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1、上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款操作规程(暂行)为了规范个人购房贷款业务的具体操作，防范信贷风险，根据上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款管理办法（以下简称办法）及信贷的安全性、效益性和流动性的基本原则，制定本操作规程。本规程包括贷前准备、贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放和贷后管理六个阶段的具体操作内容。第一章 贷前准备贷前准备是我行选择开发商及其开发项目并进行商品房销售贷款合作的阶段。（一）个人金融部选择开发商及其开发项目进行商品房销售贷款合作的前提条件。 1对于开发商正在建设中的期房，要求多层住宅主体结构必须封顶，高层住宅必须完成总投资的三分之二； 2要求开发商必须取得了预售
2、（销售）许可证。 （二）个人金融部应对符合我行按揭贷款条件的房地产开发商及其贷款项目进行审查，并形成调查报告。应对开发商的企业概况、资信状况、合作项目资金到位情况、工程进度情况和市场销售前景以及商品房销售合作给我行带来的效益和风险进行可行性分析，并对发放个人购房贷款的总规模、相应年限及贷款比例提出建议。（三）风险管理部对个人金融部报送的调查报告等材料进行复审并提出复审意见，提交贷审会审批；（四）贷审会审批通过后，我行与开发商签订商品房销售贷款合作协议书；（五）要求开发商在我行开立结算及保证金账户。第二章 贷款受理凡符合办法规定贷款条件的借款人，我行个金部等有关部门均可受理其个人购房贷款申请。借
3、款人需填写上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款申请表，同时提交下述材料（详见办理个人购房贷款需准备清单）：（一） 借款人与房地产开发商或售房单位签订的商品房销售合同正本；（二） 借款人不低于房价的20%购房预付款的发票原件及复印件或在我行存入不低于20%房价的存单原件及复印件；（三） 借款人及其共有人、抵（质）押人及其共有人有效身份证件、户籍证明、婚姻状况文件原件及复印件。（四）借款人及其共有人具有稳定的偿还能力的经济收入证明。包括借款人及共有人所在单位人事、财务或其他有权部门出具的个人收入证明；税务部门开具的个人所得税完税证明；最近三个月中任一月份的银行代发薪金证明；借款人为私营业主或民营
4、企业股份所有人，可提供证明其个人收入的财务报表（最近6个月）或证明股利收入的文件及纳税证明及复印件。 （五）借款人用以担保的抵（质）押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵（质）押的证明；有关评估部门出具的抵押物估价证明；保证人的资信能力证明和同意提供担保的书面承诺；（六）借款人及其配偶签署的同意抵押并履行还款义务的同意还款声明；（七）我行认为必要的其他材料。借款人购买未与我行签订商品房销售贷款合作协议书的房地产开发商的商品房，还需提供下列资料：（一） 开发商企业营业执照、法人代码证书及资质等级证书的复印件；（二） 土地使用权证、商品房销售许可证的复印件；（三） 新建楼房门牌编号审批表复印件。我
5、行受理人员将借款人提交的原件和复印件与本人逐一核对无误后，将身份证、户口簿和结婚证原件退给借款人，并将其余的材料留存。第三章 贷前调查 贷前调查是我行个人金融部对借款人及开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性和借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况进行的调查、评估和鉴证过程。我行指定的律师事务所应对我行受理的借款人资料的合规性、真实性和完整性，出具律师见证书和法律意见书。如果借款人不符合贷款条件，我行应及时通知借款人并退还其全部资料。贷前调查内容应按照总行上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）中的要求进行。个金部贷前调查，实行双人负责制，重点是对借款人的资信
6、、偿债能力以及担保落实情况进行审查和核实。主要内容包括：（一）审查借款人信用记录是否良好、品行是否端正、职业是否稳定、购房动机是否正常、还贷意愿是否强烈，等等；（二）审查借款人是否具有偿债能力。一般情况按以下标准掌握：借款人家庭年收入在20万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的60%；借款人家庭年收入在15-20万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的55%；借款人家庭年收入在10-15万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的50%；借款人家庭年收入在6-10万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的45%；借款人家庭年收入在4-
7、6万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的40%；借款人家庭年收入在2-4万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的35%；借款人家庭年收入在2万元以下的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的30%。（三）审查担保是否落实。以借款人所购房作抵押物的，审查抵押率是否在80以下，在产权证办妥之前，售房单位是否能为借款人提供阶段性连带保证责任。以所购房以外的房产作抵押物的，抵押率是否控制在70以下。以其他类房产（包括新购两年内的别墅高档住宅、高档公寓和商业用房等）作为抵押物的，是否由具有相应商品评估资质的机构出具估价证明。以我行代理发行的国库券和定期存单作质押的
