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1、 房地产开发产品完工前后的会计处理开发产品完工前本钱确实认开发产品完工前发生的本钱费用通过“开发本钱”科目反映，“开发本钱”工程与国税发202231号文件计税本钱支出的内容一样，包括如下内容：一、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建筑支出、农作物补偿费、危房补偿费等。二、前期工程费。指工程开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性讨论、筹建、场地通公平前期费用。三、建筑安装工程费。指开发
2、工程开发过程中发生的各项建筑安装费用，主要包括开发工程建筑工程费和开发工程安装工程费等。四、根底设施建立费。指开发工程在开发过程中所发生的各项根底设施支出，主要包括开发工程内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。五、公共配套设施费。指开发工程内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。六、开发间接费。指企业为直接组织和治理开发工程所发生的，且不能将其归属于特定本钱对象的本钱费用性支出，主要包括治理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动爱护费、工程治理
3、费、周转房摊销以及工程营销设施建筑费等。会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进展损益结转，“开发本钱”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品工程本钱费用的实际投入。税务处理上，国税发202231号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按估计计税毛利率分季度（或月）计算出估计毛利额，计入当期应纳税所得额。这说明税法上要确认未完工开发产品销售收入，但不直接计算对应的计税本钱，而是间接地以计税毛利率来确定销售毛利额。开发产品完工后本钱确实认开发产品完工后交付使用，会计上要确认收入，“开发本钱”归集的本钱费用相应根据已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售本钱。会计处理上，无
4、论资产负债表日还是财务报告报出日，本钱工程反映的本钱费用不肯定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、精确，也包含了为精确核算单位建筑面积开发本钱预提的本钱费用。所以，开发产品完工后，根据已售建筑面积和单位本钱结转的销售本钱，从会计报表上能够反映开发工程的实际经营状况。税务处理上，国税发202231号文件第九条规定，开发产品完工后，企业应准时结算其计税本钱并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的估计毛利额之间的差额，计入当年度企业本工程与其他工程合并计算的应纳税所得额。第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税本钱核算的终止日，不
5、得滞后。上述税法规定的内容可概括如下：1.开发产品当年度完工必需结算计税本钱。2.依据结算的计税本钱，对以前销售收入实际毛利额与估计毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。3.计税本钱核算终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴前。由此产生的会计本钱与计税本钱差异表现在：1.会计本钱与交付入住的建筑面积和确认的收入相配比，计税本钱只考虑实际毛利额，不考虑实际结转本钱。2.会计本钱年终结算止于资产负债表日，计税本钱可以次年5月31日前任一时点为核算终止日。3.会计本钱对未入账的本钱费用均可以预提；计税本钱则规定，预提本钱费用不超过国税发202231号文件第三十二条规定的范围和标准。4.12月31日5月
6、31日之间取得合法凭据，会计作为次年度发生的本钱费用或冲减预提本钱，税法则可以计入当年度计税本钱。例如，A房地产开发企业开发的某楼盘已于2022年9月完工并全部交付入住，出包工程合同总金额为8000万元，2022年12月31日前已取得的发票金额为5000万元。2022年4月取得的发票金额为1000万元，A公司12月31日根据合同造价预提了3000万元。年终结转后开发本钱无余额。计税本钱核算以2022年5月1日为终止日，企业的计税本钱包括：1.2022年12月31日前已取得的发票5000万元；2.2022年4月取得的发票1000万元；3.不超过合同总额10%的预提本钱800万元；企业的销售本钱当
7、年度为8000万元，企业的计税本钱当年度为6800万元，差额为1200万元。开发产品完工条件确实认开发产品完工是结算计税本钱的前提，国税发202231号文件规定，除土地开发之外，开发产品符合以下条件之一的，应视为已经完工：1.开发产品竣工证明材料已报房地产治理部门备案；2.开发产品已开头投入使用；3.开发产品已取得了初始产权证明。另外，国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2022342号）明确，房地产开发企业建筑、开发的产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开头投入使用时均应视为已经完工。开发产品开头投入使用是指房地产开发企业开头办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开头实际投入使用。开发产品假如没有竣工验收即提前办理入住手续，这种状况必需结算计税本钱，假如计税本钱资料不全、结算滞后，结算的当年度计税本钱就会小于实际本钱，从而对当年度企业所得税产生重大影响。
