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1、金谷盛世康城项目商业计划书前言前期我公司司对宿迁迁市房地地产市场场进行了了宏观的的整体分分析，对对目标区区域市场场进行了了微观的的细致研研究，基基于对市市场有了了正确的的评估和和判断后后，我方方对项目目产品有有了整体体定位构构想，有有意同投投资方共共同参与与项目的的继续运运行。通通过我方方近一时时期的工工作，我我公司企企划部门门为发展展提供以以下整合合思路及及运作方方案。目 录第一部分：发展战战略篇第二部分：市场分分析篇第三部分：营销定定位篇第四部分：营销实实战篇第五部分：合作运运作篇产 品 档档 案地理位置：宿迁市市宿城区区环城北北路和黄黄河北路路交接处处开 发 商商：宿迁市市金谷房房地产开
2、开发有限限公司施工单位：宿豫县县第二建建筑工程程公司监理单位：常州东东方建设设监理有有限公司司设计单位：浙江省省城建设设计研究究院徐州市城乡乡建筑设设计研究究院园林景观：NE00C0NN（澳大大利亚）景景观设计计占地面积：3.888公顷顷，建筑面积：720000平平方米容 积 率率：1.558绿 化 率率：38%第 一 部部 分发 展 战战 略 篇公司简介及及发展历历程江苏省宿迁迁市金谷谷房地产产有限公公司，成成立于一一九九七七年十月月，注册册资本壹壹仟壹佰佰万元。公司地址：江苏省省宿迁市市黄河北北路299号股东白伟三三9000万元，住住所：宿宿迁市幸幸福南路路35号，身身份证号号：32208
3、11730020110011；股东黄佑军军2000万元，住住所：宿宿迁市幸幸福南路路86号，身身份证号号：32208224633051100003；股东高德龙龙1000万元，住住所：宿宿迁市财财神庙东东街866-5号号，身份份证号：320082446411020001。主要从事房房地产开开发与经经营，具具有房地地产开发发企业叁叁级资质质。近年年来，金金谷房产产在宿迁迁市委、市市政府和和有关部部门的大大力支持持下，全全体员工工团结一一心，艰艰苦奋斗斗、开拓拓进取，扎扎实工作作，取得得了较大大的成绩绩，实现现了稳步步、健康康发展。公司自成立立以来，始始终坚持持国家建建设部倡倡导的住住宅产业业现代化
4、化的方针针，致力力于开发发建设设设施完善善、管理理规范、品品质高尚尚、适度度超前的的住宅小小区。公公司目前前已建和和在建的的项目主主要有：“金谷花花园”与“金谷盛世康康城”及“云峰帝景”住宅小小区。2000年年金谷房房产成功功开发了了公司的的“处女作作”“金谷谷花园”。“金谷花花园”地处宿宿迁市八八一路与与黄河路路的交汇汇处，视视野开阔阔、交通通便利，十十一幢楼楼宇建筑筑面积共共6.55万多平平方米，全全部被评评为优良良工程。以以全新思思维设计计的优雅雅的欧陆陆风格的的整体楼楼盘，高高低错落落有致，东东西南北北相呼相相应，达达到了实实用与美美学的高高度结合合，已成成为宿迁迁房产的的一个景景点。
5、“金谷花花园”于20003年年8月竣竣工，竣竣工前贰贰佰多套套住宅房房就销售售一空，创造了宿迁市福利分房结束后楼市销售的奇迹。其优秀开发理念和良好的物业服务为开发商赢得了一批忠实的追随者。该项目设计的前瞻性和多样性决定了产品适应面广，开发的分期性决定了产品的可塑性强，精确的项目定位决定了产品的价值最大化。物超所值的的房价、优优良的品品质、典典雅大方方的造型型、齐全全的配套套以及规规范化并并日臻完完善的物物业管理理服务为为金谷房房产赢得得了信誉誉，也为为宿迁的的城市建建设锦上上添花。公司成立旨旨在跻身身宿迁市市场经济济之历史史潮流，公公司的未未来发展展战略是是：以房房地产代代理、展展览展示示及其