8、，审查质押贷款额、利息及可能产生的其他费用总额是否超过贷款期内可测算的质押物变现价值。国债、存单兑现日期先于还款日期的，是否在贷款发放前与借款人或出质人协商，选择了以下处理方式：到期兑现用于提前清偿贷款；转换为上海浦东发展银行沈阳分行定期存单继续用于质押；用贷款行认可的等额债券、存单调换到期债券、存单，继续用于质押并办理相应手续。借款人不能足额提供抵押（质押）物的，审查是否有贷款行认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人、其他经济组织的，是否具有代为偿还全部贷款本息的能力。保证人为自然人的，是否有稳定的经济来源，具有足够代偿能力，并在贷款行存有一定数额的保证金。经审查符合贷款条件的，个
9、金部信贷经办人员需在借款人审批表中填写审查意见。同时，将借款人的申请资料报送个金部总经理。个人金融部总经理收到信贷经办人员上报的待审批资料后，应进行如下内容的审核：（一） 借款人资格和条件是否具备； （二） 借款的用途是否符合我行的规定；（三） 借款人和信贷经办人员提供的材料是否正确、完整和合规；（四） 信贷经办人员对借款人资信状况的评价分析是否准确合理；（五） 抵押物、质押权利是否落实，估价是否合理；（六） 保证人的信用和担保方式是否符合规定及落实情况；（七） 贷款风险分析是否客观合理；（八） 其他需审查的事项。第四章 贷款审批我行办理个人购房贷款业务必须坚持审贷分离的原则，根据权限管理规定
10、审批贷款。权限内贷款实行岗位分离的原则，超过300万元（含）额度贷款报请分行贷审会审议，分行贷审会审批通过后，需上报总行审批。第五章 贷款发放贷款审批通过后，个金部信贷经办人员应根据贷款最终审批意见，与借款人联系，明确告之贷款发放过程中各方当事人应办理的有关手续。（一） 购买与我行签订商品房销售贷款合作协议书的开发商商品房的贷款发放程序。由我行通知签约的律师事务所、公证处、保险公司，要求各部门按约定的时间派人员到我行进行合署办公，为借款人提供一站式服务。 1签订合同。由我行信贷经办人员负责或由签约的律师事务所代理与借款人签订借款合同及委托扣款协议等有关文件。并视贷款担保方式，与抵押人（出质人）
11、签订抵押（质押）合同或与保证人签订保证合同。然后，个人金融部将填写完整无误的合同、扣款协议、借款凭证及个人贷款购房抵押备案审批表报送风险管理部复审，再送业务主管行长审批。2办理公证、住房保险及备案登记等相关手续。我行与借款人签订的借款合同生效后，我行指定的公证处为借款人办理借款合同公证，律师事务所代借款人办理购房抵押备案登记等有关手续。我行签约的保险公司为借款人办理个人购房贷款抵押住房保险，保险单副本交给借款人一份，保险单正本由我行留存。3发放贷款。我行收执房产部门为借款人出具的哈尔滨市个人贷款购房抵押备案登记审批表及备案批复后，由个金部信贷经办人员填制借款凭证，编制还款计划。借款凭证由信贷经
12、办人员、个金部门总经理、风险部总经理、业务主管行长签字。个金部信贷经办人员将借款凭证、还款计划以及贷款审批表交营业前台进行审核，一致后，再将借款人的贷款资金直接划入开发商或售房单位指定的存款帐户。4办理契证、房屋产所有权证及备案转抵押登记手续。开发商或售房单位收到我行的转款通知后，为借款人开具办理产权证明的有关手续，交由我行指定的律师代借款人办理契证、房屋所有权证及所购房的备案转登记手续。我行收执借款人的房屋所有权证、房屋他项权利证后，开发商或售房单位的阶段性担保责任解除。个金部将借款人的房屋所有权证、房屋他项权利证收执后，在个金部设立的重要物品登记簿中作交接登记，并将收执的权证移交风险管理部
13、保管。移交时，个金部开具代保管品付出凭证（一式三联），第一联作封包时封签；第二联个金部留存，作为将来领取权证的凭据；第三联由风险部留存。（二）购买未与我行签订商品房销售贷款合作协议书的开发商商品房的贷款发放程序。1签发贷款承诺书。信贷经办人可依据贷款最终审批意见，向开发商或售房单位发出贷款承诺书（主管行长签字），开发商或售房单位见贷款承诺书后，为借款人出具办理产权关系的有关手续；2. 借款人办理契税证、房屋所有权证；3我行见到借款人的契税证、房屋所有权证后，与借款人签订借款合同4借款人办理公证、抵押登记、房屋保险等有关手续；5贷款发放。我行收执房产部门为借款人所购房出具的房屋所有权证、房屋他项
14、权利证和抵押批复等相关文件后，办理贷款资金划转。第六章 贷后管理贷款发放后，个金部应与营业前台密切配合，做好贷款后期管理工作。信贷经办人员应做好借款人跟踪管理等工作，营业前台应负责做好会计核算、售后服务等工作，以保证我行信贷资金安全运营。（一）贷款挡案管理。贷款发放后，我行信贷经办人员需整理借款人的资料并归档。对抵押手续已办妥的，将个人购房贷款档案移交风险管理部。对抵押手续正在办理中的，信贷经办人员需关注并督促办理抵押手续，同时营业部前台需对提供阶段性担保的开发商保证金帐户进行监控，及时沟通反馈信息，以防范贷款风险。个人购房贷款档案要列明归档目录，移交风险管理部时，移交人和接交人需在归档目录和
15、交接登记簿上签字。个人购房贷款档案应包括三个方面的内容：1客户信息：确定借款人真实的购房行为及其自然、经济、社会状况的证明文件，包括商品房销售合同正本、售房单位或贷款行开具的首期付款证明复印件、借款人申请书、借款人及其共有人的身份证明、户口簿、婚姻状况证明复印件、经济收入证明以及贷款行认为必要的信息资料。2贷款额度信息：标示借款人借款额度的相关资料，包括贷款审批表、借款收据、借款合同、抵押（质押）合同或保证合同、还款计划及其他相关资料。3抵押物信息：确定贷款抵押物情况的相关资料，如房产部门出具的抵押批复和契税证、房屋所有权证、房屋他项权利证复印件、保险单副本等相关资料。（二）报表管理。个人金融部应于每日上午10：00之前将上一工作日贷款发放收回日报表报送风险管理部，并于每月初3日内向风险部报送上月个人信贷发生额及月末余额。（三）贷款还款管理。借款人还款分为一次性到期还款、按期还款、部分提前还款、一次性提前还款四种类型。贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次性还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的，实行按月等额本息还款法还款，还款方式采取借款人委托贷款行扣款方
