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1、工程维修作业指导书文件编号：RWWY/WI-WX-025能耗管理版本版次：A/1共13页生效日期：2018/01/01目的为规范公司各项目能源损耗管理，降低项目月均能耗费用，达到有效控制营运成 本，为公司经营管理创造新的价值，特拟定本作业指导书。适用范围适用于适用公司下辖各项目。职责运营管理部统筹能耗管理，指导，监督项目节能降耗具体措施落实，评估能耗管 理效果；运营管理部负责对项目招投标和前期物业服务合同签订时，在标书和合同中 对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评 审；财务综合部负责能耗费用收支核算，财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况 进行监管；项目依据该
2、管理办法做好能耗管理，因地制宜制定节能降耗方案，提出降耗目标；项目客服部/收费员负责代收能耗费用的催缴；项目工程部负责能耗管理数据的抄录及整理分析，组织项目能耗方案的实施，适 时控制能耗。工作规程能耗分类；（如：住宅室内使用的水、电、气，商铺营业等使用的水、电等）；（如：共用的电梯、公用的供暖、增压水泵、生活、消防水泵、水系景观、游 泳池、绿化及清洁用水、中央空调、泛光照明、室外、楼层及车库照明、物业办 公及后期设备、供配电设备等产生的能耗等）公共能耗分类明细序号能耗输出设备系统能耗产生细项备注1建筑给排水设备系统污水泵、二次加压、稳压泵、加压泵、2暖通空调设备系统中央空调、供暖加热、送风系统
3、3供配电设备系统高压供电、低压供电、稳压供电、配电转换4应急发电设备系统发电机组、电源转换、油品5照明系统路灯、梯灯、管井灯、岗亭灯、车库灯、景观灯、6电梯设备系统电梯供电、电梯稳压、电梯备电、 电梯照明、电梯空调、电梯通风7楼宇智能化设备系统监控、可视对讲、门禁、红外对 射、背景音乐、车辆道闸、网络 程控8消防设备系统自动灭火、应急照明、喷淋、烟 感、温感、卷帘门、应急广播、 警铃、手动报警、正压送风、排 烟、消防控制柜喷泉、游泳池、草坪灯、自动浇9 园林绿化工程系统水、油品照明、电脑、打印机、空调、点10 办公后勤设备系统 钞机、饮水机、消毒柜、热水器、电视、燃气等电等由经营单位或个人承担
4、部分的能耗；（如：户外广告、网络基站、宽带电源、 充电桩、售水机、其他经营类设备用电） 水电过户 能耗管控为便于后期管理结合项目实际情况向开发单位提出意见和建议，参考如下:能耗管理前期建议序号意见、建议依据备注1商业配电室内商铺等商业用电与物业共用部位、共用 设备和公共设施用电总线分路供电，确保物业共用部 位、共用设备和公共设施用 电可以安装1块总表单独计 量国家发改委“发改价格 2013973号”文件国家 发展改革委关于调整销售 电价分类结构有关问题的通知规定：“城乡居民住 宅小区公用附属设施用电 （不包括从事生产、经营活 动用电），执行居民生活用如商业用电与 小区公区用电 混用，供电单位
5、无法对小区内 公区用电单独 计量，无法执行 居民用电电价格”2物业共用部位、共用设备和公共设施能耗应该分区域、分系统单独计量便于项目能耗统计分析3物业共用部位、共用设备和公共设施能耗计量装置安装位置集中并且合理便于能耗数据统计汇总4物业共用部位、共用设备和 公共设施用电全部加锁、安 全可控制，用水水龙头全部 为钥匙开启、绿化用水接 口统一使用插口式装置便于项目能耗管控5自用能耗的计量使用预付费系统便于能耗费用的收取6非业主或使用人自用供水供电管线不得从其专有部分明敷经过避免出现私接水电情况，后期核查难度较大7各计量装置需设置在公共区域便于对能耗使用的把控8建议使用节能新产品、新技路灯、庭院灯可
6、术使用太阳能或 风能，楼道灯使 用声光控LED 灯，地库灯使用 雷达感应LED 灯（外单位（个人）用电（水）情况登记表和能耗统计表），对所有计量 装置信息进行统计汇总，统计信息包括但不限于：用户名；用户编号；表号；使用起始时间（物业公司开始承担能耗的时间）；底数（起始时间计量 装置读数），计量台账报公司运营管理部备案。根据计量台账制定能耗统计汇总 方案，自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗每月都能够独立并精 确统计。（如：利用球阀进行补水的自来水补水装置、消防补水装置、中水补水装置，地 下车库照明、路灯照明等）；能耗柱状图示例：XX项目XX区域用水/电量对比2016年 2017年9业
7、务合作能耗管理10市政公用能耗管理自用能耗、公共能耗、业务合作能耗、市政公用能耗等抄表频次（20天一次， 必要时10天一次），计算分析对比确保其用量正常，发现异常及时上报、检查 并处理。项目根据本地区本项目实际情况结合本管理办法制定具体的能耗管控措施，加强 能耗使用的控制，规范管理，提高使用效率，减少能耗用量。加强培训，使每个 人都养成节能降耗的良好习惯，形成节约意识和风气。能耗控制常用措施序号降耗管理分类节能降耗管理措施备注1景观水系能耗控制1、假期、周末等重要日期设备开关时间为9:00-11:00 16:00-18:00 （常规日可视情况关 闭，开发单位有特殊要求的依开发单位要求执 行）；