6、一一条龙服服务为主主。开展展全方位位优质、高高效、高高信誉的的房地产产中介服服务，包包括展览览展示、项项目策划划、销售售代理、物物业管理理、装饰饰设计、经经纪人培培训等。宿迁市金谷谷房地产产开发有有限公司司正凭借借其科学学规范的的内部管管理，优优秀独特特的企业业文化，精精干高效效的人才才队伍，通过“住宅产业现代化+企业管理现代化+资本运营现代化”的新世纪发展战略，采取以住宅业为主导的主业精深化、前后向关联化的产业定位策略，沿着住宅产业现代化的道路不断前进，力争在3至5年内建设成为宿迁最大的现代化住宅产业集团。第 二 部部 分市 场 分分 析 篇一、宿迁市市宏观经经济分析析江苏省宿迁迁市是119
7、966年经国国务院批批准设立立的地级级市，是是西楚霸霸王项羽的的故乡，地地处江苏苏省北部部，全市市总面积积85555平方方公里，人人口5226万。宿迁位于新兴的淮海经济区的中心区域，东临中国八大港口之一连云港，西接全国交通枢纽徐州市，是历史悠久但又年轻的新兴中心城市。宿迁是中国知名经济大省中最具发展潜力的地区，也是江苏省近几年发展最快的地区之一。宿迁是欧亚大陆东桥头堡城市群中新兴的中心城市，在处陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区。境内有京沪高速公路、宁宿徐高速公路、徐宿淮盐高速路、宿新一级公路、新长铁路以及京杭大运河，交通十分便捷，全方位架起了宿迁向海内的桥梁。宿迁是投资资的乐土土
8、和创业业的乐园园，一流流的基础础设施，宜宜人的生生态环境境，灵活活的政策策洼地、高高效的服服务平台台，让宿宿迁充满满了蓬勃勃的朝气气和旺盛盛的活力力。开放的宿迁迁，历史史悠久，具具有深厚厚的人文文资源；基础设设施配套套齐全，具具有发达达的交通通区位优优势；自自然资源源丰富，具具有巨大大的开发发潜力优优势各项项政策是是灵活优优惠，具具有灵活活的发展展环境优优势；产产业基础础良好，具具有低成成本的产产业扩张张优势。近年来，宿迁经济持续快速发展，改革开放进程明显加快，中心城市建设日新月异，基础设施条件大大改善。今天的宿迁大地是一片投资的热土，创业的乐园，蕴藏着无限的商机和无穷的发展潜力。近年来，江江
9、苏省委委、省政政府一直直将宿迁迁作为特特殊区域域给予重重点扶持持，是江江苏省唯唯一的“经济社社会发展展综合改改革试点点城市”。20005年，江江苏省委委、省政政府明确确提出，“在不违背国家政策法规的前提下，允许和鼓励宿迁市采取更加灵活的政策措施，更加灵活的管理制度、更加灵活的改革举措加快发展”，并在江苏省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出，“继续加大对苏北的扶持力度，重点加大对宿迁的扶持，下更大力气帮助宿迁实现突破。”省委、省政府给予宿迁特殊的大力度的政策支持，有力在促进了宿迁的改革开放和全面发展。有省里的坚实扶持和支持，宿迁市不仅在所得税方面给予客商最大的优惠，而且在增值税方面也实
10、行了特殊的政策，凡外商投资宿迁经济开发区的工业生产性企业，增值税地方留成部分前2年由开发区财政全额奖励，后3年奖励其留成部分的50%。同时，企业在用地、用水、用电等方面享受全省最优政策，形成了加快各类生产要素向宿迁富集的“洼地”效应。 建市市以来，全全市攻坚坚克难，加加快基础础设施建建设，截截止066年7月月份累计计完成固固定资产产投资110433.8亿亿元，城城市环境境、交通通条件得得到明显显改善。220055年，全全市基础础设施投投入155.4亿亿元，公公路总里里程达661922公里。公公用通信信网络迅迅速扩展展，一个个覆盖全全市、服服务全面面的现代代化通信信网络初初步建成成，经济济发展“
