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1、房地产信息 二八年第二十一期房 地 产 信 息二八年 第二十一期本 5月份南宁市房价稳步上升 成交量萎靡不振期 5月70城市房价涨幅出现年内最大回落要 新版土地合同将放大新房供应 目 北京楼市：5月土地交易环比价量齐升 新版房屋租赁合同启用五大签约必备构件解读 2008年下半年房地产市场走势预测桂林市安厦房地产开发有限责任公司桂林市新联房屋开发有限责任公司市 场 推 广 部 编辑5月份南宁市房价稳步上升 成交量萎靡不振 房地产门户-搜房网 2008年06月13日10:06 记者昨日从国家统计局南宁调查队获悉，今年以来，受宏观调控等因素影响，南宁市整个房地产市场呈现低迷状态，而5月份南宁市房价稳
2、步上升，但房市仍较低迷。5月份，尽管是传统的销售旺季，但南宁的楼市并没有像预期那样出现价涨量升的“井喷”局面，成交量萎靡不振，购买者持币待购现象依旧。开发商为了拉动销售，试图将新老楼盘集中一起轮番上市，但整个楼市依然没有回暖气息。许多新开盘项目当日的销售不足四成，与去年同期火爆的市场相去甚远，预计低迷的观望态势仍将持续。但南宁的房价依然稳步上升，5月份房价同比上涨11.3%，环比上涨0.5%。主要原因有二。一是刚性需求依然旺盛支撑房价。在全国楼市接近冰点的背景下，投资和投机需求成分已经被挤掉了很多，自住需求占主导地位，并且是刚性需求持久的支撑力。此外，旧城改造及城市规划扩建造成的拆迁，会持续产
3、生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。同时，广西北部湾经济区规划获批准实施等重大利好消息的推动，南宁的房价不仅不会大幅度下降，反而会保持现有水平稳步上涨。二是目前南宁的房价仍处在比较合理的水平上。目前，南宁市的房价对首次置业或改善居住的广大消费者来说，仍在可接受的心理价位范围之内，而且随着各项配套设施的完善，加上东盟商务区、相思湖新区后期开盘项目楼房房价的推动，这些因素都会支撑房价上涨。为“疯狂”买地埋单 从楼盘地价窥探开发商利润 房地产门户-搜房网 2008年06月13日10:18 随着银根地根的紧缩，2008年南宁的土地市场开始回归理性。不少开发商、投资者开始为去年的“疯狂”买地埋单买地后房
4、价出现回调去年9月，南宁市西乡塘一地块拍卖，诞生了当时的510万元/亩的“地王”，位置在北湖北路，占地面积39.937亩，容积率3.0。这样的地价，摊到成本里，楼面土地成本价格已经达到了2550元/平方米。在南宁，小高层的建设成本约为1200元/平方米，加上土地成本和管理、税收、财务、人力等各项费用，就算开发商不求利润，销售价格也要上5000元/平方米。当时附近的几个楼盘，销售均价还没有到3500元/平方米，低的才2800元/平方米。拍卖会结束不久，该地旁边的一楼盘马上把房价调高了300元/平方米。然而，5000元/平方米的售价，已经超出了现在的成品房价格。事实上，不但地块附近的房价没有超过5
5、000元/平方米，就连大学路、鲁班路上几个西乡塘区最高价的楼盘，也不过在5000元/平方米左右。2007年12月6日，南宁凤岭东盟商务区内的三块土地落入一家深圳上市公司囊中，其中一块拍出了1215万元/亩，是凤岭，也是南宁当之无愧的地王。因为这个地王已经将南宁以往的地王纪录上调将近一倍。“面粉超过了面包的价格，这是不可思议的事，会搅乱了南宁市场的格局。”南宁翼虎房地产代理公司总经理黄利华曾经分析，1215万元/亩的地价，平均楼面地价（指每平方米建筑面积所分摊到的土地成本）已经达到4508元/平方米，没算其他成本，就已经超过了现在凤岭的平均房价，“这不仅仅是不理性，而且不正常”。现在，时局早已今
