一房数卖的法律适用问题初1

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1、一房数卖”的法律适用问题初探内容提要：“一房数卖”，从法律角度观之，既涉及 合同法，又关系物权法。而对物权变动模式的立法选 择乃合同法和物权法上诸项制度安排的逻辑前提。在 我国债权形式主义的物权变动模式下，一方面应充分 尊重合同自由，严格区分以物权变动为目的的合同和 物权变动本身，限制无效合同的范围；另一方面应维 护不动产登记作为不动产物权变动之公示方式的公信 力，保障交易安全。“一房数卖”的法律适用即应遵循 上述原则。关 键 词：合同效力 物权变动 一房数卖 法律适 用“一房数卖”，也称房屋多重买卖，是指出卖 人以同一房屋为标的物订立数个买卖合同，分别出售 给数个买受人的行为。在房地产交易中

2、，此种情况并 不少见，尤其在房地产市场出现大幅度的价格波动时 最为常见。由于我国尚无统一完备的物权法律制度， 加之实务界对我国合同法相关条款的理解不尽一 致，因此在审判实践中此类案件的裁判理由和裁判结 果存在一定的差异，特别是在数个房屋买卖合同的效 力、房屋所有权的最终归属等问题上分歧比较严重。 解决这些问题，不能脱离我国法律现有的物权变动模 式，以及由此而在合同效力、物权移转等方面引发的 一系列体系效应。本文拟从我国现行法对物权变动模 式的选择出发，并在这一背景下解读我国现行法的有 关规定，对“一房数卖”的法律适用问题谈谈笔者的 浅见，求教于方家。1一、我国现行法上的物权变动模式根据物权变动

3、原因的不同，可以将物权变动分为 基于法律行为的物权变动和非基于法律行为的物权变 动。其中基于法律行为的物权变动，又可分为基于单 方法律行为的物权变动和基于合同行为的物权变动。 后者是各个国家和地区的民事法律规制的重点，是物 权交易法的核心。通常意义上的物权变动模式，就是 指一个国家或地区的民事立法，对于基于合同行为的 物权变动进行法律调控的具体方式。2各国民事立法由于受到本国的法律传统和特定时 期的历史背景的影响，形成了不同的物权变动模式。 归纳起来，大陆法系具有典型意义的物权变动模式有 三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主 义。1、债权意思主义，又称意思主义，以法国民法为 其代表。

4、法国民法典第 711条规定，财产所有权因 继承、生前赠与、遗赠以及债的效果而取得或转移。 换言之，物权变动为债权行为的当然结果，不承认有 物权行为。以买卖契约为例，依照法国民法典第 1583 条的规定，第三人就标的物及其价金相互同意 时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖即告 成立，而标的物的所有权也于此时在法律上由出卖人 移转于买受人。所有权的移转以债权契约为根据，既 不须另有物权行为，也不以交付或登记为生效要件， 学说称为债权意思主义。2、物权形式主义，以德国民法典为其典范。 依此主义，买卖标的物所有权的移转，除须有买卖契 约、登记或交付外，尚须当事人就标的物所有权的移 转作成一个独立

5、于买卖契约之外的合意。此合意是以 物权的变动为内容，学说上又称为物权合意。德国民 法典第 873 条规定，为了移转土地所有权，或为了 在土地上设定某项物权或移转此项权利，或为了在此 项物权上更设定某项物权，除法律有特别规定外，必 须由权利人及相对人，对于权利变更成立合意，并将 此种权利变更之事实，登记于土地登记簿内。德国民 法典第 929 条规定，动产所有权的出让，必须由所 有人将物交付于取得人，而且双方就所有权的移转， 必须成立合意。如取得人已经占有该物时，仅须就所 有权的移转成立合意。此种把当事人之间有关物权的 合意与交付或登记作为引起物权变动的法律事实，即 物权变动的物权形式主义。3、债