8、2、每月抄表结束后检查结合两期能耗数据读数 进行防漏检查；3、销售案场半月清洗1次，全委项目每季度清 洗1次；4、喷泉喷射高度因设计情况执行，检测标准为 喷射水系不超出水池外。2照明系统能耗控制1、公共车库、楼梯、大堂、架空层等区域开关 设置常闭、常开红蓝点标识管理（红点常开、 蓝点常闭、红蓝相间白天常闭晚上常开）；2、路灯安装时控器，根据当地季节、气候控制 开启，（原则上每日照明时间夏季控制在7小 时内，冬季控制在10小时内）；3、车库出入口或天井照明灯管可更改回路开 关，白天采取自然采光替换照明。3电梯设备能耗控制1、电梯内夏季空调温度开启控制26度， 冬季关闭开启鲜风替代（电梯内有空调
9、的情况）；2、全委项目双梯单栋入住率未达到40% 实行单梯使用管理（建议）；3、电梯内风口（空调过滤网）每月清洗 一次；4、全委项目双梯实行夜间凌晨12:00后 单梯运行（建议）；5、电梯内筒灯、射灯类照明更换为单个LED等照明。4绿化设备能耗控制1、绿化区公共水龙头改装为钥匙开启管理；2、绿化接口管理统一使用插口式装置设备；3、绿化浇灌时间规定为日出之前和日落 之后（建议，必须控制在早上和傍晚）；4、按照浇灌标准草坪湿度地下土壤10 厘米，树木湿度地下土壤20厘米。5岗亭能耗管理控制1、室外温度超过30度岗亭空调设置管 理标准26度，室外气温低于10度岗亭 空调设置管理标准23度，其他时间禁
10、止 开启；2、对讲机、电筒等充电完成关闭充电插 板；3、岗亭内照明灯开关使用标准与路灯管 理标准一致；4、岗亭空调过滤网每月清洗一次。6业务合作能耗控制1、多种经营单独安装计量表按月进行核 算；2、电信基站、宽带合作单位等付费周期 较长的单位在合作初期根据使用情况预 估用水（电）量，预付一部分水电费；3、业务合作能耗核算单价应按照商业用水、电单价进行核算，报公司审批后执 行。7外部管理能耗控制1、定期抄表检查偷电、偷水行为；2、巡查电动车未计费私自充电；3、检查未计量施工单位私接电线、水管；4、检查装修期间业主使用公共电源；5、外单位使用能耗费用支付渠道清查。8办公后勤能耗控制1、办公设施设备
11、空调、水龙头、冲水器、 照明控制开关安装节能节能标识；2、外出办事、休息日等长时间不使用办 公设备，应关闭办公设备的电源开关， 拔下电源插座；3、办公区域和宿舍区域设置照明开关常 开、常闭标识；4、其他参照工程管理制度-“安全、 节约用电管理”要求执行。9机房能耗管理措施1、机房温度降温每日早晚采取开关窗 户，利用外界条件和风扇结合降温；2、机房每日巡查时开启机房照明，离开 时关闭（必要时预留少量灯管照明）；3、排风系统根据季节情况合理使用，非 夏季时间尽量不开启使用；10能耗管理制度措施1、消防水表每日计量检查对比数据；2、每周六夜间20：00进行各楼栋照明开 启情况检查；3、每月各计量数据
12、检查对比；4、每月10日利用电笔检查设备通电情 况；5、每月25日项目全员能耗分析会；6、每季度评项目节能标兵和耗能黑名单 （建议，并有相应奖惩）；7、每季度对项目社区节能减排进行推广 宣传。能耗费用管理0”、“1T”、“16 ”等重号、连号或有规律易于破解的数字作为密码； 楼内公共照明系统电费：计算公式二照明灯总数（楼道灯）*功率*每日预计开启时间*30天*电价 楼外公共照明系统电费：计算公式=公共区域照明灯总数*功率*每日预计开启时间*30天*电价 喷泉水系电费：计算公式二每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12 弱电系统电费：（弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电
13、设施设备），计算公式二户数*每户每日平均用电量*30*电价 消防泵的电费：计算公式二总功率*每月开启时间*电价 排污泵的电费：计算公式二总功率*每月开启时间*电价 通风机计算公式二功率*运行时间*30*台数*电价 排风机计算公式二功率*运行时间*30*台数*电价 绿化用水计算公式二1吨水约浇100平方米绿地/每次（或吨/平方米每年） 保洁用水计算公式二6层楼一次用水吨计算业务合作能耗的核算单价在合同中需进行明确，在代缴单价基础上上浮不低于 30%；能耗欠费超过15天的，关闭开关阀门停止使用，欠费超过1个月的，项目需将 欠费明细报至公司财务（特殊情况列明欠费理由）；项目收费员负责业务合作能耗费用
14、收取执行情况的监管。市政公用能耗施工调试阶段的费用由开发单位协调支付，接管验收时需要确定支 付周期，项目按时抄表，到期后向开发单位发函催收，超1个月未支付需将欠费 情况报公司财务；项目收费员负责市政公用能耗费用收取执行情况的监管。节能改造项目接收后3个月内，项目根据对公共能耗的分析对比情况，制定节能改造计划， 报公司审批；改造方法业内常用节能改造措施（参考）序号改造名称改造内容改造周期改造参考价格费用备注1电梯技术节能改造1、电梯控制板改造并联群控技术1周单梯改造费用约500元2、电梯控制柜热能转换电能约15天外单位专业节能公司合 作2二次供水节能改造1、将蓄水池水位提高至排水口 10厘米1天改造成本约200元2、无负压变频改造约15天外单位专业公司合作3照明系统节能改造1、采用声光控、人体