6、非昔比，凤岭的房价并没有因一个个地王的产生而继续飙升，反而因为最近新上市的3380元/平方米起步的项目和调低定价到4280元/平方米起步的两个楼盘而产生明显回落迹象。“市场形势转变，地王开不开发都尴尬。早点开发了，也许还能胜利大逃亡，老是搁着不开发，这开支太大不说，一旦房价下降，那可就没个底了。”一位不愿具名的开发商说，那些风光一时的地王们，现在赚不赚钱已经不重要了，能生存就不错。部分楼盘利润惊人每当记者提到南宁部分区域房价偏高时，总有开发商宣称，高房价皆因高地价所致。果真如此吗？以楼盘当前的售价，再对比当初开发商买地时的地价，可以算出开发商的利润空间。2006年下半年，广西某房地产公司在国有
7、土地拍卖会上，以不到60万元/亩的价格，购买了位于兴宁区的近200亩地。按土地拍卖价计算，该地块的平均楼面地价不到800元/平方米。业内人士测算，加上建筑成本、税费成本，楼盘成本价不足2000元/平方米。2007年下半年该楼盘开始销售，一期工程“高开高走”以均价3800元/平方米面市，二期工程突破5000元/平方米。利润已经超过了100%。2007年初，广西某房地产公司以不到200万元/亩的价格，通过挂牌方式买下了位于西乡塘区的一块20多亩地块。由于该地块容积率较高，平均楼面地价为1100多元/平方米。加上建筑成本、税费开支等，如开发商售3300元/平方米，起码可赚取500元/平方米。今年该楼
8、盘开盘，售价定为均价4500元/平方米。位于鲁班路的某楼盘，现在售价接近5000元/平方米。根据南宁国土部门的资料，该楼盘是2006年底以200多万元/亩的价格，在拍卖会上买到地的。该地块平均楼面地价是1300多元/平方米，按常规测算，售价4000元/平方米已足以让开发商大赚一笔了，然而，这个楼盘现在的售价已经超过了5000元/平方米。某房地产开发公司，2006年以不到160万元/亩的价格，买下邕江边一块不到270亩的地块。按该地块的容积率计算，该楼盘平均楼面地价为1300多元/平方米。业内人士认为，加上各种综合开发成本及利润，该楼盘最高可卖3800元/平方米。让人意外的是，该楼盘现在售价是6
9、000元/平方米。广西某房地产公司通过挂牌交易方式，以140多万元/亩的价格，购买了位于西乡塘区的100多亩地。地块中等的容积率，平均楼面地价1200多元/平方米。今年该楼盘开盘，售价达5000元/平方米。据统计，2007年全年南宁出让土地51宗，其中，楼面地价超过1200元/平方米的14宗，超过2000元/平方米的4宗。昔日“地王”谨慎应市以773万元/亩和430万元/亩的高价被外地开发商竞得的中山路地块和高新区地块，在不到1个月时间，均因土地竞得人的“爽约”而被土地部门收回。高价地被收回虽然是个案，但从中不难发现，去年疯狂拍地所产生的后遗症在今年逐渐显现，遇冷的还有土地拍卖会现场。今年3月
10、举行的两场土地拍卖会上，江南一地块因竞拍人数不足而惨遭流拍，东盟商务区的一地块也以低于预测的价格理性成交。当日，在场的开发商在竞价时举牌谨慎，甚至出现拍卖师开拍后长时间无人应价的场面。深圳天健、中铁集团和华润集团，其土地均在东盟商贸区，大部分楼面地价均已经超过2000元/平方米，这些曾经在南宁楼市风光一时的地王，现在都在做什么呢？中铁房地产集团有限公司副总经理吴仕岩在拿到凤岭“地王”后就表示，该宗地块日后开发项目将定位为中高档住宅，争取在2008年中期开工，2008年底开盘销售。据了解，目前项目正处在前期规划阶段，项目名暂定为中铁山语城。被业内寄予厚望的商业综合体华润“万象城”，在地块出让前，
11、就被要求在签定合同后的一年内动工，3年内建成使用。但记者在地块现场见到，该宗地块目前还没有任何动工的迹象。华润（集团）有限公司相关负责人说，虽然政府对于该宗地块的开发年限有限制，但由于项目所处的特殊位置，他们正向政府部门申请放宽开发年限，项目可能在明年上半年开工建设。上市公司深圳天健在南宁成立了南宁市天健房地产开发有限公司，用以推进南宁项目的开发工作。南宁市天健房地产开发有限公司经理向先生说，天健已经分两期完全交齐了地块的出让金，但项目的具体规划尚未确立。5月70城市房价涨幅出现年内最大回落 来源：国家发改委网站 时间：2008-6-13 13:09:00 编者按：与今年4月份同比上涨10.1
