房有关地产项目关于主要融资方式.doc

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1、房有关地推荐-产的项目关于主要融资方式房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资本密集型行业， 市场、资本、土地是房地产行业的三因素，在宏观调控的背景下， 资本自然成为核心的因素。 假如能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，两者相辅相成，必定会对经济增加产生巨大的推进力量。但从现状察看， 不论是房地产开发贷款仍是个人住宅花费贷款， 都存在过分依靠银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共鸣。 而在新的融资限制条件下，本质上能够说多半房地产公司是难以连续依靠银行贷款的， 这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式联合才能落到实处。十二种创新门路依据经验察看和梳理，我们列举出

2、 12 种房地产金融创新的门路（有别于传统的向银行贷款）。每种创新融资工具特色各异，包含政策拘束、风险利润和融资成本等。这就要求不论是政府部门、 房地产公司仍是花费者， 都要对各样创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。对此，我们也做了详细剖析。（一）上市融资 房地产公司经过上市能够快速筹得巨额资本，且筹集到的资本能够作为注册资本永远使用， 没有固定的还款限期， 所以，关于一些规模较大的开发项目， 特别是商业地产开发拥有很大的优势。 一些急于扩大规模和资本的有发展潜力的大中型公司还能够考虑买（借）壳上市进行融资。（二）国外基金 当前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式一是

3、申请中国政府特别同意运作地产项目或是购置不良财富； 二是建立投资管理公司合法躲避限制， 在操作手段上经过回购房、 买断、租约等直接或迂回方式实现资本合法流通和回收。国外基金与国内房地产公司合作的特色是集中度特别高，国外资本在中国房地产进行投资，多半选择大型的房地产公司，对公司的信用、规模和实力要求比较高。 可是，有实力的开发商相对其余公司来说有更广泛的融资渠道，再加之国外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，所以，国外基金在中国房地产的影响力还十分有限。（三）联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。 联合开发能够有效降低投资风险， 实现商业地产开发、

4、 商业网点建设的可连续发展。 大部分开发商抱着卖完房子就走的经营思想， 不行能对商业地产项目进行完美规划和长久营运，所以，简单出现开发商在时销售火爆，但他们走了此后商业城和商业街日渐冷清的现象。 开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发时期目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。（四）并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺乏开发资本成本的中小房地产公司因筹钱无门使大批项目停建缓建， 只有赶快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被回收； 另一方面，一些资本实力雄厚的大型房地产公司苦于手中无地而使项目搁浅， 所以，不失机机

5、地收买中小公司及优良地产项目， 进而实现规模的快速扩充。（五）房地产投资信托（ REITS） 2003 年末，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资本信托计划” 在北京推出， 代表着中国房地产信托基金（ REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参加房地产的开发过程等问题使我国市场过去的 REITS 产品与国际上真实意义上的REITS 有很大不同。 REITS 的风险利润特色是，股本金低，拥有较高的流动性；其次，利润安稳、 颠簸性小， 市场回报高， 可享受税收优惠， 股东利润高； 同时，REITS 推行专业化团队管理，有效降低了风险。（六）房地产债券融资

6、发债融资对筹资公司的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉及。再加上我国公司债券市场运作体制不完美和公司债券自己的一些缺陷，国内房地产公司多半不采纳该种融资方式。（七）夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其余次级债或优先股 经常是对不同债权和股权的组合。 在我国房地产融资市场， 夹层融资作为房地产信托的一个变种， 具有很强的可操作性。 最直接的原由是， 夹层融资能够绕开银监会 212 号文件规定的新刊行房地产会合资本信托计划的开发商一定“四证”齐备，自有资本超出35%，同时具备二级以上开发资质的政策。 与 REITS 对比，夹层融资更能

7、解决 “四证”齐备以前当务之急的融资问题。（八）房地产信托融资 防火墙是信托产品自己所拥有的法律和制度优势。信托财富既不是信托公司的财富， 也不是信托公司的欠债， 即便信托公司破产， 信托财富也不受清理影响，实现了风险的隔绝。此外，信托在供应方式上十分灵巧，能够针对房地产公司自己营运需乞降详细项目设计个性化的信托产品。 信托融资的主要缺点， 一是融资规模小； 二是流动性差， 因为受“一法两规” 的严格限制，远远没法知足投资者日趋增加的转让需求； 三是对私募的限制， 即规定资本信托计划不超出 200 份，相当于提升了投资者的门槛。（九）项目融资 项目融资是指项目的包办人（即股东）为经营项目建立一

8、家项目公司，以该项目公司作为借钱人筹借贷款， 并以项目公司自己的现金流量和收益作为还款根源，以项目公司的财富作为贷款的担保物。（十）开发商贴息拜托贷款 开发商贴息拜托贷款是指由房地产开发商供应资本，拜托商业银行向购置其商品房者发放拜托贷款，并由开发商补助一按限期的利息，其本质是一种“卖方信贷” 。开发商贴息拜托贷款采纳对购房花费者供应贴息的方式， 有益于住所房地产开发商在房产销售阶段的资本回笼， 能够防止房地产开发公司在暂时销售不畅的状况下发生债务和财务危机， 能够为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。（十一）短期融资券 短期融资券指公司依据法定程序刊行，商定在 3、6 或 9个月内还本付

