《全南县县城控制性详细规划E-02-01地块局部（原金龙镇砖瓦厂边）指标论证报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《全南县县城控制性详细规划E-02-01地块局部（原金龙镇砖瓦厂边）指标论证报告.docx（15页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、全南县县城控制性详细规划E-02-01地块局部（原金龙镇砖瓦厂边）指标论证报告二一八年一月第一章 项目概况及背景一、 地块区位本报告论证地块为全南县县城控制性详细规划E-02-01地块的东南角局部，位于原金龙镇砖瓦厂边，木金路东侧，育苗路北侧，用地面积为2349.63平方米。地块位置 图1：项目地块在全南县城的位置地块位置图2：地块位置图二、 地块现状论证地块目前为空地。现状该地块北侧、西侧为春蕾针织机械有限公司办公楼及厂房，地块东侧为空地，地块南侧临育苗路，地块周边的用地均保留的原有建设，尚未按照规划进行开发利用。图3: E-02-01地块（局部）地形图图4:地块现状照片图5:地块现状航拍图
2、三、 地块背景全南县县城控制性详细规划E-02-01地块（局部）规划为居住用地。2015年赣州市顺天房地产开发有限责任公司依法取得该用地的使用权，并获得全南县国土资源局颁布土地证书。但因地块周边道路条件不佳，相关配套设施不完善，居住小区的建设条件不理想，导致该项目至今未进行居住用地开发。如今地块周边的木金路、育苗路已建设完成，市政基础设施的建设基本成型，周边规划的公共服务等配套设施也正在逐步建设，该进行地块开发的条件已成熟。另一方面，随着江西省城市规划管理技术导则2014版的出台，对我省在规划管理中地块控制指标提出了新的指导要求。基于以上背景，为充分发挥土地效益，避免土地闲置，加快推进全南县城
3、市建设，补充县城居民住房需求，本着依法依规、实事求是、科学合理的原则，特编制全南县县城控制性详细规划E-02-01地块局部（原金龙镇砖瓦厂边）指标论证报告，按照新导则的要求，对地块开发的指标进行确定。图6:地块土地证书照片第二章 论证依据与原则一、 论证依据中华人民共和国城乡规划法（2008年1月1日）中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日）城市规划编制办法（建设部令146号）城市、镇控制性详细规划编制审批办法工程建设标准强制性条文（城乡规划部分）江西省城乡规划条例江西省城市和镇控制性详细规划管理条例江西省城市规划管理技术导则2014版城市用地分类与规划建设用地标准（GB5013720
4、11）全南县城市总体规划（2008-2030）全南县县城控制详细规划其他国家和地方相关法规及文件二、 基本原则1）集约、节约利用土地资源的原则严格按照规范要求确定经济技术指标，并充分利用土地资源，在合法、合规的前提下，对土地进行综合开发，保证土地的高效利用。2）实事求是的原则在城市开发建设过程中，规划的实施难免遇到现实的阻碍，规划可体现一定的灵活性，在依法、依规的前提下，按照合法程序对确认规划指标。3）地块开发总量不增加的原则因考虑地块开发不对区域的市政设施管网带来服务压力，在规划论证与分析时坚持该地块建设开发总量不增加的原则。第三章 相关规划的解读一、 对全南省城市总体规划（2008-203
5、0）的解读全南省城市总体规划（2008-2030）2008年10月通过总体规划纲要专家评审，2009年9月通过最终成果评审，并于2010年5月由赣州市人民政府批准实施至今。全南县总体规划确定论证地块为居住用地，因此，论证地块进行房地产开发符合总体规划的要求。地块范围图7:全南县城市总体规划（2008-2030）土地利用规划图二、 对全南县县城控制详细规划（2012）的解读全南县县城控制详细规划于2012年批准实施，在全南县县城控规中，论证地块为E-02-01地块（局部），规划为多层住宅用地，规划容积率为1.8，建筑密度为30%，建筑限高为24m，绿地率为30%。其主要技术指标详细情况如下表：地