6、权形式主义，又称意思主义与登记或交付之 结合，此种主义因以奥地利民法为其典型，故又称奥 国主义。依此主义，物权因法律行为发生变动时，除 当事人之间须有债权合意（债权行为）外，仅须另外 践行登记或交付的法定方式，即生物权变动的效力。 按照1811年6 月1日公布的奥地利民法典，这一 主义的基本要点如下：其一，发生债权的意思表示即 为物权变动的意思表示，二者合一，并无区别。此与 意思主义同，而与物权形式主义异；其二，欲使物权 变动实际发生，仅有当事人之间的债权意思表示（债 权契约）尚有未足，尚须履行登记或交付的法定方式。 因此，公示原则所须之登记或交付，系物权变动的成 立或生效要件；其三，物权的变

7、动，仅须在债权的意 思表示之外加上登记或交付即为满足，不需另有物权 的合意，故无独立的物权行为存在；其四，既然无独 立的物权行为存在，则物权变动之效力自然受其原因 关系债权行为之影响，因而所谓物权行为无因性也不存在。3以上三种物权变动模式孰优孰劣，是一个在理论 上众说纷纭的话题。但这已超出了本文的讨论范围。 尽管论者对于我国未来的物权立法对物权变动模式的 选择这一问题上仁智互见，但普遍认为我国现行立法 系采债权形式主义的物权变动模式。我国民法通则 第 72 条第 2 款规定： “按照合同或者其他合法方式取 得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另 有规定或者当事人另有约定的除外。”这里所

8、说的“合 同”，是指买卖合同、互易合同、赠与合同等债权合同。 “其他合法方式”是指继承、遗赠、征用、没收、法院 判决以及强制执行等。该规定表明，一方面，以发生 物权变动为目的的原因行为的成立和生效，并不直接 导致物权变动结果的发生；另一方面，财产所有权的 移转并不要求有独立的物权行为的存在，在一般情况 下，债权合同加上交付行为即可发生所有权的移转。 可见，作为民事基本法的民法通则采认了债权形 式主义的物权变动模式。我国合同法第 133条同 样规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但 法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这两条规 定中所说的作为例外情形的“法律另有规定”，主要是 指民事

9、特别法上关于不动产物权变动的规定。我国城 市房地产管理法第 40 条规定：“房地产转让，应当 签订书面转让合同”第60条第3款规定：“房地产 转让时，应当向县级以上地方人民政府房产管理 部门申请房产变更登记”由此可见，我国立法对不 动产的物权变动同样采认债权形式主义，以债权合同 加上过户登记的方式来移转不动产的所有权。笔者之所以用相当的篇幅来阐释物权变动模式问 题，是因为对这一问题的不同回答将导致对民法体系 内的合同效力、无权处分、风险负担以及交易安全等 相关问题作出不同的制度安排。因为“物权变动模式 的立法选择在运用民法的言说方式对特定社会经济交 往关系作出描述和反映后，就会在逻辑上限定民法

10、上 一系列制度的具体设计或表述”。4本文对“一房数卖” 的法律适用问题的探讨，即以我国现行法上债权形式 主义的物权变动模式为逻辑起点，通过体系解释和利 益衡量的方法，力求对这一问题作出符合法理的回答。二、数个房屋买卖合同的效力在我国债权形式主义的物权变动模式下，不承认 有独立于债权意思的物权合意，不承认有独立于债权 行为的物权行为，更无所谓“物权行为的无因性”问 题。物权变动的结果系因债权合同与登记或交付这一 事实行为相结合而发生，债权合同的成立和生效是物 权变动的前提和基础。考察“一房数卖”的法律效果， 自然应从考察数个房屋买卖合同的效力入手。“一房数卖”的基本法律特征就是出卖人以同一 房屋

11、为标的物，与多个买受人订立了房屋买卖合同。 如出卖人甲将其开发的一套商品房先后出售给乙、丙 二人，均订立了买卖合同，同时均未办理过户登记手 续。此时，两份房屋买卖合同的效力如何？在审判实 践中，有一种观点认为，虽然甲与丙订立了房屋买卖 合同，但因双方交易的房屋已被甲先期出售给乙，因 此甲、丙之间的交易损害了乙的利益，甲与丙订立的 房屋买卖合同也因此而无效。 5笔者对此持不同意 见。首先，合同当事人根据合同而享有的权利是一种 债权。从权利的功能和作用形式的角度看，债权属请 求权，其首要权能是要求他人为某种给付。所谓“给 付”，指特定的行为，在合同债权场合，即双方当事人 在合同中约定的某种确定的作