11、瓶颈”逐步消消除。城城市化进进程快速速推进，城城市规模模迅速扩扩张，中中心城市市规划区区面积扩扩大到221088平方公公里，建建成区面面积达2220平平方公里里，城市市的各项项功能日日趋完善善，经济济发展的的辐射力力和影响响力进一一步提升升，特别别是近几几年大力力整治经经济发展展环境，为为加快经经济发展展提供了了良好的的氛围。去去年宿迁迁市荣获获“20005浙商商(省外外)最佳佳投资城城市”奖，今今年又获获得浙商商投资“最具人人气奖”，使宿迁迁市的知知名度、美美誉度显显著提高高。外地地客商纷纷纷来宿宿迁市投投资兴业业，为宿宿迂市加加恢哎袋袋增强了了后劲。 宿宿迁市建建市以后后即颁布布了宿宿迁市
12、鼓鼓励外商商投资办办法，最最近又出出台了宿宿迁市关关于鼓励励外商投投资的若若干政策策规定，该规定从“土地使用”、“涉外税费”、“水电、金融、保险”、“劳动用工”、“奖励”等多方面规定外商投资的各项优惠政策。市委市政府还要求公安、司法、金融等部门采取各种措施，为外商投资提供治安、法律、资金等全方位的优惠环境。 迅速发展的宿迁市已成为国内外商家的投资乐园。举例近期宿宿迁市房房产一些些重点投投资项目目： 03/05 上海海亿兆投投资集团团，投资资5亿干干骆马湖湖现代生生态农业业示范区区风景旅旅游区内内定名为为“夏阳.银湖花花园”项目005年88月开工工，099年竣工工 03/06 “中国世世界村”，
13、比利利时客商商投资，落落户于宿宿迁湖滨滨新城，项项目总额额1亿欧欧元 04/06 上海海汉飞（宿宿迁）生生物医药药化工有有限公司司正式落落户，项项目总投投资50000万万元，投投产达效效后，年年可实现现销售额额2.44亿元，利利税45500万万元。 04/06 昆山山东方云云顶广场场有限公公司投资资5.88亿元的的休闲旅旅游度假假项目落落户宿迁迁市 11/06 中国国骆马湖湖高尔夫夫产业园园已签署署进园项项目122项，包包括高尔尔夫球场场练习场场、世界界高尔夫夫度假村村等，建建设于江江苏宿迁迁湖滨新新城开发发区嶂山山公园以以东，面面积8.7平方方公里，定定位成中中国最大大创新型型纯生态态高尔夫
14、夫产业基基地，吸吸引投资资金额达达18亿亿元而宿迁市的的多种投投资的项项目的启启动也充充分表明明宿迁市市作为江江苏省新新兴的发发展潜力力城市的的巨大的的吸引力力。二、宿迁市市地产市市场现状状总论目前房地产产业已成成为我市市重要的的支柱产产业，对对我市社社会经济济发展做做出了积积极贡献献。 宿迁市市继续加加大中心心城市建建设及老老城区改造力度，城城市化进进程不断断加快，房房地产业业得到前前所未有有的发展展壮大。投投资环境境相对宽宽松，项项目建设设突飞猛猛进。房地产开发发迅猛发发展，居居民居住住条件明明显改善善。“十五”以来，宿宿迁市房房地产业业得到了了突飞猛猛进的发发展，为为装点和和美化城城市、
15、改改善城乡乡居民的的居住条条件、促促进相关关产业发发展发挥挥了重要要作用。全全市累计计完成房房地产开开发投资资85.85亿亿元，比比“九五”时期增增长了111.66倍，年年递增668.88%。其其中住宅宅投资660.116亿元元，商业业营业用用房投资资19.67亿亿.市区区房地产产开发完完成投资资48.69亿亿元，占占全市房房地产开开发投资资总量的的56.7%，年年递增557.11%。市市区相继继建成或或基本建建成了 “府苑小小区”、“项王小小区”、“马陵小小区”、“恒佳花花园”、“幸福家家园”、“新园小小区”、“金谷花花园”、“豪域花花园”等生活活小区。 自220033年实施施“552210”工程以以来，市市区先后后建成了了万源批批发商城城、西楚楚商城、仿仿古一一一条街等等商业区区，带动动了市区区人气的的提升和和商气的的集聚。当当前，一一批更大大的商贸贸流通设设施正如如火如荼荼地建设设，如宿宿迁义乌乌国际商商贸城、沭沭阳国际际汽摩配配综合商商城等，投投资规模模都在亿亿元以上上。随着着房地产产业的健健康发展展，宿迁迁市居民民居住条条件与居居住环境境得到明明显改善善。20004年年末，市市区居民民人均住住房面积积达244.199平方米米，比220000年末增