12、%相比，国内房价5月份涨幅明显放缓。9.2%的涨幅较上月数据回落0.9个百分点，是今年以来涨幅较上月回落最大的一次。5月份，房价环比降幅较大的主要城市包括：兰州-0.8%、深圳-0.5%、南昌-0.4%、成都-0.4%和福州-0.3%；5月份房价同比涨幅列前三名的分别为：乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%。根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。 一、新建住房销售价格同比上涨10.2%，涨幅比4月低0.6个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比4月高0.1
13、个百分点；其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比上涨0.1%。 分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨10.6%和12.3%，环比分别上涨0.2%和0.4%等。 分地区看，新建住房销售价格同比涨幅较大的主要城市包括：乌鲁木齐22.8%、海口17.6%、宁波16.6%、北京15.7%和杭州15.2%；环比涨幅超过1%的城市有8个，其中，涨幅较大的主要城市包括：金华1.7%、乌鲁木齐1.6%、温州1.4%、岳阳和大理均上涨1.2%等。环比价格下降的城市有12个，其中，降幅较大的主要城市包括：兰州-0.8%、深圳-0.5%、
14、南昌-0.4%、成都-0.4%和福州-0.3%等。90平方米及以下新建住房销售价格环比涨幅超过1%的城市有8个，其中，涨幅较大的主要城市包括：常德5.1%、兰州1.8%、合肥1.7%和襄樊1.7%等。环比价格下降的城市有13个，其中，降幅较大的主要城市包括：深圳-1.8%、惠州-1.1%、南京-0.5%、海口-0.4%和三亚-0.4%等。 二、二手住房销售价格同比上涨8.8%，涨幅比4月低1.5个百分点；环比价格下降0.2%。分地区看，二手住房销售价格同比涨幅较高的主要城市包括：兰州19.5%、乌鲁木齐18.3%、长春14.8%、银川14.3%和无锡13.9%等；环比涨幅较高的主要城市包括：金
15、华2.0%、郑州1.8%、哈尔滨1.7%、大理1.5%和昆明1.2%等。 三、新建非住宅销售价格同比上涨6.5%，涨幅比4月低0.4个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。分类型看，办公楼销售价格同比上涨9.3%，环比上涨0.2%；商业营业用房销售价格同比上涨5.2%，环比上涨0.1%。连跌3月 深圳房价跌回去年年初水平 “目前，深圳房价经过较大幅度的调整后，基本回落到去年年初的水平。”昨日，深圳市房地产研究中心发布的2008年15月深圳房地产市场发展分析报告如此评述深圳楼市现状。 报告显示，5月深圳新建商品住宅销售均价为11014.14元/平方米，环比4月的11962.08元/平方米下降7.92%，而这已经是深圳房价今年3月以来连续第3个月出现回落。 自去年10月后，随着市场交易量的大幅减少，深圳住宅价格出现调整。今年15月各月，深圳住宅均价分别为15080.25元/平方米、16314.58元/平方米、13618.42元/平方米、11962.08元/平方米、11014.14元/平方米，呈现持续下滑态势。不过，1-5月深圳商品住宅销售均价为12815.94元/平方米，同比上涨7.64%。 此外，深圳住宅的交易量随着价格的