9、息， 用以解决公司暂时性、 季节性短期资本需求的有价证券。 短期融资券所拥有的利率、限期灵巧 周转速度快、成本低等特色，无疑给当前资本欠缺的中国房地家产供应了一种可能的选择。 短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的拘束， 但就当前的状况来看， 因为短期融资券的刊行推行承销制，承销商从自己利益考虑，必定优先考虑资质好、刊行规模大的公司。（十二）融资租借 依据合同法的规定，房地产融资租借合同是指房子承租人自己选定或经过出租人选定房子后，由出租人向房地产销售一方购置该房子，并交给承租人使用，承租人交托租金。（十三）房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转变为资本

10、市场上的证券财富的金融交易过程， 进而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转变为债权拥有的有价证券形式。 房地产证券化包含房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。 我国正处于房地产证券化推行的初级阶段 进行中的住宅抵押贷款证券化是其现实切入点。据实选择融资方式需要明确的是， 对当事各方来说， 并不是上述每一种融资工具都合用于自己。 房地产开发的不同项目、不同环节或不同的地产公司有着不同的风险控制和融资需求，所以，怎样依据自己真相来确立最优融资构造， 躲避融资风险是房地产公司融资决议的核心。以下分别加以说明（一） 房地产开发各环节合理的融资方式房地产开发能够分为七个环节

11、： 开发项目的立项和可行性研究、 规划设计和市政配套、选择地址和获得土地使用权、 开发项目的先期工作、 建设管理和完工查收、房地产商品的经营和物业管理。 依据融资的不同需求， 我们能够将这些环节概括为三个融资阶段，依据不同阶段面对的风险来选择每个阶段合适的融资工具。1、准备阶段，钱币资本转变为贮备资本这一阶段的开发成本和花费包含购入土地使用权和原资料、 支付可行性研究和规划设计花费等。 这一阶段房地产公司主要面对投资估量不足， 融资规模不够的风险。该阶段融资限期最长，数额较大，遇到政策规定自有资本须达到 35%以上才可获取银行贷款的限制， 一般房地产公司难以达到要求， 为获取贷款一定保证 “过

12、桥融资”的可得性切实，资本流稳固性较高，所以，能够接受较高的融资成本。夹层融资既包含债券融资又包含股权融资， 躲避了政策限制， 能够作为此阶段融资的首选，用以增补自有资本。使用夹层融资后，自有资本比率达到 30%以上，便能够使用信托融资。关于资质较好的大型房地产开发商能够考虑刊行债券、reits 与国外资本合资建立项目公司进行投资 上市和并购等方式在项目准备阶段以前利用， 保证整个开发过程中资本链条的顺畅。 中小型公司可在此阶段选择联合开发，实现地产商和经营商结盟合作， 兼顾协调，使两方获取稳固的现金流，有效地控制经营风险。2、生产阶段，贮备资本转变为生产资本这一阶段的开发成本包含“七通一平”

13、等土地开发成本，建筑、安装工程，配套设备建设等支出， 房地产公司面对建设项目迟延、 原资料价钱上升等风险。 这就要求开发商融资进度尽可能与开发进度配合， 既知足工程需要， 又不可以因过分融资致使过高的资本成本。基建垫资是本阶段本质操作中主要资本根源之一， 这样房地产开发公司即可将一部分融资的困难微风险转移给承包商。 完工后生产资本转变为成品资本。 合适选用信托、夹层融资等方式，融资成本较高，但受政策限制较少，相对简单筹得资金。短期融资券，一般在 9 个月内还本付息，拥有益率、限期灵巧 周转速度快、成本低等特色， 是信用优秀的房地产开发公司， 在生产阶段和销售阶段进行连接的时候，解决短期资本缺口

14、的理想融资选择。3、销售阶段，成品资本转变为钱币资本开发商销售房地产回笼资本， 这一阶段房地产公司面对贷款利息税高升， 购房者拖欠款等风险。本阶段购房者需要融资。 关于工作时间不长， 但有较高收入预期和还款能力的年轻人可采纳按揭贷款； 工作时间较长或有必定财富存储的中老年购房者可选择住房公积金、抵押贷款，或综合使用以上方式。融资租借也能够减少支付负担，实现真实意义上的“零首付” 。（二）不同房地产开发项目融资方式的选择不同开发项目金融创新方式的选择，取决于市场发育程度和投资者的信心程度。现有融资格局是各方博弈的结果， 包含银行风险、 资本市场发展状况和公司信用等方面。1. 住所住所是房地产开发

15、最主要的项目种类之一。 住所的经营模式是开发并销售， 融资相对商业用房较为简单， 享受税收优惠， 但其贷款抵押期一般较长。 不同品位的住所种类资本运作规律、 花费集体以致政策环境都不同样， 考虑融资方式的选择时应进一步细分住所市场。别墅、高档住所区：这种住所花费集体针对高收入阶层，目标花费群狭窄、需求个性化隐含着较大的销售风险， 整体看空置率较高。 高档住所往常要求较高设计水平，可行性研究和专业设计花费高昂，所以，在开发的准备期融资需求大，而准备期又是不确立性最大的开发阶段。 近似于商业用房， 开发商更需要拓宽融资渠道，为保证资本的可得性和稳固性，愿意接受较高的融资成本。夹层融资、信托、项目融资、 reits 等是较为理想的融资方式。一般商品房： 中端客户贷款比率较高， 违约率略高于高端客户。 融资租借能够构造事实上的 “零首付” ：“卖方信贷” 能够经过开发商补助的方式为他们供应贷款上的优惠， 减少他们的还贷压力； 这种住宅的购置者申请的个人抵押贷款是房地产证券化的主要根源。经济合用房：该种类住所适合中低收入人群，贷款比率最高、违约率也最高。低收入人群难以获取高额的购房贷款额度，