟法, 收益复原法, 剩余法和基准地价系数修正法。对于新开发完成的居住用地可以选用本钱逼进法。18, 基于以下目的的地价评估中，评估结果能够表达土地在市场上客观价格水平的有 A, 确定征地片区综合地价B, 用地者托付评估其拥有土地的公开竞买价格C, 银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格D, 土地在有形市场中正常转让，转出方托付评估的价格E, 土地在有形市场中正常转让，潜在购置方托付评估的价格答案：BDE3, 某公司拟及市政府签订土地租赁协议，租赁宗地A用于仓储货物，租期自2010
13、年11月1日至2040年10月31日，现已约定租金为10元/m2，经调查，客观市场租金是13元/m2，出让土地复原率是5%。假设3年后，即2013年11月1日将该宗地承租运用权转让，那么此时点承租土地运用权价格的计算公式V=a/r11/1+rn2n=( )A 17， B 27 ，C37， D47，答案A承租运用权最多是二十年，所以是十七年依据规定,租赁合同的租赁期限不得超过20年,租期超过20年的,超出局部无效。12, 以下不属于办公用地特点是 。A, 收益性强 B, 市场较活泼 C, 附属设施较多 D, 集中分布在城区人流量大的区域答案：D3, 肯定条件下， 是影响地价的主要方面。B, 供应
14、 C, 需求答案：B1、 估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 答案：对2、 某工业开发区土地总面积为5平方公里，道路, 绿化等根底, 公用设施占地1.5平方公里，现已完成“七通一平开发建立。依据本钱靠近法计算，该开发区单位面积土地的本钱价格为400元/平方米。另据调查，该区域土地增值收益率为25%。现拟出让该工业开发区内一宗工业用地Y，出让年限50年，土地面积10000平方米，土地复原利率为7%。答复以下问题：假设按无限年期计算，该工业开发区平均土地价格为 元/平方米。A, 400 B, 500 C, 650 D, 714400*1+25%假设按无限年期计算，该工业开发区可出让土