6、块建筑后退要求为：北侧退城市道路不小于5米，西侧和南侧退城市道路不小于3米。详细情况如下图：图8：全南县县城控制性详细规划E-02-01地块分图则论证地块位于E-02-01地块东南角，其东侧规划为城市公共停车场用地，南侧临育苗路，规划道路红线宽为18米。地块东侧E-02-02、E-02-03、E-02-05地块分别规划为初中、小学和幼儿园，南侧规划有职校、农贸市场、文化设施用地，周边公共服务配套设施完备。图9：全南县县城控制性详细规划土地使用规划图第四章 地块主要技术指标研究基于前述对总规、控规的解读，建议E-02-01地块（局部）的主要技术指标应充分结合全南县县城控制性详细规划的要求，考虑对
7、周边地块影响，依据江西省城市规划管理技术导则（2014版）的规范新要求，明确规划控制主要技术指标。一、 主要控制指标由于论证地块为E-02-01地块的局部地块，而E-02-01地块其余部分现状仍为厂房或老旧住宅区，尚未按照控规的要求进行开发利用。因此，为不影响将来E-02-01地块其他部分的开发利用，建议论证地块的主要控制指标按照全南县县城控制性详细规划的要求执行，即容积率取1.8，建筑高度取30m，绿地率取30%，建筑密度30%。二、 日照分析基于以上主要控制指标，对E-02-01地块的局部进行概念方案布局，并对概念方案进行日照分析，可以看出方案及周边建筑均可满足大寒日累计日照2小时要求。因
8、此，以上指标满足日照要求，并对周边日照无影响，具备可行性。图10：概念方案日照分析图（大寒日）三、 建筑退让根据江西省城市规划管理技术导则（2014版）的要求，建筑退让城市道路红线最小距离控制应符合下表要求：表1：建筑退让城市道路红线最小距离控制依据上表要求，建议将原控规指标“建筑退让城市道路红线3m”调整为退让5m。建筑退让周边用地红线应符合下表要求：表2：建筑退让建设用地红线最小距离依据上表要求，建议将原控规指标“建筑周边建设用地红线3m”调整为退让5m。四、 停车泊位论证地块用地面积为2349.63平方米，按照容积率为1.8测算，则规划建筑面积约4229平方米，按照户均面积120平方米计
9、算，则该地块共可建设普通住宅约36户。根据江西省城市规划管理技术导则（2014版）的要求，应配备标准机动车位1.0车位/户，非机动车位0.5/户，因此该地块停车泊位数应不少于36个，非机动车位不少于18个。表3：建设项目停车设施配建标准五、 车辆出入口论证地块南面临街，因此车辆出入口应设置于南侧育苗路，由于论证地块南侧临街面距离木金路和育苗路道路交叉口停止线在65m以上，论证地块在南侧开口均可符合江西省城市规划管理技术导则（2014版）要求，因此，可不再另设控制指标。考虑育苗路南侧地块规划为职校用地，未来将建成学校，因此，建议论证地块在修建性详细规划阶段，设置车辆出入口时，应充分考虑职校的规划
10、方案，尽量避开规划职校的车辆出入口。第五章 E-02-01地块（局部）规划条件建议综合以上分析，建议E-02-01地块（局部）的规划条件如下表所示，在该地块的修建性详细规划及建筑方案设计中，均按照该规划条件执行。E-02-01地块（局部）建议主要技术指标控规要求调整情况用地性质R21(居住用地)R21(居住用地)不变用地面积（）2349.63容积率1.81.8不变建筑限高（m）3030不变建筑密度(%)3030不变绿地率(%)3030不变建筑退让退让南侧育苗路道路红线5m，退让周边用地红线5m退让南侧育苗路道路红线3m，退让周边用地红线3m按照导则要求提高2m车辆出入口NN/W/S停车泊位（个）标准机动车泊位36，非机动车泊位18按照导则要求重新测算其他要求1、建筑方案应满足日照要求。2、市政工程设计要求接入城市市政基础设施系统。3、公共配套：配建垃圾集中收集设施。4、建筑形式：建筑应以简洁、现代风格为主，充分考虑与周边城市环境相协调，并注意底层的材质运用。5、建筑色彩：宜选用中性色调，可可在建筑局部适量运用对比色，突出建筑的门窗、入口等节点。增加部分指引14