12、为或不作为。特定的行 为可能涉及到标的物，但权利人对标的物并没有直接 支配或排除第三人干预的权能。附带地，与作为支配 权的物权不同，作为请求权的债权不具有排他性，同 一标的物上可以成立两个以上不相容的合同债权，如 一物二卖，先后两个买受人都能够成立受让债权（请 求给付），6先买受人不得仅以自己的合同债权成立 在先为由而主张后买受人的合同债权无效。其次，出卖人就同一房屋订立数个买卖合同的行 为并不损害买受人的利益。如前所述，合同债权属相 对权，不具有公开性和排他性，其指向的客体是债务 人的特定行为，而非合同的标的物。因此，买受人无 法也不必知道是否存在“一房数卖”的情形。在“一 房数卖”的情况下

13、，任何一个买受人在办理过户登记 手续前都不能取得优先于其他买受人的权利，至于其 买卖合同成立时间的先后则在所不问。此即债权平等 原则。根据这一原则，各买受人均有权要求出卖人履 行房屋买卖合同，移转房屋所有权。“基于先后买卖契 约而生之此二重债权，系处于平等地位，并无位序关 系，不因先后而异其效力。因此，前买受人及后买受 人均得随时向出卖人请求履行债务。出卖人破产时， 前买受人及后买受人均以同等地位参与分配。”7诚 然，由于房屋属特定物而非种类物，最终只有一个买 受人能够取得房屋所有权，实现合同目的。但没有取 得房屋所有权的买受人可以根据买卖合同要求出卖人 承担违约责任以填补自己的损失。再次，“

14、一房数卖”不属于我国合同法所规定 的合同无效的情形。合同法从合同自由和鼓励交易 的原则出发，对无效合同的范围作出了适当的限制。 该法第 52 条规定：“有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家 利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利 益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会 公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。” 可见，无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具 有涉他性，超出了合同当事人的范围。而“一房数卖” 中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间利益、风 险的分配和责任的承担。因此，“一房数卖”本身并不 能构成合同无效的原因。

15、有疑问的是，如果后买受人 明知或应知就同一房屋有买卖合同成立在先，是否是 合同法第 52 条第 3 项规定的“恶意串通，损害第 三人利益”的情形？前已论及，由于债权的相对性和平 等性，后买受人与出卖人订立以同一房屋为标的物的 买卖合同，这一行为本身并不对先买受人的债权造成 损害，这已不符合合同法第 52 条第 3 项规定中的 客观要件即“损害第三人利益”，也就不能根据该项规 定认定合同无效。最后，从利益衡量角度观之，认定合同有效更有 利于保护买受人利益，更符合公平正义的观念，也更 有利于维护市场信用。如果对“一房数卖”中订立在 后的合同一律认定无效，则至少将产生如下不利后果： （1）使后买受人

16、订立合同的目的彻底落空。在合同有 效的情况下，后买受人因享有与前买受人平等的请求 权，尚有可能取得房屋所有权。若合同无效，则使这 种可能性完全丧失。（2）使后买受人无法获得违约救 济。合同无效，买受人据以要求出卖人承担违约责任 的基础即不复存在，其履行利益的损失无法得到充分 补偿，至多只能要求出卖人承担缔约过失责任，赔偿 信赖利益的损失。而信赖利益在范围上是不会超过履 行利益的。（3）使交易成本增加，交易效率降低。如 果对于成立时间在后的合同一律否定其效力，就等于 要求买受人在订立房屋买卖合同前必须确定其他人与 出卖人未就该标的物订立任何买卖合同，否则就要承 担合同无效的巨大风险。然而由于合同不具有公开性， 要达到这一目的几乎是不可能的。这无疑与合同法鼓 励市场交易、促进经济流转的基本原则相悖，也不符 合市场经济对交易便捷的基本要求。（4）不利于市场 信用机制的建立。如果认为“一房数卖”中的数个买卖